[摘要] 国人喜欢买房，不仅仅是为了自住，更是为了投资。在目前中国楼市扑朔迷离的市场信息充斥之下，国人的购房方向、动机、目的等都开始模糊不清了。当国内买不动(限贷)、买不了(限购)、买不起(价格太高)的情况下，开始全球抢购，大有买下全世界房地产之势。
“死穴”之六：度假式、养老式和旅游式忽悠式购房
海景房只是看上去很美
这样的购房故事还在每天上演着，特别是以海滨区域的景观房、度假房为主。“海南购房7日游”、“乳山半岛——春暖花开、远离雾霾”、诸如此类的宣传短信、微信造势比比皆是;“养老地产——海景如画——远离雾霾”成为国内诸多开发商在限购、限贷的调控政策下，销售房产的口号，连雾霾天气都成为了促销成交的手段之一。在海景房、景观房宣传单漫天飞舞、狂轰滥炸的覆盖下，很多一线城市，特别是北京、上海等地的投资者按捺不住对”海景—好天气“的诱惑出手了，据统计，青岛周边地区海景公寓的30%都销售给北京的客户了。从海外成熟房地产投资者的经验来看，旅游地产、养老地产早就已经是”历史垃圾堆“的销售名词了，不会为开发商这种”请君入瓮“的销售说辞所迷惑;在资本博弈的房产投资市场中，开发商是处于消费者和投资者的对立面上的。所以，在房产市场趋势不明朗，房价调整和下跌周期中，即使是大家公认的海景房也不会幸免。
解“穴”办法
如果是为了自住，先把周边的美景、海景、美食放一边，千万别本末倒置，丢西瓜捡芝麻;在就业机会和商业环境没有提升之前，稀缺的不是海景，而是常驻人口，特别是真正刚性需求的人口——那些真正打算为了改善生活环境，来海滨之地居住生活的家庭。因此，海景固然会让人心动，价格低廉也可以让人慷慨解囊，但实实在在的购物便利、交通出行通畅、孩子教育无忧、就业和收入有保障才是最被居住者看中的——海景虽美，但还不够完美。
如果是为了投资，不要被开发商雇人排队购房的长龙景色所迷惑，不看一手交易看二手市场的活跃程度最重要。而实际情况是：在沿海地区、边缘地区、旅游景点地区的二手房交易市场严重缺失，让众多国内投资海景房的投资人资本变成了钢筋水泥堆砌而成的“死“资产：一手楼盘还剩一大堆呢，二手房的套现更加遥遥无期。特别是没有人口持续增长支撑的，产业没有升级而无法吸引就业的小城区，就更无法承受市场的残酷考验和洗礼，不管是不是海景房，还是豪宅，都拗不过市场的最终选择。
“死穴”之七：年限70年的“致命缺陷”
不就是70年嘛，好像离我们的想象还有很远，而实际上的时间距离却离我们很近。中国目前的《物权法》规定土地使用权年限是70年，很多购房者以为这70年就是从自己签合同的那一天开始算，甚至很多人以为这70年是从自己拿到房产证那天开始计算，其实这个70年是从开发商从政府手中签下土地使用合同的时候开始算起。因此，商品住宅房屋使用年限在65年左右的居多，商业地产的使用年限多为35年。目前土地使用年限是这样规定的：工业用地一般是20年，商业用地是40年，综合用地(商业、住宅、办公)是50年，住宅用地是70年。而住宅是老百姓最为关心的，大家是否认真查看过建筑合同呢?中国房子的建筑使用寿命最长也不过50年，20年就这样莫明奇妙的“丢失”掉了。刚刚在四月发生的浙江奉化居民楼仅挺立了22年就成为危楼塌陷了;在经济高速发展的珠江三角区、长江三角区很多建筑商以深圳速度盖房(一天一层楼速度)，摩天大楼几个月就完工了，用海砂造楼的悲剧难道还不够多吗?购房的愿望是美好的，现实却是残酷的，消费者可得擦亮眼，别被花言巧语“忽悠”了，否则用尽半生积蓄，落得最后的却是一堆无用的水泥和沙子而已!
解“穴”办法
对于自住购房者，购买二手房特别要问清是什么年代的房子，建筑方是哪家公司，这个公司目前还存在吗?该建筑物是否有保险?物业公司在基建维护的费用是多少呢?等等这些细节是评判物业质量的方向。
对于投资购房者，房产不仅仅是一个家，更多的体现为金融资本的属性和价值;因此，在质量保证的基础之上，应该更多的从抵押价值、融资价值、套现价值等方面进行市场调研和分析。特别是目前全球资本配置一体化的背景下，进行离岸房地产的配置显得尤为重要。看看实时《胡润私人财富白皮书》的揭示内容吧：105万的高净值中国家庭中，33%已经配置了离岸资产，其中大多数是以房地产做为主要配置手段的。大老远投资到海外图个啥呢?请认真地问问您自个几个问题吧：您的房产是产权的硬通货吗?未来的遗产税需要交纳多少呢?那么每年的房地产税又会是多少呢?您打算把多少财富留给您的下一代呢?
死“穴”之八：房主变房东
房客变房主太司空见惯了，现如今炒房炒成房东也是常事。很多国人看到房子疯涨以后，觉得自己上班辛辛苦苦，还不如炒一套房赚得多，于是乎也忍不住加入了炒房的大军中。殊不知炒房也是一个专业活，如果时机把握不准，套你时间(天天和各色租客打交道)、套你资本(首付比例越来越高，现在基本要支付全款投机房子)、套你现金收入(目前贷款国情是贷款利率远高于租金)没商量。
目前国内楼市变天的消息满天飞，新房购买之后就成了二手;而二手房子变现税费繁多、周期长，在高不成低不就的心态下你就很难脱手，最后只能被动的由房主变成多套房子的房东。从海外成熟地产投资者的演变历程来看，赚差价和赢快钱是最不可取的投机思路，盈得了一时，赢不了一世;超过市场预期和自身经济负担情况的过度购房，不仅制约了现金流，耗费了时间，影响了工作，最终可能使你心力交瘁得鸡飞蛋打——满盘皆输。
解“穴”办法
对于买房自住者而言，房子就是一个温馨的家，是给爱人的承诺、给孩子的安全庇护伞，而非是用作炒作的工具。
对于投资购房而言，千万不要人云亦云，吃着碗里的肉还想着锅里的菜!任何投资工具都是以人为本的，不要做超出自身资金负担、风险负荷之外的冒进式房产投资。同时，房产投资是一门科学，是经济数据分析和影响房市要素研究的趋势投资方法，而不是靠个人喜好来做决定的自住选择;而这一点恰恰是目前国人所欠缺的。
总结
做房产投资，就是要审时度势，而非简单赚取交易差价，更要考虑如何规避市场风险。无数次的侥幸成功赚钱无法抵抗一次无心理准备的投资失败;因此唯有把控制风险的意识化作血液，沁入骨髓，在投资者的身体中奔驰流淌，大家的投资心智才能真正走向成熟。八大死“穴”的总结和解套思路的把握是需要读者自己拿捏的，谋事在天，成事在人，希望读懂的那个您能够把握机会、分析市场、掌握市场之未来动向，请牢记：成功和超越始于拐点，而非人人都赚钱的时间阶段!
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