[摘要] 国人喜欢买房，不仅仅是为了自住，更是为了投资。在目前中国楼市扑朔迷离的市场信息充斥之下，国人的购房方向、动机、目的等都开始模糊不清了。当国内买不动(限贷)、买不了(限购)、买不起(价格太高)的情况下，开始全球抢购，大有买下全世界房地产之势。
国人喜欢买房，不仅仅是为了自住，更是为了投资。在目前中国楼市扑朔迷离的市场信息充斥之下，国人的购房方向、动机、目的等都开始模糊不清了。当国内买不动(限贷)、买不了(限购)、买不起(价格太高)的情况下，开始全球抢购，大有买下全世界房地产之势。
但事实上，喜欢购房的、多金的国人并不擅长房产投资，看似在过去15年中国地产商业化的历程中赚得盆满钵满;殊不知，这不是因为充分了解自己、分析了市场规律、懂得了投资策略和方法而获得了财富的积累，充其量是在中国过去10年货币以15%超发的阶段搭了市场的顺风车而已;中国房地产市场上，买了房的人无不企盼房价永远上涨，好似房价必须和应该就是上涨的，如果下跌，不是埋怨政府、就是抱怨政策，再不就是怨开发商降价而打砸售楼部;没买的人群无不盼望大跌，寄希望于这个市场的价格崩溃从而进行抄底。
从海外房地产市场的成熟演变和个人房地产财富的变迁历史分析来看，不管是国内的多产者还是无产者，他们的投资心智都是残缺的、片面的、非成熟的;一旦遭遇市场危机和风险，多产者变成无产者，而无产者变得更加一无所有。为了在未来房市变化莫测的市场中保持一份清醒和警觉，为了在市场跌宕起伏中与套利和转嫁风险为目的的开发商斗智斗勇，我总结了国人在与其资本博弈中，经常走入的“死胡同”、“死穴”与大家分享;不管您是购房在国内，还是投资于海外房地产，都可以做为放之四海而皆准的分析方法和判断依据。
“死穴”之一：太看重开发商的宣传攻势和手段
“超低首付”、“核心区位”、“地标建筑”……现如今地产商的宣传口号让消费者“雾里看花”不清不楚。在国内，购房人获取购买房屋信息的渠道来源于开发商楼盘的各种铺天盖地广告宣传;而要进行海外房地产投资的时候，如果依然延续这种习惯，很可能落入开发商精心编织的销售“陷阱”和“旋涡”当中。我作为一名房产投资财商教育的传播者和践行者，提醒对于依然沉迷于国内楼市的投资者，对于品牌开发商的销售说辞“言听计从”，甚至毫无招架之能力;貌似开发商都是解放军保护老百姓似的;而从海外成熟的投资者的经验来看：开发商与购房者仅在房价的上涨周期是和和气气的“好伙伴”—开发商吃肉的时候，购房者跟着喝点儿汤而已;而市场一旦进入调整和震荡周期、甚至下跌周期来临的时候，开发商总能提前预知市场转向的信号,提前通过促销、降价、团购、另类优惠等等方式把风险转嫁给购房者;当购房者以为得到实惠而欢天喜地的时刻，恰恰是开发商把资金套现获利离场、市场风险转嫁给消费者之时。
解穴办法
针对自住购房客：千万不要盲从，特别是目前国内楼市扑朔迷离之际，不要被表面的新房成交价格所迷惑;一定从自身的可负担能力、可支配收入的真实情况来衡量自己的偿还能力，千万不要为了买房而买房;从海外楼市的发展历程来看，自住房本身并非是财富的载体，超过自身负荷的贷款购房不仅仅没有幸福感可言，相反却可能透支了用于子女教育、生活品质改善的必要消费支出;居者有其屋的概念并非一定住到自己购买的房子里，租房也是购房条件满足之前的一个不错的选择。
对于房产投资者而言，特别是市场拐点即将临近之时，不是仅听市场看多派[实时消息 价格 户型 点评]的一面之词;而是跳出中国楼市的纷杂现象，分析和总结其他国家在市场拐点之前的种种市场表象做为分析中国房产市场的判断依据;根据国际公认的市场泡沫指数指标，如租售比、收入比进行横向比较;同时分析贷款利率、租金、CPI、失业率、人口增长率等与房价变化的关系来推演中国楼市的发展趋势和方向。另外一点，密切关注二手楼市的交易活跃度、银行的放贷力度、货币政策等变化，也能对房产投资市场的走势作出自己的判断。与其听开发商自吹自擂，不如靠自己的市场分析来做决断。
“死穴”之二：仅认价格，不识价值
俗话说：一分价格一分货!说的是价值和价格是呈正比关系的，看似简单的道理在赚钱思维影响下就变得扭曲了，总希望自己是那个淘金成功的那个人。国内目前的舆论导向对立分明：看多派[实时消息 价格 户型 点评]一直看多，看空派坚持看跌;而很多购房者恰恰被以开发商为利益核心的看涨思潮所左右;换句话说，只要市场上还有人说房价继续上涨，就会做为他们坚持购房的理由。当温州房价拦腰斩，当鄂尔多斯鬼城频现，当杭州等地频频降价消息满天飞舞的时候，很多国人把这样的现象当作底部入场的时机来对待呢。有句话是这样说的：上帝要让你灭亡，就先让你疯狂!目前逆市入场的国人可能就属于这种情况了吧。当然，仁者见仁，智者见智，我们拭目以待!
解“穴”办法
无论是买房还是其他投资，都不能只看价格，如果仅是看见低价就抄底的话，即使是便宜买来的“白菜”，也很有可能会烂在手里，而高价买来的“钻石”，永远有的潜力。
死“穴”之三：仅认位置，不识趋势
当新闻媒体采访国内房产投资者的成功格言时，大家都不约而同地说：地段、地段、还是地段!笔者做为房产投资财商教育的实践者和教育者，与失败的地产商及投资者交流他们失败的原因的时候，他们不约而同地说：现金流、现金流、还是现金流!成熟房产市场的购房者与我们国人的差别在哪里呢?中国地产商业化发展的15年走完了发达国家50年，甚至更长时间所走过的历程，财富倒是积累了，而投资人的心智却没有发展成熟。看到了吗?差就差在没有经历过房地产市场的跌宕起伏的周期洗礼。而不经历风雨不代表未来没有风雨，2014年开始的中国楼市已经山雨欲来风满楼了，现在为好位置的价格付出，很可能就是市场的点。趋势已经不再，交易和套现市场崩塌、资金开始撤离，空有一个好位置又有何意义呢?
解“穴”办法
未来10年，甚至更长时间，是房产财富重新洗牌和分配的阶段，您及您身边所认识的人的房产资源将被“掠夺”，大部分人将从以前的富有走向平庸，甚至破产的边缘。美国目前1.4%的人掌握着国家84%的财富的事实更进一步印证了这一点，恰恰体现的真实的经济定律：利益不可均占原则。作为国内尚未职业化和系统化的地产投资者们，拿什么样的策略来应对未来风云变幻的房产市场呢，切莫再被位置类似的销售词语“忽悠”了!一步资本踏空不算什么，而由于误读信息和缺乏地产投资分析，盲目投资造成“青山”不再，就再也无法翻身了!
死“穴”之四：仅认产品，不识市场
很多开发商与房产投资者在市场中是利益的博弈者，由于国人的惯性思维和传统认知的桎梏及开发商财大气粗、铺天盖地做广告和宣传，普通投资者被这些表面营销手段长期蒙蔽，只要是开发商宣传力度大的，销售人员说好的项目，就会深信不疑。而一旦市场转向，由于信息的不对称，房产商可能把痛苦和懊恼都抛给了普通投资者。
解“穴”办法
购房者需要谨记的不是短期新房成交价格是否上升(新房价格上升与否不能代表房价的未来走势，相反应该参考二手房的成交中位价格的走势和市场活跃度)，而是要关注支持该价格的真实要素，如真正首次购房需求是否在增加、居民可支配收入确实提升与否、收入比和租售比等要素是否趋向合理等等;可能房价即使在各项远超安全标示的指标下依然坚挺，仍然上涨，但这并不意味着某些专业人士的分析方法错误和所列举事实失真，更不意味着房价未来还会长期上涨;相反，一旦引导房价上涨趋势的要素不存在了，那悬在高位的房价就失去了支撑，大厦将倾就将成为必然，市场的趋势比产品本身重要百倍。
“死穴”之五：买涨不买跌
在房地产市场上，买了房的人无不盼望大涨，没买的无不盼望大跌。有句大话西游式的说辞甚是贴切：“曾经有一套北京四环内的房子摆在我的面前，但是我没有珍惜，等房价上涨的时候才追悔莫及，尘世间最痛苦的事莫过于此。如果可以给我一个时间重来的机会，我会倾其所有买下更多套房”。而时间荏苒、无法倒转;正是这样曾经的痛苦经历，让很多国人前赴后继的加入了购房大军。而房价上涨的始作俑者恰恰是购房者本身，这是多么讽刺意味的结局呢?在房地产市场中永远没有真正意义上的“顶”和“底”，也没有哪个人会知道未来跌多少涨多少!!!涨就是未来某个时间结点下跌的开始，而跌就是涨到一定位置的必然铺垫。
解“穴”办法
当身边的人都在入市买房的时候，自己不要去凑热闹。因为凑热闹是要付出代价的。在别人恐慌的时候，自己一定要贪婪，在价格跌到开发商破产、高位套牢者准备跳楼之际的时候买，只有这样，才不会白白浪费自己的血汗钱。与其冒险“死”，不如现金为王的“活”着。
“死穴”之六：度假式、养老式和旅游式忽悠式购房
海景房只是看上去很美
这样的购房故事还在每天上演着，特别是以海滨区域的景观房、度假房为主。“海南购房7日游”、“乳山半岛——春暖花开、远离雾霾”、诸如此类的宣传短信、微信造势比比皆是;“养老地产——海景如画——远离雾霾”成为国内诸多开发商在限购、限贷的调控政策下，销售房产的口号，连雾霾天气都成为了促销成交的手段之一。在海景房、景观房宣传单漫天飞舞、狂轰滥炸的覆盖下，很多一线城市，特别是北京、上海等地的投资者按捺不住对”海景—好天气“的诱惑出手了，据统计，青岛周边地区海景公寓的30%都销售给北京的客户了。从海外成熟房地产投资者的经验来看，旅游地产、养老地产早就已经是”历史垃圾堆“的销售名词了，不会为开发商这种”请君入瓮“的销售说辞所迷惑;在资本博弈的房产投资市场中，开发商是处于消费者和投资者的对立面上的。所以，在房产市场趋势不明朗，房价调整和下跌周期中，即使是大家公认的海景房也不会幸免。
解“穴”办法
如果是为了自住，先把周边的美景、海景、美食放一边，千万别本末倒置，丢西瓜捡芝麻;在就业机会和商业环境没有提升之前，稀缺的不是海景，而是常驻人口，特别是真正刚性需求的人口——那些真正打算为了改善生活环境，来海滨之地居住生活的家庭。因此，海景固然会让人心动，价格低廉也可以让人慷慨解囊，但实实在在的购物便利、交通出行通畅、孩子教育无忧、就业和收入有保障才是最被居住者看中的——海景虽美，但还不够完美。
如果是为了投资，不要被开发商雇人排队购房的长龙景色所迷惑，不看一手交易看二手市场的活跃程度最重要。而实际情况是：在沿海地区、边缘地区、旅游景点地区的二手房交易市场严重缺失，让众多国内投资海景房的投资人资本变成了钢筋水泥堆砌而成的“死“资产：一手楼盘还剩一大堆呢，二手房的套现更加遥遥无期。特别是没有人口持续增长支撑的，产业没有升级而无法吸引就业的小城区，就更无法承受市场的残酷考验和洗礼，不管是不是海景房，还是豪宅，都拗不过市场的最终选择。
“死穴”之七：年限70年的“致命缺陷”
不就是70年嘛，好像离我们的想象还有很远，而实际上的时间距离却离我们很近。中国目前的《物权法》规定土地使用权年限是70年，很多购房者以为这70年就是从自己签合同的那一天开始算，甚至很多人以为这70年是从自己拿到房产证那天开始计算，其实这个70年是从开发商从政府手中签下土地使用合同的时候开始算起。因此，商品住宅房屋使用年限在65年左右的居多，商业地产的使用年限多为35年。目前土地使用年限是这样规定的：工业用地一般是20年，商业用地是40年，综合用地(商业、住宅、办公)是50年，住宅用地是70年。而住宅是老百姓最为关心的，大家是否认真查看过建筑合同呢?中国房子的建筑使用寿命最长也不过50年，20年就这样莫明奇妙的“丢失”掉了。刚刚在四月发生的浙江奉化居民楼仅挺立了22年就成为危楼塌陷了;在经济高速发展的珠江三角区、长江三角区很多建筑商以深圳速度盖房(一天一层楼速度)，摩天大楼几个月就完工了，用海砂造楼的悲剧难道还不够多吗?购房的愿望是美好的，现实却是残酷的，消费者可得擦亮眼，别被花言巧语“忽悠”了，否则用尽半生积蓄，落得最后的却是一堆无用的水泥和沙子而已!
解“穴”办法
对于自住购房者，购买二手房特别要问清是什么年代的房子，建筑方是哪家公司，这个公司目前还存在吗?该建筑物是否有保险?物业公司在基建维护的费用是多少呢?等等这些细节是评判物业质量的方向。
对于投资购房者，房产不仅仅是一个家，更多的体现为金融资本的属性和价值;因此，在质量保证的基础之上，应该更多的从抵押价值、融资价值、套现价值等方面进行市场调研和分析。特别是目前全球资本配置一体化的背景下，进行离岸房地产的配置显得尤为重要。看看实时《胡润私人财富白皮书》的揭示内容吧：105万的高净值中国家庭中，33%已经配置了离岸资产，其中大多数是以房地产做为主要配置手段的。大老远投资到海外图个啥呢?请认真地问问您自个几个问题吧：您的房产是产权的硬通货吗?未来的遗产税需要交纳多少呢?那么每年的房地产税又会是多少呢?您打算把多少财富留给您的下一代呢?
死“穴”之八：房主变房东
房客变房主太司空见惯了，现如今炒房炒成房东也是常事。很多国人看到房子疯涨以后，觉得自己上班辛辛苦苦，还不如炒一套房赚得多，于是乎也忍不住加入了炒房的大军中。殊不知炒房也是一个专业活，如果时机把握不准，套你时间(天天和各色租客打交道)、套你资本(首付比例越来越高，现在基本要支付全款投机房子)、套你现金收入(目前贷款国情是贷款利率远高于租金)没商量。
目前国内楼市变天的消息满天飞，新房购买之后就成了二手;而二手房子变现税费繁多、周期长，在高不成低不就的心态下你就很难脱手，最后只能被动的由房主变成多套房子的房东。从海外成熟地产投资者的演变历程来看，赚差价和赢快钱是最不可取的投机思路，盈得了一时，赢不了一世;超过市场预期和自身经济负担情况的过度购房，不仅制约了现金流，耗费了时间，影响了工作，最终可能使你心力交瘁得鸡飞蛋打——满盘皆输。
解“穴”办法
对于买房自住者而言，房子就是一个温馨的家，是给爱人的承诺、给孩子的安全庇护伞，而非是用作炒作的工具。
对于投资购房而言，千万不要人云亦云，吃着碗里的肉还想着锅里的菜!任何投资工具都是以人为本的，不要做超出自身资金负担、风险负荷之外的冒进式房产投资。同时，房产投资是一门科学，是经济数据分析和影响房市要素研究的趋势投资方法，而不是靠个人喜好来做决定的自住选择;而这一点恰恰是目前国人所欠缺的。
总结
做房产投资，就是要审时度势，而非简单赚取交易差价，更要考虑如何规避市场风险。无数次的侥幸成功赚钱无法抵抗一次无心理准备的投资失败;因此唯有把控制风险的意识化作血液，沁入骨髓，在投资者的身体中奔驰流淌，大家的投资心智才能真正走向成熟。八大死“穴”的总结和解套思路的把握是需要读者自己拿捏的，谋事在天，成事在人，希望读懂的那个您能够把握机会、分析市场、掌握市场之未来动向，请牢记：成功和超越始于拐点，而非人人都赚钱的时间阶段!
专家:房价若降25% 80%以上的房企会被市场淘汰
著名经济学家、北京大学经济学院原副院长曹和平今日做客中新网视频访谈，谈到房地产市场时他表示，短期我们看到了一个比较令人担忧的现象，就是大家都在希望房地产的价格掉下来，但如果房价直接大幅下降的话，对国民经济体系的成长和对实体经济的伤害会很大，与其用一刀切的办法，还不如让房价涨幅快速的减缓，让房地产的一些过剩的产品淘汰掉，一些急需的产品提起来，给弱势群体配套他们买得起的住房制度。（中国新闻网）
新“国九条”文件中提到的“扩大资本市场开放”方面，有人担心外国资金大量流入境内后市场担忧将会刺激楼市，房价益升难跌，还有人也担心现在的房地产市场拖累整个国民经济的。（中国新闻网）
对此，曹和平认为，短期我们看到了一个比较令人担忧的现象，就是大家都在希望房地产的价格掉下来，如果房价真正掉下来25%，那么肯定会有80%以上的房地产企业会被挤出市场，而超大的资金雄厚的和具有一定实力的房地产企业会留下来。如果要这些房地产企业被挤出市场，肯定有两到三年的调整期，这个过程中住宅建设销售将会减缓，水泥和钢铁也将减缓，而水泥钢铁减缓中运输就少了等等，会产生一系列的连锁反应的。（中国新闻网）
所以说，为了让弱势群体和刚入职的年轻人有能够支付得起的价格的便宜房子，而把房地产价格降下来，损失可能是非常大，还别说那些有房的老百姓的价格掉下去，资产受损，可是看对国民经济体系的成长和对实体经济的伤害，那还是很大的。如果让房价涨幅快速的减缓，让房地产的一些过剩的产品淘汰掉，一些急需的产品提起来，刚入职的年轻人和弱势群体配套他们买得起的住房制度，这恐怕比刚才那样一刀切的方法，对社会的伤害，对实体经济的伤害要小吧。
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