[摘要] 在我国，形形色色的购物中心正在中心城市逐渐升温，甚至成为炙手可热的地产项目。国家调控楼市的政策出台后，更多的地产商为寻求新的增长点，把投资方向转向商业地产。这是一个值得关注的信号，城市是否需要这么多的商业综合体？在传统零售业受到电子商务冲击的形势下，大型商业综合体迅速增长是否会形成新的泡沫？
商场经营由谁做主赢商网
不缺地产缺商业，特别是缺少有经验的零售业管理团队，或者，项目经营由开发商主导，商业、地产本末倒置，这是个普遍问题。
“国内很多商业地产企业都是做住宅起家的，真正既懂地产商业又懂商业的凤毛麟角。”马太福星（中国）地产顾问策划机构董事长周志军指出，国内商业地产往往是先建设后招商，等建成后才发现项目选址、动线规划、仓储设施等方面与实际经营要求相距甚远，形成大量无效供给。
有多少商业地产开发商，就有多少商业地产运营商。现代商业目前已演变为传统零售类商业和满足人们多种
消费需求的业态。“现代商业的一个显著特征，就是服务业比重不断加大，传统商业比重不断下降，这对商业运营的专业性提出了更高要求。”高东旭举例道，比如SM集团的ShoppingMall明确要求服务业的比重必须大于50％。
“我们认为，商业地产开发企业的能力，首先取决于其掌握的商业资源。”高东旭表示，许多地方把商业与地产本末倒置了，商业地产不缺地产缺商业，商业开发才是商业综合体的灵魂。
未来发展如何突围
从泡沫式的繁荣景象中突围方向，在加快变革中重塑行业未来，这是商业综合体面临的重要课题。而发展社区商业服务更为地产商们看好。
近年来，奥特莱斯、大型购物中心、商业综合体等各种商业地产概念可谓层出不穷，但其无序发展的弊端已经显露，商业地产要拒绝虚假的繁荣，更要在亏损或被闲置的命运中寻求突围。
以万达为代表的商业地产公司在过去10多年里取得了极大的成功，其“主力商业引客流＋小商铺／公寓销售平衡现金流”的模式几乎成为商业地产开发的模板。
不过，在周志军看来，万达模式已不再具备可复制性：“每个综合体的成功都离不开‘天时、地利、人和’的共同作用，商业开发不可照搬，即便是打造过‘上海新天地’这样神话的瑞安集团，也没能成功复制他们自身的项目。”
突围的路径在哪里？专家表示，差异化发展或是一个不错的选择。
本月初，万科低调成立了商用物业管理部，尽管万科总裁重申了其对商业地产的一贯态度，但其“为做好住宅而做商业”的“社区商业”模式，还是被不少业内人士看好。
专家表示，这种单个体量在5万至7万平方米的社区商业，强调将生活方式与商业空间相结合，未来前景看好，“体量大小无关紧要，只要抓住价值点，参与竞争力没有问题”。只有个性化服务、差异化发展，在加快变革中重塑行业未来。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
