[摘要] 在我国，形形色色的购物中心正在中心城市逐渐升温，甚至成为炙手可热的地产项目。国家调控楼市的政策出台后，更多的地产商为寻求新的增长点，把投资方向转向商业地产。这是一个值得关注的信号，城市是否需要这么多的商业综合体？在传统零售业受到电子商务冲击的形势下，大型商业综合体迅速增长是否会形成新的泡沫？
高端商场怎解过剩之忧
商场越建越高档，客流却越来越稀疏。一边是十几万、几十万平方米的商业大盘扎堆入市，一边是“水土不服”者陆续黯然退场。来自商业地产的一份调查显示，沈阳购物中心的空置率高达24.3%，在大中城市中名列前茅。
5年前还在400万平方米以下徘徊的沈阳商业中心营业面积，到现在包括已建和在售的，沈阳商业中心总供应量达到了2000万平方米。如果算上各类批发市场和社区购物门店，拥有780万户籍人口的沈阳市，人均购物面积已超过3平方米。
今年沈阳开张的商场中单体面积达到30万平方米。貌似形势一片大好的“遍地开花”，也埋藏了日趋饱和的隐忧。在商业繁华地段太原街，东舜百货、五洲商场相继退出。在步行街中街，时尚百货品牌“先先时尚精品百货”沈阳中街大悦城店，开业仅一年多就草草收场。家居建材卖场的退出势头更猛，欧倍德、家得宝、百安居、百利、东方家园……一个又一个家居建材大鳄败走沈阳。
然而在激烈拼杀中，中兴、商业城等百货老店却宝刀不老，客流和营业额逐年攀升，批发市场如五爱市场、（九路）中国家具城依旧熙来攘往，长期一枝独秀。新不如老，贵不如廉，沈阳商场经营态势成为社会各界关注的独特现象。
众多商业项目如雨后春笋般遍布沈城各处，给人们逛街购物提供了充足的选择。不过选择过多，就等于没有选择。随着购物中心数量特别是奢侈品门店的增多，购物中心的空置率开始上升。沿着沈阳金廊（青年大街）开设的商场无一例外地走高端精品路线，数得上的奢侈品牌都在这里开设了旗舰店或分店。沈阳还属于社会消费品年零售总额在3000亿元以下的城市，相对于工薪收入不高的绝大多数沈阳消费者来说，这些高端商场的开业似乎与己无关。
辽宁社科院省情研究所所长梁启东就认为，定位过高，供应量过大，品牌重复，经营风格雷同，再加上网络购物的冲击，导致沈阳近四分之一的购物中心面临空置的尴尬。同时沈阳新建的住宅小区，基本上都配建20%~30%的商业项目，完全可以满足小区居民的日常购物需求。也就是说，除了想单纯逛街购物外，购买日常的一些必备品，人们都不需要到购物中心去采购，这极大地分流了购物中心的客源。
以综合性高端家居卖场为例，最近三四年间扎堆开业，数量增加了200%。而购物人群的增速远不及商业中心的扩张速度。由于卖场扩张，竞争态势加剧，各大卖场不得不频繁地举办一些活动来带动人气，这就需要品牌经销商给出较大力度的折扣。
如何创新，实现持续良性发展成为沈阳商场扩张的重要课题。目前电商对传统商业模式正在进行革命性的颠覆。越来越多的人们喜欢宅在家里网购，逐步淡出购物中心，其实这也是购物中心不可回避的新问题。
老市场也得跟形势。沈阳五爱集团就成立了专门的电子商务公司，进行网站建设和系统运营。有关负责人告诉记者，这样五爱市场的产品销售就不仅仅局限于沈阳本地，更着眼于。此外，沈阳商业城、兴隆大家庭、百联购物中心、新世界百货等知名商场也都纷纷建立网上商城，与实体店铺同步销售。
对于不愁网购冲击的所谓奢侈品经营店，如何放低姿态，也是不可不面对的转型之痛。
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