[摘要] 目前的房价距“合理回归”还有多远？如何扎紧楼市调控“篱笆”？怎么看足球“地产化”倾向？围绕这些问题，记者在两会间隙专访了胡葆森。
建业董事长 胡葆森
在国家一系列限购、限贷、限价等房地产市场宏观调控政策措施的作用下，投机、投资性需求得到明显抑制，房价过快上涨的势头得到了有效遏制，多数城市房价环比出现下降，房地产市场宏观调控的效果正在显现。
中央政府实施房地产市场宏观调控，遏制部分城市房价过快上涨，保障民生的做法，无疑是正确的。但在落实房地产市场调控政策措施时，未充分考虑不同区域所处的不同发展阶段，采取“一刀切”的做法，不仅影响到城镇化加速发展的中原经济区建设，而且也不利于区域经济的协调发展。2010年河南省城镇化率为38.8%，远低于49.95%的平均水平，按照《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》要求，到2020年末，河南省城镇化要达到或接近平均水平。这意味着河南省城镇化率需提高近20个百分点，才能满足中央政府的要求，按此估算，每年平均需要提高2个百分点。城镇化率的提高有赖于农村人口及外来人口向城镇转移，而统一实行的房地产调控政策，却一定程度上制约了农业人口、外来人口落户城镇，影响到河南省城镇化的发展，不利于中原经济区以新型城镇化引领，推进三化协调发展。为此，我建议：
1、贯彻落实科学发展观，推进区域协调发展。科学发展观的基本要求是全面协调可持续发展。我国城市数量众多，发展阶段不同，不同地区、不同城市的房地产市场问题并不相同。应贯彻落实科学发展观，尊重地区之间的差异，在实施房地产市场宏观调控，保障民生的同时，也应兼顾到不同区域发展的需要，实现保民生和促发展目标的协调统一。
2、实行区域差别化的限购政策。我国中西部地区城镇化水平偏低，处于工业化、城镇化加速发展阶段，需要大量的农业人口、外来人口转移落户城镇。而东部发达地区城镇化水平相对较高，房价水平也高，其房地产市场发展的重点应转向民生。建议根据区域实行差别化的限购政策，对中西部城镇化率不足40%的省份，放开限购，鼓励农民和外来人口落户城镇，加快中西部城市建设；而对东部发达城市，应以民生为核心，促进房地产市场健康发展。
3、实行区域差别化的住房按揭政策。住房按揭制度有助于增强居民购房消费能力，解决住房问题。建议结合区域差异，采取差别化的住房按揭政策。城镇化率低、欠发达城市，刚性需求旺盛，应协调银行实施住房按揭贷款额度倾斜，并针对农民、外来人口，应降低住房按揭贷款门槛，减少农民和外来人口落户城镇的难度，提高城镇化水平。对于发达地区，可坚持实施首套住房按揭贷款优惠政策，保障民生。
4、实行保障房配建区域差别化政策。中央政府推行的保障房建设计划，有利于缓解大中城市低收入群体的住房困难，促进社会和谐发展。但在具体执行环节，以完成行政计划为目的，保障房建设计划层层分解，未充分考虑当地实际情况，未来可能会造成一定的资源浪费。建议针对我国城市进行分类研究，综合区域经济结构、人口、房价、住房供需状况确定不同级别城市的保障房配建标准及规模，使保障房建设计划更具针对性，使有限的资金发挥更大的效用。
建议人：胡葆森
二О一二年三月
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