[摘要] 2014年下半年中国房地产市场趋势展望：宏观环境：经济增速放缓，货币政策稳健，房地产信贷环境或将改善；市场趋势：受政策影响四季度供需或将环比明显回升，但市场整体仍将供大于求。
销售：四季度成交量将有所回升，但全年难及去年
受季节因素及政策支持利好影响，预计四季度销售将有明显回升，乐观预期或接近去年同期。今年以来，商品住宅销售面积、销售额累计同比持续下降且降幅不断扩大，1-8月住宅销售面积为5.7亿平米，同比下降10%，较上半年降幅扩大2.1个百分点；销售额为3.4万亿元，同比下降10.9%，较上半年降幅扩大1.8个百分点。虽然三季度在信贷调整房企加大推盘、以价换量的推动下，多数城市成交环比有所回升，但较去年同期仍有较大差距。9月30日央行明确放松限贷，加强对房地产信贷支持，有助于改善市场预期，预计四季度成交量有明显回升，乐观预期或接近去年同期。
(2)重点城市：新批上市及成交量继续回升，供过于求矛盾仍将持续，价格下行压力依然较大
供应：季节性规律及房企迫于年度销售目标和资金压力将加大推盘力度，预计四季度市场供应环比继续增加
历史数据显示，四季度为全年供应高峰，季节性规律及房企迫于年度销售目标和资金回款压力将加大推盘力度，预计市场供应继续增加可能性较大。作为楼市传统推盘旺季，过去六年重点城市四季度新增供应占全年三成左右，与三季度基本持平。
成交：信贷放松、推盘加大促使成交环比继续回升，高基数导致四季度同比下降
限购放松、信贷调整等政策的实施刺激需求入市，在房企加大推盘、以价换量的推动下，四季度市场成交将继续回升。
价格：供过于求矛盾持续，房价下行压力依然较大但政策利好或使下行趋势趋缓
供过于求矛盾持续，“去库存”仍为市场主基调，价格下行压力较大。从重点城市供求对比来看，过去几年四季度供应量普遍高于成交量，销供比处于1以下水平，预计今年这一趋势仍将持续。
(3)企业策略：四季度继续去库存策略，产品定位迎合改善型需求，土地投资需谨慎布局，积极拓展融资渠道，创新融资模式
库存销售策略：市场重心仍是“去库存”，房企加大促销力度同时创新策略
市场库存方面，代表城市可售面积持续创新高，出清周期持续延长，房企去化压力明显。房贷新政的出台，或将对房地产企业的定价策略产生影响，如果房贷新政力度足够大的话，个别供需关系紧张、房价下跌时间较长的区域，不排除个别房企通过减少优惠、降低折扣力度等形式变相涨价。但目前大部分房企资金状况并不宽裕，市场重心仍是“去库存”。销售策略方面，销售业绩不及预期推动调整产品销售策略谋虑去化以应对市场困局，除采取低价加推、打折降价、团购优惠、赠送面积、降低首付等传统促销手段促进销售外，利用互联网、大数据进行销售渠道创新，通过与金融结合进行销售模式创新以及体验式营销手段等均为企业有效的销售策略。新的销售策略在一定程度上对房企品牌和项目产品进行了有效的宣传，短期内也实现了促进销售的效果。
产品策略：改善型需求将受政策利好影响有所释放，人口发展带来的刚需主流需求仍较为旺盛
政策因素—限贷放松将释放改善型需求。人口因素—城镇居民中青年群体继续增加，刚需主流需求仍较为旺盛，中长期改善需求将逐渐释放。
投资策略：市场下行周期，建议谨慎拿地，可关注优质稀缺地块投资，布局回归一二线城市
品牌房企明显加重对一线城市土地投资，占比39%，二三线占比持续回落。从长期来看，一线城市凭借其庞大的人口基数和经济基础以及成熟的房地产市场发展仍然为房企在行业下行周期规避风险的投资选择。二线城市2014年1-9月拿地金额占比继2013年度继续回落，且跌破50%，诸如温州、杭州、天津、青岛、大连等部分二线城市供求矛盾不亚于三四线城市，过度投资带来的高库存将阻滞未来新增投资的进入。由于三四线城市在前些年土地市场供应过大，导致现有住宅存量严重饱和，在前端销售有明显改善前，土地投资节奏将持续放缓。
融资策略：积极扩展融资渠道，探索房地产融资新模式
综合来看，房贷新政有利于增强市场向好信心，或将推动各类需求入市，而新政实行需要市场的具体实践，商业银行的具体政策落地之前仍是需求端的观望窗口。企业应结合自身资金和库存情况，在新政出台与购房者观望心理波动重叠期，合理定价，有力促销并创新销售策略。产品方面应顺应需求方向，在刚需产品基础之上结合时下政策变化迎合改善型需求，做到定位市场。土地投资仍应考虑自身库存因素，且后续土地储备应聚焦一二线优质地块以规避风险。在房地产市场告别高利润时代背景下，房企应积极拓展融资渠道，探索创新融资方式，及时关注融资方面的政策变化以保障企业资金需求。
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