[摘要] 2014年下半年中国房地产市场趋势展望：宏观环境：经济增速放缓，货币政策稳健，房地产信贷环境或将改善；市场趋势：受政策影响四季度供需或将环比明显回升，但市场整体仍将供大于求。
1.宏观环境：经济增速放缓，货币政策稳健，房地产信贷环境或将改善
宏观经济方面，宏观经济方面，机构预计四季度经济增速将继续放缓，但全年经济增长目标实现概率较大；中央政府仍将注重改革和经济结构调整，利用改革红利激发经济活力，不太可能出台大规模经济刺激计划。货币信贷方面，中央继续将坚持稳健的货币政策，继续通过定向宽松举措调整信贷资源配置；9月底央行出台住宅金融政策放松限贷，四季度房地产信贷环境或将有所改善。房地产政策方面，中央仍将重点推进长效机制建设，加强棚户区改造和保障房建设；各地刺激楼市政策仍较为灵活。
(1)宏观经济：经济增速放缓，但仍有望实现全年目标
目前，我国仍存在一定的经济下行压力。9月李克强总理在天津夏季达沃斯论坛上指出，“中国经济在合理区间运行过程中出现短期波动是难以避免的”，同时“中国有信心、有能力、也有条件不断克服困难，实现今年经济社会发展的主要预期目标”。财政部部长楼继伟在G20会议上也表态中国政府不会因为单个经济指标的变化而做大的政策调整。展望四季度，尽管经济增长放缓，中国经济仍将在改革中前行，通过一系列改革措施释放红利，激发市场主体活力，发展内生动力和社会创造力，实现“有就业、增收入、没有水分、又有效益、节能环保”的发展。
(2)货币环境：信贷环境保持稳健，各地出台政策支持房地产信贷
受房地产市场持续下行影响，在轮松绑限购后，中央及部分省市出台政策支持房地产信贷。央行、银监会于9月30日发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对现行的差别化信贷政策进行调整，放宽限贷，二套房贷大幅放松，三套及以上取消限贷。在放松限购但仍连续下行的市场背景下，央行及银监会全面放松限贷，对扭转市场预期将起到明显的积极作用。
(3)房地产调控：长效机制加速推进，各地政策灵活调整
长效机制逐步取代短期调控手段。限购、限贷等手段逐渐退出，包括保障房建设、不动产统一登记、户籍制度改革、房地产税立法等在内的长效机制正稳步推进。随着《不动产登记暂行条例》公开征求意见结束，税制改革时间表出台，修改预算法表决通过，长效调控机制正处于不断完善的进程之中。未来的房地产市场调控手段将更趋于长效、稳定，从而促进市场建立自身调节机制，保障长期稳定发展。
2.市场趋势：受政策影响四季度供需或将环比明显回升，但市场整体仍将供大于求
供应方面，在年度销售目标和资金压力下，房企将继续加大推盘力度；四季度市场供应或将继续增加。但受去年高基数影响，四季度新增供应同比或将小幅下降。成交方面，限购放松、信贷调整等政策的实施及房企加大促销力度的影响，预计四季度成交量将明显回升；乐观预期下有望接近去年四季度水平；但全年成交量仍将难及去年。价格方面，市场整体供大于求，但政策调整，限贷放松等政策有利于市场预期转变，预计四季度房价降幅将逐步收窄，若市场成交大幅增长则价格将可能企稳。企业策略方面，市场重心仍是“去库存”，房企应继续加大促销力度同时将探索创新销售模式；产品定位兼顾首次置业与改善型需求；优化投资布局并择机获取优质项目；从长远稳定发展角度拓展融资渠道，创新融资模式。
(1)市场：四季度开工、销售均同比下降，投资增速回落
投资开工：预计四季度新开工同比继续下降，投资增速回落
预计四季度新开工面积同比下降。今年1-8月商品房新开工面积为11.4亿平米，累计同比下降10.5%，降幅较上半年缩小5.9个百分点，较7月缩小2.3个百分点。根据“中国房地产中长期发展动态模型”，全年新开工降幅预计在11.2%-13.2%之间，预计四季度同比仍难及去年同期，但环比三季度持平或小幅增长。从今年以来土地市场情况来看，上半年土地购置面积处于较低水平，同比下降5.8%，同时商品房新开工面积同比下降16.4%；7-8月土地成交量同比呈现小幅增长态势，新开工面积同比小幅回升，可见土地成交量的变化与新开工变化大体一致。由于目前多数企业销售不及预期，资金压力较大，企业拿地更趋谨慎，四季度土地成交量大幅反弹可能性不大，土地市场的降温必然会对市场新开工面积产生一定影响，预计四季度新开工同比仍将回落，但环比三季度持平或小幅增长可能性较大。
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