[摘要] 因为贪图便宜，或者受卖房人的引诱，一些购房人可能会将眼睛定格在查封房、小产权房、抵押房上。买房时，对这几类房应该小心，以免落得房钱两空。
因为贪图便宜，或者受卖房人的引诱，一些购房人可能会将眼睛定格在查封房、小产权房、抵押房上。买房时，对这几类房应该小心，以免落得房钱两空。
购买查封房30万首付打了水漂
【案例】
2014年元月，一直想拥有自己的房屋却苦于少钱的石倩颖，从路边小广告中得知李某“因工作调动而低价急售住房”。经实地踏看，石倩颖发现该房的样式和地段都不错，而且价格也确实偏低。她赶紧从亲朋好友手中东拼西凑到30万元交了首付，剩余的20万元则立下一年内付清的字据。可三天后，石倩颖按照约定时间办理过户手续时，左等右等就是不见李某，李某的电话也一直处在关机状态。石倩颖打听得到的消息让她呆若木鸡：因李某拒不履行偿还所欠他人的巨额借款的义务，法院已经将其房屋查封，并正在着手拍卖，而李某携带石倩颖的现金逃之夭夭。
【分析】
《房地产管理法》第三十八条第(二)项规定“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”房屋不得转让。《合同法》第五十二条第(五)项也规定“违反法律、行政法规的强制性规定的”合同无效。本案中，石倩颖购买的房屋已经被法院查封，不可转让，决定了她与李某的买卖合同因违法而自始没有法律约束力，所付的房款，只能找李某退回。可李某已逃之夭夭，也就意味着该款至少在短期内被打了水漂。
购买小产权房40万现金下落不明
【案例】
2013年6月，王某所在的村旧村改造，村委会与王某签了房屋拆迁补偿协议和安置合同。随后，王某建起了三套房屋。因自己居住确实有余，王某放出口风想卖掉位于楼顶的一套。2014年3月，罗瑰娇获悉后，虽明知是小产权房，但觉得紧邻市区，离自己上班处不远，价格也比市区低了一半，执意购买。经与王某协商，当即签订了购房协议，并一次性付清了40万元房款。岂料，王某回家途中遭遇车祸当场死亡，40万元房款不知去向。当罗瑰娇搬入居住时，王某妻子以不知情为由阻挠，且对罗瑰娇索还房款的请求断然拒绝。
【分析】
小产权房是指在农民集体土地上建设的，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发的房屋。因没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同也不备案，故不是真正合法的产权房，被明令禁止交易。罗瑰娇与王某违法交易，其行为自然不受法律保护。
购买抵押房50万换来一纸空文
【案例】
2014年4月，蒋雅雯与郭某签订了一份《房屋买卖合同》，约定郭某将其所有的一套三室两厅两卫的房屋转让给蒋雅雯。蒋雅雯依约预付50万元房款后，前去房管部门办理过户手续中，才知道郭某在购买该房屋时，只是缴清了40万元首付，余款95万元采取的是按揭支付，房屋不仅已经办理了他项权证，而且实际抵押给了银行。如果蒋雅雯要想完成过户手续，就必须付清郭某所欠的95万元余款。而郭某已经携款远离所在的城市，甚至没有给蒋雅雯留下有效的通讯方式或地址。也就是说，蒋雅雯陷入了既难以索回房款，且除非满足银行的要求，又难以获得房屋的尴尬境地。
【分析】
《物权法》百九十一条明确规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。”本案所涉房屋已经抵押给银行，决定了蒋雅雯要想实现自己的过户目的，也就只能“代人受过”并还清贷款。
国家统计局公布70个大中城市房价指数情况。数据显示，6月份新建商品住宅价格环比下降的城市多达55个，二手住宅价格环比下降的城市也增加到52个。自2011年1月开始统计，此次为70大中城市房价数据下跌范围的一次。
房地产开发投资数据走势看，行业依然处于下行通道，且累计同比增速逐月下降。从市场销售情况来看，上半年，商品房销售额31133亿元，同比下降6.7%。虽然降幅比1~5月份收窄1.8个百分点，但整个上半年均处于下滑区间。
有业内表示，今年楼市降温的幅度远远大于预期。70个城市中，近八成城市出现了价格下跌，这暗示今年楼市已经迎来了一个小拐点。
楼市成交全面下滑
中原地产首席分析师张大伟表示，一线城市中，除北京新建住宅外，其他新建住宅、二手房住宅指数全面下调，楼市降温从点到块已经覆盖到面。全面降温开始。
随着整体市场的疲软，各地开始逐步“松绑”楼市调控。越来越多的二三线城市开始传出限购松绑的消息。
同样的压力也来自一线城市。有报告显示，6月份，一线城市新建商品住宅成交均价为22969元/平方米，环比减少0.4%，同比增长6.1%。显然，6月份市场成交继续疲软，房企需要一定的降价让利活动来冲刺半年销售目标。
同策咨询研究部总监张宏伟表示，尽管有上述松绑措施，但其对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。
同时，上半年大多数房企销售金额同比下滑，能够完成全年销售业绩指标的企业仅为少数。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，目前降温的态势是阶段性的变化，不是大周期的极值点，但仍然会持续到明年下半年。
去库存成下半年主基调
目前的市场状况和库存压力有很大关系。截至6月底，35个城市新建商品住宅库存总量为26218万平方米，环比增长2.8%，同比增长22.9%。库存再创历史新高。同时，这35个城市新建商品住宅存销比为18.1，这也意味着市场需要用18.1个月的时间才能消化完这些库存。5月份，该存销比数值为16.4。
国家统计局的数据也表明了库存压力。6月末，商品住宅待售面积同比增长25%，较5月末增幅继续上升。
面对这样的压力，有业内表示，积压的楼盘难以有效地转化成房企销售金额，进而影响了地方政府的财政收支。最值得担忧的是，购房者会因为库存的积压，而进一步延缓入市的节奏。
东亚新华地产营销总监贾玉鹏表示，房企库存量都比较大，在二三线城市库存量更大。未来房企拿地也会更谨慎。
据中原地产市场研究部测算，在今年一季度23家A股上市样本房企中，仅3家房企资金链处于宽松状态，8家房企资金链相对安全，12家房企资金链紧绷，短期资金覆盖率低于0.8，为近8年以来资金链紧绷房企个数的一个季度。其中有2家房企短期资金覆盖率低于0.3。从货币资金与总资产比例来看，目前房企现金流情况降至近年低点0.11，形势亦不容乐观。
张宏伟预计，2014三季度，开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，“千方百计消化库存”，坚持以现金为王。尤其是上市房企，由于6月份半年报“抢收”不力，第三季度在银行信贷紧缩的市场背景下，大型房企“以价换量”的行为让当前的市场态势更加明朗化，预计在三季度里楼市“降价潮”会真正来临。
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