[摘要] 近期关于土地增值税的争论可谓沸沸扬扬。各大房企纷纷对自身税费缴纳情况积极澄清，业内也对土地增值税缴纳环节进行了种种解读。
合理避税手段多，真正“欠缴”极少
而在房企实操层面，根据记者了解，通过延缓尾盘销售或者持有楼盘商业配建避免达到主动清算条件，成了很多楼盘的选择。至于通过做大精装等途径做大成本，合理避税的招数就更多了。
“避不掉还不交的情况是极少的。”宋延庆说。任志强也曾表示，大房企没有拖延结算的动力，到节点必须清算，否则房企要被罚。
对于此番引起广泛关注的房企土地增值税问题，业内人士认为最初有关“欠缴”的报道及分析，是把概念搞错了。中国房地产业协会副会长朱中一在11月26日的沟通会上就表示，预提和现时缴纳的概念不同，企业在未达到清算条件时预提，不等于欠缴。
任志强更直接地认为，没到清算时点，甚至都不能算“应缴”。
首创集团董事长刘晓光也表示，按照规定，土地增值税应该在项目竣工或销售85%以后，税务机关启动专门清算程序，聘请专门税务师事务所出具专门报告，并经税务机关核定，确认实际金额和缴纳时间，才是真正应缴的税金。所以，企业报表的数据为根据会计准则权责发生制预估的数据，与税务局确定的应缴税金在时间上和金额上都有很大的差别，因此不存在欠缴的问题。
北京一家房企财务负责人告诉记者，据他了解，北京多个项目都是根据销售回款情况，土地增值税按月预缴。“已经预缴也就谈不上欠缴，也正因为有预缴，征纳双方对于最终复杂的清算都不够积极。”
土地增值税怪圈：有法难执
此次“房企欠税门”，虽然涉事房企、税务机关纷纷澄清，但也使得20年前制定的土地增值税政策“有法难执”的怪圈曝光。
我国在1993年底出台了首部土地增值税暂行条例，目的是为了抑制房企的炒地暴利，但随即1994年房地产行业陷入低潮，该条例就一直未被实际执行。直到2006年底，房价一路走高，国家税务总局才首次专门发文，要求从2007年2月1日起全面清查土地增值税，并列出7条细则。但随后2008年金融危机爆发，清查无疾而终。2010年后，房价数度高涨，国税总局连连发起清查风暴，土地增值税征收口径也日渐严格。
对整个房地产行业来说，土地增值税可谓是多年来头顶高悬的“达摩克利斯之剑”，但范围内不断掀起新一轮土地增值税清查的风暴，最后似乎都以“雷声大雨点小”告终。
“去年国税局又在范围内清查了一次土地增值税的征收情况。近几年清查的频率很高，但很难从根本上解决问题。”王朝晖律师如是说。
第三视角
修改土地增值税计算规则呼声高
记者从国泰君安了解到，该行测算的房地产行业整体未缴的土地增值税规模在3000亿元以下，而2008年—2012年房地产上市公司都充分计提了土地增值税，年均土地增值税税率为5.7%，如市场占有率的行业龙头万科2012年预提的土地增值税为58亿元。
国家税务总局此前也公开承认，土地增值税的清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并且容易产生执法风险。
“各界对调整土地增值税的呼声很大。”王朝晖律师表示，短期内调整立法层面的可能性较小，确立更合理的土地增值税会计计算规则、明确各地区的土地增值税计算方法，或许可以起到改善作用。
四级超率累进税率
土地增值税暂行条例规定，土地增值税实行四级超率累进税率，但在实际操作中一般并未采用，而以预征收房屋销售额的1%-5%为主。具体规定是：
1、增值额超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
2、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
4、增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
什么是土地增值税？
土地增值税是对纳税人转让房地产取得的净增值额征收的税种，由各地政府征收，根据项目增值幅度不同，税率在30%-60%不等。1993年12月底，我国出台了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，首次提出土地增值税这一税种，背景是为了抑制当时房企的炒地暴利；1995年出台了条例的实施细则。
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