[摘要] 近期关于土地增值税的争论可谓沸沸扬扬。各大房企纷纷对自身税费缴纳情况积极澄清，业内也对土地增值税缴纳环节进行了种种解读。
近期关于土地增值税的争论可谓沸沸扬扬。各大房企纷纷对自身税费缴纳情况积极澄清，业内也对土地增值税缴纳环节进行了种种解读。
然而，同时让人们关心的是，土地增值税收缴金额不小，其与房价之间存在怎样的关系，房企如何在合理情况下处理土地增值税成本，未来土地增值税是否面临改革？为此，新京报邀请了多位业内专家，就这些问题进行探讨。
【房价】
房价涨幅越大，土地增值税越高
新京报：土地增值税和房价之间，存在怎样的关系？
顾云昌：房子价格越高，土地增值税就越高。如果房企在扣除了成本之后，毛利润没有达到20%(适用于普通住宅)，就不存在土地增值税的问题。房价上涨被看成是土地随着时间的推移增值，国家规定土地增值的这部分就要收增值税。
邹晓云：土地增值税或多或少都会转嫁到房价上。目前土地增值税采取预征制，这会对资金实力较为欠缺的开发商造成一定压力。为了在开发过程中尽快回笼资金，开发商可能会在一定范围内提升价格。
张斌：税收由企业承担，如果有可能，房地产商的税收很大一部分是要转嫁到房价上的。税收和房价不可能一点儿关系都没有。土地增值税实行四级超率累进税率，增值越高，税越重。但这其中开发商也要考虑，定价太高会否影响销售节奏。在不同的市场条件下，其转嫁房价的能力也不同，这要取决于房企和市场的博弈关系。
【避税】
自持部分无须缴纳土地增值税
新京报：在合法合理的前提下，房企现在一般有哪些手段降低土地增值税成本？
顾云昌：理论上来讲，开发商自持的这部分，国家是没办法征收土地增值税的，如开发商自持商业，自己来经营。
所交土地增值税是否合理，要看成本怎么核算，具体哪些算成本？这部分是税务部门委托中介机构来查房企所公开的账目，非常繁杂，不是开发商想报多少报多少。
张斌：这部分税交多少主要取决于决算的问题，要按条件进行决算，多退少补。只要达到了税务局规定的一系列条件，就必须进行决算。税务局要根据具体掌握的信息来决算，这就需要房地产商进行配合来提供相关信息。这两方面是相辅相成的。
开发商把价格定得低一些，这部分税有可能就会少缴一些，价格具体定多少，这其中房产商一定会根据自身情况进行平衡，从而找到一个最优值，谋求税后利润化。
陈云峰：据我了解，很多房企每年的纳税额都超过利润额，大有将房地产行业当做奢侈品行业征税的意味。尤其在三、四线城市，如果规范纳税，很多项目基本没有利润。因此项目之初的税收筹划是开发商重要的筹划内容之一。部分开发商不得不打规定的擦边球，采用转移收入或者增加成本等方法来合理避税。
【影响】
豪宅类产品受波及可能性更大
新京报：土地增值税如果严查，对哪类项目会影响？
陈云峰：价格与成本之间的差距越大，土地增值税收缴的额度就越大。以价格优势多量快跑的项目受到的影响不大。而豪宅类产品受波及的可能性更大。同时，一、二线城市和三、四线城市的项目利润空间存在差异，因此土地增值税如果严查，其影响力也会按城市的级别递减。
邹晓云：毕竟近些年房价在随着时间的推移而上涨，项目的收入和土地使用开发成本之间的差距有所拉大，因此开发周期较长的项目有可能会受到一定影响。
顾云昌：理论上讲，房价卖得越高，土地增值越大，征税就要征得多。基于此点，开发商可能就会考虑，有些项目房价不要定得太高，以免部分也交给国家，采用薄利多销的办法。税务部门也是这么考虑的，通过税收限制开发商涨价幅度，以避免房价过快上涨。从某种程度上来说，土地增值税本身是有利于遏制房价过快上涨的。
张斌：并不能具体说哪一类的全部项目都会受到影响。因为项目没有达到决算条件，在税法上来讲，就没有达到纳税义务的节点。
【变革】
房地产税收一体化或成未来方向
新京报：未来土地增值税政策的发展趋势会是怎样？是否有可能出现一些新改革？
顾云昌：土地增值税现在实施起来比较繁琐，结算过程非常复杂，将来国家能不能在具体计算上进行简化，这是需要探讨的。我们看到，因为国家顾不过来，很多项目卖掉好几年了这部分税还没有征。理论上讲，如果房价很平稳、甚至下跌，房企的利润在20%以内，国家应该征不到土地增值税，房价上涨越快，土地增值税缴得越多。现在税务部门采取预征制，缺乏一定的法理性。土地增值税的征收也是随着地方税收任务的完成情况时紧时松。
土地增值税本身是合理的，对平抑房价起着一定作用，体现了土地增值部分的回归国家，问题是怎么个征法，预征的方式是否合理？计算上是否应该进一步简化，这些是值得探讨的问题。
陈云峰：土地增值税的初衷是控制房价和开发商利润，防止开发商囤地。但目前来看实施的效果并不理想。对于开发商来说，土地增值税收取的税率较高，无疑会对项目开发带来压力，反而变相助推房价上涨。
在税制改革上，可以将土地增值税、土地使用税等税种纳入到房地产税中，以此厘清多种环节的复杂征收，增加房屋持有成本，通过市场化手段来调节市场。
张斌：土地增值税是地方税，收起来100%归地方，是由地税局来征的，预征率这些都是由地税局来制定实施的。现在没有足够证据证明之前征收力度是不是较小，也谈不上紧和松的问题。
土地增值税究竟怎样收，能够降低征收成本，更加透明，这是更为值得讨论的问题。土地增值税本身的性质就在于增值额，核算增值额就必须要搞清楚成本费用，问题就在于此。土地增值税是相对复杂一些，但也没有复杂到不可操作的程度。
业界人士表示，房企在土地增值税问题上是避税手段多，真正欠缴少。通过延缓尾盘销售或者持有楼盘商业配建避免达到主动清算条件，成了很多楼盘的选择。
12月4日，在全联房地产商会2013年年会上，华远地产[-0.74% 资金 研报]董事长任志强在谈到企业维权问题时，再次提起近期央视报道房企欠缴土地增值税的事情。
一段时间以来，房企土地增值税引起的关注沸沸扬扬。房企喊“躺枪”，业内人士质疑，国税总局也出面澄清。有房地产业内人士表示，从范围看，在10万亿的税收大池子里，土地增值税也就是3000亿的水平。就房企来看，土地增值税也比营业税、所得税占比要少。土地增值税之所以引起那么大的关注，恰恰因为这是一笔难征的“糊涂账”。加上土地增值税调节房价几无成效，房企“欠缴”土地增值税才引发了强烈关注。
土地增值税连年增长
根据国税总局披露的数据，近年来土地增值税收入连年增长。国税总局财产行为税司负责人也在11月26日表示，土地增值税征管力度是逐步加大的。
2007年，土地增值税收入同比增长74.3%；2008年增长33%；2009年增长33.9%；2010年增长77.6%；2011年增长61.4%；2012年增长31.8%；2013年1-10月土地增值税收入2710.78亿元，增长22.2%。
就北京房地产项目土地增值税缴纳情况，记者联系市及部分区县有关部门，截至昨天发稿时止，均未得到明确答复。
清算难在税制设计
在谈到土地增值税征管成绩的同时，国税总局财产行为税司负责人也承认，土地增值税在征管方面还存在着一些困难和压力，主要表现在房地产行业经营情况复杂，土地增值税税制设计也比较复杂。清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并容易产生执法风险。
兰德咨询总裁宋延庆等业内人士也表示，土地增值税之所以成为一个“糊涂账”，关键在于税制设计存在问题，特别是清算时点的规定存在很大的弹性。
北京市律师协会税法专业委员会主任、王朝晖律师认为，土地增值税规定的征收净利额的30%-60%税率过高，且征收权在地方，这使得在实际执行中出现了很多变通，比如各地基本上没有按照四级超率累进税率征税，而是以当地规定的按项目销售额的1%-5%预缴为主，而对哪些可计入成本避税等技术环节，各地区税务部门的理解和把握也不一致，造成了“松紧不一”的现状。
根据规定，土地增值税清算有两种情况，一种是房企必须主动清算，如项目竣工或完成销售；另一种是税务机关“可要求清算”的，如竣工项目已销售比例达到85%的，取得销售证满三年仍未销售完毕的。后一种情况并非要求房企主动清算，主动权在地方税务部门。
合理避税手段多，真正“欠缴”极少
而在房企实操层面，根据记者了解，通过延缓尾盘销售或者持有楼盘商业配建避免达到主动清算条件，成了很多楼盘的选择。至于通过做大精装等途径做大成本，合理避税的招数就更多了。
“避不掉还不交的情况是极少的。”宋延庆说。任志强也曾表示，大房企没有拖延结算的动力，到节点必须清算，否则房企要被罚。
对于此番引起广泛关注的房企土地增值税问题，业内人士认为最初有关“欠缴”的报道及分析，是把概念搞错了。中国房地产业协会副会长朱中一在11月26日的沟通会上就表示，预提和现时缴纳的概念不同，企业在未达到清算条件时预提，不等于欠缴。
任志强更直接地认为，没到清算时点，甚至都不能算“应缴”。
首创集团董事长刘晓光也表示，按照规定，土地增值税应该在项目竣工或销售85%以后，税务机关启动专门清算程序，聘请专门税务师事务所出具专门报告，并经税务机关核定，确认实际金额和缴纳时间，才是真正应缴的税金。所以，企业报表的数据为根据会计准则权责发生制预估的数据，与税务局确定的应缴税金在时间上和金额上都有很大的差别，因此不存在欠缴的问题。
北京一家房企财务负责人告诉记者，据他了解，北京多个项目都是根据销售回款情况，土地增值税按月预缴。“已经预缴也就谈不上欠缴，也正因为有预缴，征纳双方对于最终复杂的清算都不够积极。”
土地增值税怪圈：有法难执
此次“房企欠税门”，虽然涉事房企、税务机关纷纷澄清，但也使得20年前制定的土地增值税政策“有法难执”的怪圈曝光。
我国在1993年底出台了首部土地增值税暂行条例，目的是为了抑制房企的炒地暴利，但随即1994年房地产行业陷入低潮，该条例就一直未被实际执行。直到2006年底，房价一路走高，国家税务总局才首次专门发文，要求从2007年2月1日起全面清查土地增值税，并列出7条细则。但随后2008年金融危机爆发，清查无疾而终。2010年后，房价数度高涨，国税总局连连发起清查风暴，土地增值税征收口径也日渐严格。
对整个房地产行业来说，土地增值税可谓是多年来头顶高悬的“达摩克利斯之剑”，但范围内不断掀起新一轮土地增值税清查的风暴，最后似乎都以“雷声大雨点小”告终。
“去年国税局又在范围内清查了一次土地增值税的征收情况。近几年清查的频率很高，但很难从根本上解决问题。”王朝晖律师如是说。
第三视角
修改土地增值税计算规则呼声高
记者从国泰君安了解到，该行测算的房地产行业整体未缴的土地增值税规模在3000亿元以下，而2008年—2012年房地产上市公司都充分计提了土地增值税，年均土地增值税税率为5.7%，如市场占有率的行业龙头万科2012年预提的土地增值税为58亿元。
国家税务总局此前也公开承认，土地增值税的清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并且容易产生执法风险。
“各界对调整土地增值税的呼声很大。”王朝晖律师表示，短期内调整立法层面的可能性较小，确立更合理的土地增值税会计计算规则、明确各地区的土地增值税计算方法，或许可以起到改善作用。
四级超率累进税率
土地增值税暂行条例规定，土地增值税实行四级超率累进税率，但在实际操作中一般并未采用，而以预征收房屋销售额的1%-5%为主。具体规定是：
1、增值额超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
2、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
4、增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
什么是土地增值税？
土地增值税是对纳税人转让房地产取得的净增值额征收的税种，由各地政府征收，根据项目增值幅度不同，税率在30%-60%不等。1993年12月底，我国出台了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，首次提出土地增值税这一税种，背景是为了抑制当时房企的炒地暴利；1995年出台了条例的实施细则。
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