[摘要] 土地改革预期导致的抢购“小产权房”现象，受到有关部委的高度重视。国土部和住建部近期发文，叫停在建在售的“小产权房”。
入市与“自征自转”
据现行《土地管理法》，农村集体土地只限于农用或自用，不得转让给非农民主体用于非农建设，尤其对于宅基地的流转，更是严格禁止。
这种法律框架下，农村集体土地必须经过国家征用转为国有土地之后，才能进入土地市场，这也正是土地征收制度的来源。
深圳虽然在2004年将集体土地全部转为国有，但是大量的土地仍然掌握在村集体组织手中。
慑于深圳市高昂的地价，用传统的征转模式盘活这部分土地的思路已然行不通。
此次出台的政策，是对新解决方案的探索。
“1+6文件”将两类集体用地纳入其中，而其入市条件也有所区别。
类为“原农村集体经济组织继受单位尚未进行开发建设的、符合规划的合法工业用地进入市场”。
参与文件制订的深圳市房地产研究中心法律部部长卓洁辉介绍，所谓“合法工业用地”，主要是当年政府征地返还的部分工业用地，这是当初为了让农民参与城镇化过程而设置的政策，征地返还比例一般在5％－10％。直到目前，这些土地有许多都没有签订用地合同。
这批工业用地已经过了征转和补偿手续，一般都有政府相关部门的用地批复或是红线图，原则上只要有其中之一，即可以作为合法依据。
卓洁辉介绍，对于这一类土地，只需原农村集体经济组织继受单位提出申请，通过政府指定的公开交易平台，即可挂牌出让，所得归原农村集体经济组织继受单位。
“因这些土地产权事实上还是在原村集体手里，允许这部分土地入市，是个突破。”国务院发展研究中心农村经济研究部副部长刘守英说，这在实际上已经承认了集体土地与国有土地在统一的规则下平等地参与城镇化。
另一类为“尚未完善征（转）地补偿手续且符合规划的工业用地”，即被当地称为“合法外用地”的集体工业用地。此类土地在原农村集体经济组织继受单位先行理清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后，也可进入市场。
在官方描述中，这是政府让利，也就承认了原农村集体经济组织继受者过去“非法转让行为”，并与之一起分享土地入市流转。但前提是需要原农村集体经济组织理顺经济关系，并拆成空地。
“但这实际上是一个由原村集体‘自征自转’的过程。”刘守英说。原村集体的工业用地通过这种方式进入交易平台，最终是失去了土地，政府垄断土地的格局并没有变。
面对权益意识非常强烈的原村集体组织，深圳市的这一制度设计很难落实。深圳市规土委人士也承认：“农村集体经济组织会算自己的利益，不会所有的农村集体经济组织都这样做。”
政府退到哪一步
对此次集体土地入市政策，深圳市规土委方面出言谨慎：“（政策）对目前的土地制度没有突破，它的意义在于，通过利益平衡机制，处理历史遗留问题。”
“6+1文件”提出，符合条件的村集体工业用地通过挂牌方式公开出让时，有两种分配方式可选择。
一种方式是所得50％纳入市国土基金，50％归原农村集体经济组织继受单位；
另一种方式是所得70％纳入市国土基金，30％归原农村集体经济组织继受单位，并可持有不超过总建筑面积20％的物业用于产业配套。
为调动原农村集体经济组织的积极性，对其申请纳入全市统一的产业用地市场的合法留用地，还可免收《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（198号令）规定的工业类用地需缴纳的地价。
据记者了解，深圳市将在春节以后展开试点，然后公布实施细则和流程。
据接近政策制定的人士表示，未来实际的做法可能是，对符合所有限定条件的土地，经村集体同意后，与政府签订补偿协议，再进行招拍挂。
“市政府不是主要从利益角度考虑，但也不可能没有利益。今后拿什么来支持城市和产业的升级转型，为优质产业提供城市配套、基础设施等，这些问题不仅深圳，许多珠三角及东部发达城市都要面临。”前述深圳市规土委人士说。
在国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁看来：“地方政府仍然是想获得短期土地，改革并不彻底。”
李铁认为，政府用于城市建设的投入应该来自于长期的税收及因此而产生的贷款，政府可以通过个人所得税、不动产税等制度性设计来平衡土地增值，而这一切的前提首先应该是土地同权。
按照深圳市的计划，未来还将搭建公开透明的产业用地供需服务平台，土地主管部门每季度在此平台公布产业用地区位、规模等。企业可借此了解产业用地供应计划，提交用地申请，改变以往需向不同部门提出申请的局面。
“这个政策也意在帮助股份公司（原村集体经济组织）调整产业结构、转型升级。”深圳市副市长吕锐锋表示，要引导“地主”升级为“资本家”，通过持有股份、参与到更高优的产业，提升土地利用价值。
前述深圳规土委官员解释，通过土地改革，村集体手中的地将会逐渐减少，在无法继续通过违建致富后，村集体股份公司必须面临转型。
土地资源紧约束的压力下，深圳谋求产业的升级与转型，不可能绕开村集体经济组织，如果仍然保持政府垄断土地的格局，不承认集体土地的利益主体地位，深圳的“合法外土地”问题就无法解决。“深圳市为处理土地历史遗留问题打开了一扇窗。以此试水，看能否解决这一类型的问题。”一位深圳市官员说。
学界对深圳的此次尝试大都持肯定态度，在刘守英看来，集体建设用地进入市场，就会破除政府以土地来推动工业化、城镇化的模式，产生多个权利主体，城镇化发展会更健康。
房价"永恒上涨论"大错特错 或现恐慌抛售
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
