[摘要] 继新湖中宝(600208,股吧)8月1日晚间抛出近三年来首单房企再融资方案以来，在4个月之内，30多家房企争相发布再融资预案，涉及投资项目也从“旧城改造”扩展至商品住宅和商业地产，甚至还包括旅游地产。
继新湖中宝(600208,股吧)8月1日晚间抛出近三年来首单房企再融资方案以来，在4个月之内，30多家房企争相发布再融资预案，涉及投资项目也从“旧城改造”扩展至商品住宅和商业地产，甚至还包括旅游地产。
据《证券日报》记者不完全统计获悉，截至11月底，已有36家房企正式抛出再融资方案且用于投资地产项目，涉及资金总计约为1040亿元。
值得注意的是，多家房企高层向《证券日报》记者表示，再融资方案正在按照程序上报，进展较为顺利，但最终能否获批尚无法确定。
拟再融资规模剧增
8月1日晚间，新湖中宝发布公告称，公司拟以不低于3.07元/股的价格，定向增发不超过17.91亿股(含17.91亿股)，募资不超过55亿元，主要用于旧城改造项目，这一预案被业界解读为试图敲开房地产再融资的“试门砖”。
随后，A股房企纷纷抛出再融资预案，融资额度也开始迅速扩大。
11月2日，首开股份(600376,股吧)同时推出非公开发行预案及公司债发行预案，涉及资金高达98亿元。该预案显示，公司拟以5.93元/股发行不超过6.75亿股，募集资金总额不超过40亿元，定增募集资金将全部投入公司四个房地产项目。同时，首开股份还计划发行公司债券募集58亿元，用于调整债务结构、补充流动资金、项目建设以及收购兼并项目等。
11月13日，因筹划重大事项停牌三个月的广宇发展(000537,股吧)发布公告称，拟以每股7.21元的价格向鲁能集团、鲁能集团全资子公司鲁能置业及世纪恒美发行17.31亿股，购买其分别持有的8家房地产公司股权，标的资产的预估值合计约为124.84亿元，预估增值率约为133.3%。同时，广宇发展拟以不低于7.21元/股的价格向不超过10名特定投资者非公开发行股票募集不超过本次交易总金额25%的配套资金，约为41.61亿元。
事实上，上述两家房企的再融资预案为此轮房企再融资计划中金额巨大的两单。截至11月底，据《证券日报》记者不完全统计获悉，已有36家房企争相发布再融资预案，募资规模约达1040亿元。
房企称再融资进展顺利
《证券日报》记者在统计过程中也发现，抛出再融资预案的中小房企占大多数，大型房企相对较少。
“中小房企融资渠道相对较窄，尤其是获得低息资金的难度较大。”上海（楼盘）易居房地产研究院研究员严跃向《证券日报》记者表示，随着2014年证监会对IPO的放行，未来融资总体上呈现宽松态势，这还将刺激部分中小房企积极寻求再融资的模式。
对此，同策咨询研究部总监张宏伟向《证券日报》记者称，即使房企争相排队，但预计再融资闸口不会那么快放开，如果将来放开，也可能是有条件地放开，比如融资金额用于棚改项目、自住型的商品住宅以及对房价没有明显助推作用的商业地产项目的融资预案获得通过的概率更大。
值得注意的是，多家房企高层向《证券日报》记者表示，再融资方案进展较为顺利。实际上，据《证券日报》记者统计，目前多数房企再融资方案的进程都处在“股东大会通过”阶段，而有些企业则获得了当地国资委的同意。
外高桥(600648,股吧)管理层向《证券日报》记者表示，公司的再融资方案已获上海市国资委批准，目前进展顺利。首开股份也获得北京（楼盘）市国资委“同意”的批复，其公司内部人士也曾向媒体表示，自年中以来，公司一直在积极推进公司再融资等相关工作。作为北京市的龙头房企，公司对获得监管部门再融资放行还是比较有信心的。
此外，发布再融资预案的某公司高层也向《证券日报》记者透露，公司已经完成了再融资方案的全部申报准备工作。该人士向记者坦言，若这次再融资方案获得通过，那么将为公司在行业调整期进行低成本扩张提供有利条件，同时又助推公司加快项目开发以及回笼销售资金，提高盈利能力和抗风险能力。
欲低息“储粮”扩张
“目前一般房企不缺生存的钱，缺的是支撑企业发展与扩张的钱。”张宏伟向《证券日报》记者如是表示，现在这个阶段，如果房企不快速取得性价比高的土地，调整好自己的土地储备，可能会错失发展机会。
张宏伟表示，从这一角度来看，房企争相抛出再融资方案，主要目的是用于投资发展和拿地扩张。当然，这是在其能够获批的情况下，才有可能实现上述目的。
对此，严跃进也向本报记者表示，房企拟再融资的资金多数投向一些投资高的产业。实际上，本报记者在对比多家房企抛出的再融资方案内容时也发现，多数房企用于投资开发的项目都位于房价上涨幅度较高的城市。同时，这些项目的利润空间都很高。
例如，冠城大通(600067,股吧)的南京（楼盘）万盛世纪新城项目预计实现总投资利润率41.41%，净利润率也高达31.06%；宋都股份(600077,股吧)拟募集资金投入的南京南郡国际花园项目和杭州（楼盘）东郡国际三期项目两个项目预计实现毛利率都超过30%，净利率也都超过15%。
“房企将募集资金投入到利润前景较高的项目也是为了提升其整体利润率”，张宏伟向本报记者表示，降低风险的同时还可以加快这些项目建设进度，尽快达到可售条件，进而加快企业资金的周转。
张宏伟还向记者强调，如果通过这种融资渠道筹到的钱融资成本比其他渠道低，那么将节省企业大笔资金成本，进而也将提升企业利润率。
房地产业是一个资金密集型行业，其快速发展离不开金融的支持。除了开发商原始资本积累外，其赖以生存和发展的资金主要来源于银行贷款和商品房销售回款，其次还包括在资本市场融资。今年以来，房企融资能力大幅跃升，十大房企融资有望首破千亿;与此同时，金融地产也成为业内关注的新动向。
十大房企融资或破千亿
2013年，销售业绩大涨的同时，房企积极拿地拓展项目，为了保证拿地扩张更加顺利，房企全力投入融资以增加自己的“底气”，预计今年十大企业融资总额有望首破千亿。
在标杆房企中，下半年万科加大了项目拓展力度，仅9月份就新增项目11个，总耗资163.34亿元，为年内值。10月上旬以来，万科拿地势头依然高涨，继续加大项目拓展及土地储备力度，分别于北京、佛山和温州共拿下6宗土地，拿地总金额就达到93.77亿元，总规划建筑面积达到158.75万平方米。保利则在9月份共新增土地储备8宗，土地成交价高达79亿元。中海9月份在宁波新增了3宗土地，拿地价格29.9亿元。
国土部的数据显示，前三季度，住宅用地供应9.17万公顷，同比增加28.4%。前三季度，70个大中城市住宅用地供应3.48万公顷，同比增加32.7%，增幅高于平均水平4.3个百分点。北上广深4个一线城市前三季度住宅用地供应量已接近或超出过去5年平均水平。国土部表示，第四季度将继续增加土地供应。
因为楼市销售火爆，所以房企回款顺利，出于对后市的看涨，房企不约而同加快扩张的速度，销售回款不足以完全支撑，因此，利用各种平台增加融资，成为房企们扩张的“底气”。据统计，十大标杆房企年内融资额度已经达到了935.9亿元，这一额度同比2012年全年的413亿元，上涨幅度达到了127%，预计今年十大企业融资总额将首次突破千亿元。
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