[摘要] “房贷停了吗?那还能不能贷款买房子?”这几日，当广州、北京、南京、深圳等地媒体报道当地多家银行因为今年额度用完，而暂停房贷的消息后，也引起了郑州市民一些准购房者的广泛关注。
昨日，郑州市住房保障和房地产管理局召开新闻发布会，通报了郑州房地产市场宏观调控政策局部调整情况。值得注意的是，尽管没有下发正式文件，但9月1日起实行的这一系列郑州楼市新政，首次将楼市调控的目标定为“零增长”，即房价只准降不许涨。同时，郑州商品住房的限购政策也有局部调整，其中，外地人购房所持居住证的年限，由原来的1年改为3年；单身人员的购房年龄，从18岁调整为20岁，且限购1套住房。
【调控目标】
郑州房价今后“零增长”
早已习惯了房价随意上涨的房地产企业，今后将不得不面对更严格的宏观调控，摒弃涨价这一传统销售手段。因为这一次，郑州市在房价的调控目标中，首次提出了价格“零增长”。
“保持住房价格相对稳定始终是国家的明确要求，也是郑州市的工作目标。”郑州市房管局市场监管处处长江文静说，事实上，郑州房价自去年年中起就进入了稳步上涨的通道。房价“零增长”目标，就是在房价快速上涨的大背景下提出的。今年8月份，郑州市房管、国土、物价等部门联合制定了一系列调控措施，并上报市政府批准同意，从9月1日起开始实施，实施多长时间暂未确定。
8月30日晚，郑州市房管局召集开发商举办的销售价格控制会，口头传达了此次调控新政，并严令各开发商要严格执行，实现郑州房价“零增长”目标。
为了配合新政实施，房管局网签系统还进行了升级改造，受此影响，9月1日~5日，郑州市网签系统暂停。昨天上午新闻发布会后，房管局下午又对开发企业进行了相关培训。
【三问房价“零增长”】
分期开发能不能涨价？
【新政】商品房预售审批时，对于同一《建设工程规划许可证》批准的商品住房建设项目，必须一次性在预售方案中申报所有住房销售价格，并按规定到物价部门备案。
【解读】很多购房人都知道，同一个楼盘经常会分期开发，但大家不知道的是，一个楼盘的《建设工程规划许可证》，可能会有好几个。据业内人士介绍，一张《建设工程规划许可证》上，少的话可以是一两栋楼，多的话有可能是十几栋楼。
此前，房管局对商品房预售审批时对此并不限制。但是，受“批准预售后3日内必须向市场一次性供应房源”这一规定的限制，开发企业往往放缓推盘节奏，为同一期项目申请多个预售证，一边卖房一边涨价，实际相当于变相捂盘。
江文静介绍，新政实施后，开发企业同一《建设工程规划许可证》批准的项目，只能在预售方案中一次申报一个价格，就是该楼盘《建设工程规划许可证》上显示的售价，今后售房时只许降不准涨。举个例子来说，一个项目因工程进度不同要分两期，9月份一期、12月份二期，按照要求，9月份申报价格时要把12月份的同时申报。
房子比周边卖得贵怎么办？
【新政】对于新批预售项目，其预售方案中商品住房价格高于该项目上一期实际成交价格或本区域同品质楼盘实际成交价格的，暂不核发预售许可证；已经取得预售许可证的商品住房项目，按照环比“零增长”的要求，重新申报未销售住房价格。
【解读】不核发预售许可证，意味着房子不能入市销售。在这一有些“不讲理”的行政干预下，开发商想涨价可得三思而后行。
江文静介绍，同一项目上一期的实际成交价格，房管局的系统有记录，新一期申报价格比以前是高了还是低了一目了然。“同品质楼盘”参考的条件主要有容积率、品质、是否精装修、项目有没有特质等，一般来讲，开发企业申报预售时，允许自行提供1~3个同品质楼盘的名单，但需要经过房管局的审核确认才能过关。
偷偷涨价如何查？
【新政】启动“郑州市商品住房限价系统”，利用信息化技术加强市场监测，对不按照申报价格销售或者销售价格月环比上涨的，暂停该项目商品房买卖合同网签。
【解读】江文静解释，房管局统计一个项目的房价，依据的是该项目所有购房合同上的成交价格，即卖一套房子就记入网签系统，重新算房价的平均值。一个项目如果偷偷涨价，不按照申报价格销售或者销售价格月环比上涨的，新启动的“郑州市商品住房限价系统”就会提醒管理员项目异常，相关部门随即就能暂停该项目网签。停网签的后果是不能签购房合同，即不能卖房子。
【两问新政】
居住证年限提高
是否歧视外地人？
【新政】9月1日起，持有郑州市居住证3年以上、在郑州市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。
【解读】“居住证的时限由1年以上调整为3年以上，并非歧视外地人，也没有提高外地人在郑的购房门槛。”江文静解释，需要提醒购房人注意的是，郑州的住房限购政策中所列的三项条件是并列关系，即居住证、社保证明和纳税证明符合一项即可。本次新政调整的仅是居住证时限，社保和纳税证明的时限没有调整，仍然是1年以上。
这样调整是考虑到缴纳社保或者纳税证明的外地人，一般已经在郑州市拥有固定职业，属于外地人中的刚需族，购房资格应该予以保护。而办理1年居住证的外地人，有可能在郑州只是短暂性居住，如果居住证时间达到了3年，说明这些人已经决定扎根郑州，应该允许他们在郑州安家置业。
单身人员购房年龄
为何提至20周岁？
【新政】对于未满20周岁的单身人员，暂停其在郑州市限购区域购房；对于年满20周岁的无住房单身人员，限购1套住房。
【解读】江文静介绍，单身人员购房年龄从18岁调整到20岁，是为了优先保证刚性需求的购房要求，进一步挤压投资性需求。在我国目前的教育体制下，18岁大多还在读书，这部分人群中的绝大多数没有必须买房的需求。
我国法定结婚年龄是女性20岁、男性22岁，所以把单身人员购房年龄从18岁推迟到20岁，应该不会影响他们买房结婚这种刚性需求。同时，年轻的单身人士买第2套房子，一般属于投资性需求，所以要适当加以限制，政策调整为只能购买1套，出发点是满足其刚性需求即可。
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