[摘要] “房贷停了吗?那还能不能贷款买房子?”这几日，当广州、北京、南京、深圳等地媒体报道当地多家银行因为今年额度用完，而暂停房贷的消息后，也引起了郑州市民一些准购房者的广泛关注。
“房贷停了吗?那还能不能贷款买房子?”这几日，当广州、北京、南京、深圳等地媒体报道当地多家银行因为今年额度用完，而暂停房贷的消息后，也引起了郑州市民一些准购房者的广泛关注。
近日，记者在郑州一些银行调查发现，确实有部分银行暂停房贷，大部分银行还可以做房贷，但受额度的影响，放款时间明显拉长，首套房贷利率也基本维持基准利率之上。银行对房贷业务的收紧措施，或许正在范围内蔓延……
烦恼
购房贷款等待了近俩月
房贷吃紧，郑州市民张先生称自己早就“偶遇”上了。
“我等了快两个月了，这几天也一直往银行，往售楼部打电话问，看啥时候能贷款。”张先生对此有些无奈。今年7月初，他看中了花园路附近的一个楼盘，准备买个两居室的房子。谁知道交了首付，签了购房协议后，楼盘的销售人员才告诉他“现在和我们合作的银行贷款额度有限，还不能办理房子贷款，什么时间有额度了再通知你”。
这快两个月了，银行方面还是没有回音。“交完首付后，我隔几天就往售楼中心打电话，问能不能办理贷款买房。”张先生称，售楼中心工作人员、银行方面都称还得等，因为，他前面还有几十号人排队等着呢。
张先生对此很是无奈，本来手头就紧张，这付了十几万的首付也没“买”成房，有种“前不着村后不着店”的感觉。
采访中，记者了解到，近期购房的市民有不少都遇到房贷“卡壳”的事。特别是二手房贷款，银行方面表示额度有限，暂时不提供房贷，申请者需要耐心“等贷”。
调查
多家银行“额度紧张”
近日，记者在郑州多家银行的网点调查发现，大部分银行房贷业务都正常进行，但都表示下半年信贷额度吃紧，放贷时间上会拉长。有的银行开始限贷二套房，放款不超过30万元。同时房贷利率上浮10%，其中一家股份制银行还表示由于额度紧张，上浮比例达到20%。
在农业路一家银行，记者以客户身份称想买新房，是否可以办理个人房贷业务。银行工作人员称：“可以办理个人房贷业务，房贷利率在40%，而且只能贷10年。”劝记者赶快办，一些银行已经没有额度了。
在经三路一家银行，记者称想买一套二手房，问还能不能做贷款。“现在暂时不办理个人贷款业务了。”工作人员说，二手房贷款还要看房子，看贷款人的资信程度，操作比较麻烦，这一个多月来，他们已经很少推荐客户申请个人房贷了。
记者了解到，目前暂停房贷业务的主要是股份制银行，而国有银行的房贷也在不断收紧，对个人房贷业务都出现惜贷现象。一家国有银行工作人员表示，房贷业务虽然正常进行，但额度紧张，确实正在逐渐收紧。原来一两周可以申请下来的贷款，现在一个月左右已是常态。即使可以打折，也比原来高了。
“额度目前非常紧张，除了合作的楼盘还在继续受理外，二手楼盘按揭贷款从7月份起就不再受理了。”一家股份制银行客户经理告诉记者，银行每年的住房贷款额度都是固定的，因为上半年放贷太多用完了额度，现在暂时不能办理住房贷款，要过段时间申请才行。从银行管理层面上来讲，从来没有停止放贷，只是个别网点有业务需求。这是目前银行业普遍的做法，并不是真正意义上的停，只是不接受新房贷业务申请，待额度缓和会继续放贷。
影响
房地产市场或被“冲击”
对于多家银行收紧房贷业务，业内人士认为，银行对房地产都有固定预算，总行定期会对分行进行行业指导。“钱荒”之后银行风控意识加强，会更加严格地控制房贷的风险敞口。
一位城商行人士对记者表示，目前银行存在贷款额度和存贷比的双重考核，存贷逐日考核现在也比较严，银行更愿意把钱用在其他贷款类别。相对来说，房贷业务并不“划算”，房贷都打折，而一般小企业贷款利率上浮30%～40%很正常，而且房贷的年限都很长，但企业贷款一般2～3年就能收回。
“额度的吃紧，也会影响未来房贷打折的情况。”一银行人士称，而公积金贷款由于有政策的支持，未来的形势应该还好。而房贷的收紧，会影响到房屋的需求量，对房地产市场造成一定的冲击，如果货币供应量收缩，那么房地产就会有下跌的风险。
业内人士预计，下半年银行流动性不会好转，预计年内办理房贷业务难度很大，该业务重新放水或需要等到明年新的贷款额度下来。
此前，银监会发布了包括《关于商业银行实施内部评级法的补充监管要求》等在内的多个资本监管配套政策文件，其中提出个人住房贷款的违约损失率不得低于10%。业内人士认为，各大银行响应银监会要求，严控资产质量，暂停房贷也在意料之中。
银行贷款是购房最主要的融资途径，如果贷款不能及时发放，将严重影响房地产市场。对于急于回笼资金、回款速度不好的开发商来说是个坏消息。不过，如果银行在元旦节后重启个人房贷发放，那么对多数开发商来说影响并不大，但最终影响如何还是个未知数。
提醒
购房合同慎重签
“到了年底额度或更紧张。”一名银行人士对记者说，越到年底，贷款额度就会越紧张。如果市民计划年内买房，而且已经看好位置，挑好楼层，确定要买了现在就提前申请，以免耽误了放款。因为，一旦额度紧张进一步发展，房贷放款的时间就不好确定了。
该人士表示，如果市民目前没有明确的购房计划，或者还没有确定想购买的房子，不要因为当前额度紧张就盲目出手。因为市场存在一定的不确定性，不排除后期出现额度紧张得到缓解的情况。
“银行的贷款是购房最主要的途径。如果贷款没有如期发放，将严重影响到房地产市场。”一地产分析师认为，房贷暂停对已经购房但未获得贷款的买家影响尤其严重，因为购房合同一旦签署，就必须按约定时间付款，贷款不发放将令买家面临违约风险。
他建议，如果市民手头资金欠缺，不急着住房的话，暂时不要去买房。如果买房的话也要在签合同之前问清楚销售人员是否能正常按揭。因为一旦不能按时按揭，将会面临不可预知的风险。而对已交了定金或首付的购房者，如果迟迟拿不到银行贷款，开发商的承诺也不能按时兑现，购房者就应该理清手头的签约协议或合同，尽量把风险降到。
相关人士分析称，个人房贷放开可能到明年初。特别是卖二手房的市民，买家找银行按揭可能要在明年初才能拿到全款，应该有“银行延迟放款”的心理准备。
郑州升级"限购令"力促房价涨幅退出前十名
昨日，郑州市住房保障和房地产管理局召开新闻发布会，通报了郑州房地产市场宏观调控政策局部调整情况。值得注意的是，尽管没有下发正式文件，但9月1日起实行的这一系列郑州楼市新政，首次将楼市调控的目标定为“零增长”，即房价只准降不许涨。同时，郑州商品住房的限购政策也有局部调整，其中，外地人购房所持居住证的年限，由原来的1年改为3年；单身人员的购房年龄，从18岁调整为20岁，且限购1套住房。
【调控目标】
郑州房价今后“零增长”
早已习惯了房价随意上涨的房地产企业，今后将不得不面对更严格的宏观调控，摒弃涨价这一传统销售手段。因为这一次，郑州市在房价的调控目标中，首次提出了价格“零增长”。
“保持住房价格相对稳定始终是国家的明确要求，也是郑州市的工作目标。”郑州市房管局市场监管处处长江文静说，事实上，郑州房价自去年年中起就进入了稳步上涨的通道。房价“零增长”目标，就是在房价快速上涨的大背景下提出的。今年8月份，郑州市房管、国土、物价等部门联合制定了一系列调控措施，并上报市政府批准同意，从9月1日起开始实施，实施多长时间暂未确定。
8月30日晚，郑州市房管局召集开发商举办的销售价格控制会，口头传达了此次调控新政，并严令各开发商要严格执行，实现郑州房价“零增长”目标。
为了配合新政实施，房管局网签系统还进行了升级改造，受此影响，9月1日~5日，郑州市网签系统暂停。昨天上午新闻发布会后，房管局下午又对开发企业进行了相关培训。
【三问房价“零增长”】
分期开发能不能涨价？
【新政】商品房预售审批时，对于同一《建设工程规划许可证》批准的商品住房建设项目，必须一次性在预售方案中申报所有住房销售价格，并按规定到物价部门备案。
【解读】很多购房人都知道，同一个楼盘经常会分期开发，但大家不知道的是，一个楼盘的《建设工程规划许可证》，可能会有好几个。据业内人士介绍，一张《建设工程规划许可证》上，少的话可以是一两栋楼，多的话有可能是十几栋楼。
此前，房管局对商品房预售审批时对此并不限制。但是，受“批准预售后3日内必须向市场一次性供应房源”这一规定的限制，开发企业往往放缓推盘节奏，为同一期项目申请多个预售证，一边卖房一边涨价，实际相当于变相捂盘。
江文静介绍，新政实施后，开发企业同一《建设工程规划许可证》批准的项目，只能在预售方案中一次申报一个价格，就是该楼盘《建设工程规划许可证》上显示的售价，今后售房时只许降不准涨。举个例子来说，一个项目因工程进度不同要分两期，9月份一期、12月份二期，按照要求，9月份申报价格时要把12月份的同时申报。
房子比周边卖得贵怎么办？
【新政】对于新批预售项目，其预售方案中商品住房价格高于该项目上一期实际成交价格或本区域同品质楼盘实际成交价格的，暂不核发预售许可证；已经取得预售许可证的商品住房项目，按照环比“零增长”的要求，重新申报未销售住房价格。
【解读】不核发预售许可证，意味着房子不能入市销售。在这一有些“不讲理”的行政干预下，开发商想涨价可得三思而后行。
江文静介绍，同一项目上一期的实际成交价格，房管局的系统有记录，新一期申报价格比以前是高了还是低了一目了然。“同品质楼盘”参考的条件主要有容积率、品质、是否精装修、项目有没有特质等，一般来讲，开发企业申报预售时，允许自行提供1~3个同品质楼盘的名单，但需要经过房管局的审核确认才能过关。
偷偷涨价如何查？
【新政】启动“郑州市商品住房限价系统”，利用信息化技术加强市场监测，对不按照申报价格销售或者销售价格月环比上涨的，暂停该项目商品房买卖合同网签。
【解读】江文静解释，房管局统计一个项目的房价，依据的是该项目所有购房合同上的成交价格，即卖一套房子就记入网签系统，重新算房价的平均值。一个项目如果偷偷涨价，不按照申报价格销售或者销售价格月环比上涨的，新启动的“郑州市商品住房限价系统”就会提醒管理员项目异常，相关部门随即就能暂停该项目网签。停网签的后果是不能签购房合同，即不能卖房子。
【两问新政】
居住证年限提高
是否歧视外地人？
【新政】9月1日起，持有郑州市居住证3年以上、在郑州市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。
【解读】“居住证的时限由1年以上调整为3年以上，并非歧视外地人，也没有提高外地人在郑的购房门槛。”江文静解释，需要提醒购房人注意的是，郑州的住房限购政策中所列的三项条件是并列关系，即居住证、社保证明和纳税证明符合一项即可。本次新政调整的仅是居住证时限，社保和纳税证明的时限没有调整，仍然是1年以上。
这样调整是考虑到缴纳社保或者纳税证明的外地人，一般已经在郑州市拥有固定职业，属于外地人中的刚需族，购房资格应该予以保护。而办理1年居住证的外地人，有可能在郑州只是短暂性居住，如果居住证时间达到了3年，说明这些人已经决定扎根郑州，应该允许他们在郑州安家置业。
单身人员购房年龄
为何提至20周岁？
【新政】对于未满20周岁的单身人员，暂停其在郑州市限购区域购房；对于年满20周岁的无住房单身人员，限购1套住房。
【解读】江文静介绍，单身人员购房年龄从18岁调整到20岁，是为了优先保证刚性需求的购房要求，进一步挤压投资性需求。在我国目前的教育体制下，18岁大多还在读书，这部分人群中的绝大多数没有必须买房的需求。
我国法定结婚年龄是女性20岁、男性22岁，所以把单身人员购房年龄从18岁推迟到20岁，应该不会影响他们买房结婚这种刚性需求。同时，年轻的单身人士买第2套房子，一般属于投资性需求，所以要适当加以限制，政策调整为只能购买1套，出发点是满足其刚性需求即可。
郑州升级"限购令"力促房价涨幅退出前十名
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