[摘要] 相较银行的焦头烂额，信托市场却“风景这边独好”。继4月创下248亿元的单月最高之后，5月份又再攀高峰，规模达到256亿元。而用益信托工作室的统计报告显示，上周信托发行资金规模增长快速，为74.05亿元，主要受益于房地产计划发力。
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“今年计划有17座万达广场开业以及12家五星级酒店开始运营。”在上周五举行的媒体沟通会上，大连万达集团（下称“万达”）董事长王健林对媒体表示。万达新闻发言人石雪清还透露，今年9月下旬，第100座万达广场即将在大连高新区开工。
与2010年15座万达广场和7家五星级酒店开业的记录相比，万达今年的扩张速度丝毫没有放缓迹象。在银根收紧的情况下，如此大规模的扩张所需资金从何而来？万达“疯狂”扩张背后的资本运作，因此格外引人注目。
快速扩张6月18日，上海江桥万达广场开业，成为继五角场万达广场和周浦万达广场之后，万达在上海开发的第三个大型城市综合体。
这一天，王健林出现在了开业典礼上。王健林身边的工作人员称，王健林此次特为江桥项目而来，参加完开业活动，就要立刻飞往下一个地方。王健林的匆匆行程，恰能折射出近年来万达惊人的扩张速度和日益庞大的商业地产规模。
截至2010年底，万达已经在45个城市投资建设了59个万达广场，其中已开业33个万达广场，正在运营14家五星级或超五星级酒店。
与此同时，万达的投资触角不断延伸，从传统的零售业地产进入旅游度假地产，而规模也在不断升级。
资料显示，由万达主导的多个旅游度假项目，投资规模均达到百亿之巨。其中，长白山项目投资规模为200亿元，大连金石国际旅游度假区项目投资规模为500亿元，西双版纳国际旅游度假区项目投资规模达到150亿元。
在文化产业方面，万达也表现得格外进取。“未来三年，万达影院将新增80至100块IMAX屏幕，一块屏幕的价格就在2000万元。”石雪清介绍，并称万达正在筹备影视公司，目标是打造“全产业链”。
半年发10只信托
然而，在今年银根收紧的情况下，万达靠什么保证充足的现金以维持这般扩张步伐？
石雪清透露，“前两天，董事长在一个座谈会上讲到，为了让企业可持续发展，万达无论何时都有300亿元的现金在账面。”
王健林当面也向媒体表示了“万达的现金流能力很强”。他举例，万达去年销售面积和销售额大约是万科的65%，但是账面现金与万科相近，资金周转率则是万科的2倍多，并称由于今年的调控主要针对住宅，而住宅销售在万达的比重不到30%，所以万达前五个月销售额较去年同期提高了三成，全年销售将在千亿之上。
万达现金周转的秘密何在，业界对此一直颇为关注。王健林透露，零售业不动产抵押贷款正是万达滚动扩张最重要的资金来源。
“江桥万达广场商业面积20多万平方米，将它的零售业不动产部分抵押给银行，便能获得20亿元贷款。”王健林说，零售业不动产较一般房地产项目更容易获得抵押贷款，“对于十年期抵押，五年后还可以重估重抵，由于五年后租金提升，因此又可以获得一笔更高的抵押贷款。”
事实上，除了零售业不动产抵押融资，记者还发现，万达今年开始大规模染指房地产信托融资。
公开资料显示，截至目前万达今年已有10只信托产品成立或正在推介、募集。
上述信托产品中，大部分为股权信托，其中部分产品披露的信托规模在5亿～15亿元。而记者查询，今年以前万达仅推出过一只信托产品，显示出房地产信托融资正在成为万达今年新的主要融资渠道。
青睐“快钱”
众所周知，商业地产租金回收慢长，虽然王健林表示目前万达广场的租金收缴率达到99.5%，且万达对于商家的强势地位保证了较高的租金，但为了保持较高的规模扩张，万达不得不开辟融资平台，获得“快钱”而不只是“长钱”。
早期时，万达曾以出售商铺产权的方式收回投资，但以失败告终。随后筹划的REITs上市也无疾而终。此后万达酝酿A股上市，至今尚未修成正果。2009年，万达两轮私募共募集超过40亿资金，一时沸沸扬扬。这些举动背后，显示出万达对融资的渴望从未间断。
银行授信也是重要的融资渠道。万达据称是国内尝试经营性抵押贷款的企业：工商银行(601398,股吧)、中国银行(601988,股吧)、农业银行三家总行和两家股份银行都与万达有银企合作协议，每家给万达的授信高达几十亿。
地方政府适时“挺身相助”也是万达成功融资的条件之一。在泰州工商局网站上，有一则消息称，泰州工商局帮助万达集团通过股权质押实现融资6亿元，成为该市额股权质押登记。
该消息称，根据融资协议，海陵万达广场注册资本只有1亿元，达不到融资要求。为及时帮助海陵万达广场实现早投入早运营，泰州工商局安排专人提供全程跟踪服务，指导企业在增资的同时准备股权质押登记，仅用一天就办理了两项登记，帮助大连万达顺利融资6亿元。
在“疯狂”扩张的同时，如何控制财务风险，正成为摆在万达面前时刻需要警惕的问题。正如王健林对媒体所说：“现金流分析和财务预算是万达的生命线。”
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