地方卖地收入缩水 上海等地仅完成去年全年20%

（作者：上海同策咨询研究部负责人 张宏伟）

国家统计局发布经济数据显示，今年1-5月份，商品房销售面积32932万平方米，同比增长9.1%，销售额同比增长18.1%。而这些数据当中，大型房企扮演着极其重要的角色。

这些大型房企一方面通过各种营销手段快速回笼资金，另一方面布局二三线城市、进军商业地产、调整产品线，通过企业内部发展战略的结构性的调整来平衡目前由于“限购”而带来的市场低迷现象，并且部分房企取得了显著成效。

万科表态2011年度销售金额有望再超千亿，华润将全年的销售目标调高至300亿元，地产商大多制订了较高的全年销售目标……显示了房企对于2011年房地产市场的信心。

但是，央行运用货币手段将存款准备金率一月一调的举动，再次收紧了市场流动性。在政策影响下，房地产企业融资难度再次上升。资金流动性的不断缩紧，使得房企在高资金杠杆下原有的滚动式开发难以为继。

在当前楼市成交量明显下降、国内通过银行贷款等传统渠道融资难度加大、海外融资成本上升、信贷信托融资受限制的情况下，房企资金链愈加趋紧。融资模式的创新将是缓解房企现金流压力的方式之一。

同策数据显示，2011年5月，中国房地产公司通过非传统渠道，如海外融资、债券、票据等形式融资约200亿人民币（见附表），据此推算，房企通过非传统渠道全年融资规模将在2000-3000亿元人民币；而另一组数据显示，由于“限购”而导致的投资、投机资金（或非自住、刚性普通住房需求）约5000亿元/年没有办法进入楼市，从另一角度而言，这5000亿元的资金是开发商在正常的市场环境应有的销售金额。而仅仅以上数据就显示出，开发商在非传统途径资金需求就有约2000-3000亿元/年的资金缺口，再加上由于楼市限购误伤的目标客群及市场观望群体，开发商在未来销售回款上仍将面临巨大的市场压力。

非传统渠道如海外融资、票据、债券发行等虽然对房企的现金流起到了正面作用，但也推高了房地产公司的财务杠杆风险。近期标普报告对中国的30家房地产公司进行评级，数据显示，这些公司的评级多处在评级体系的较低端。

笔者认为，在2011年下半年，在资金链趋紧，融资渠道不断收紧的市场背景下，开发商还不断调高年度销售目标，其结果要么就是年底找个市场理由默许销售目标未完成，要么就是通过打折促销、项目快速销售而回笼资金来减轻财务压力，进行“逆势扩张”。后者是大型房企在市场低迷的市场背景下的比较明智的选择。

因此，在各大房企“逆势扩张”的激烈市场竞争环境中，房地产市场“价格战”在所难免，房地产市场有可能从目前“策略性降价”转变为真正意义上的价格下调。在下半年的市场博弈中，最终“鹿死谁手”，还要看哪个房企动作迅速，能够准确判断市场短期内微妙的变化，能够抢占先机，快速行动。