地方卖地收入缩水 上海等地仅完成去年全年20%

截至5月底，大量上市房企仅完成了不到全年业绩目标的30％，很惨；而截至6月15日记者发稿，不少地方政府近半年的卖地收入仅仅去年全年总量的约20％，更惨。

在楼市的风向标城市——上海，本报记者根据当地官方机构公布的相关土地出让信息统计发现，上海今年目前土地出让收入总额是335.6975亿元，而去年全年，上海的土地出让总收入是1523.7亿元，今年的完成量勉强达到去年全年的22％。

对于下半年市场的走势，业内的悲观情绪进一步加重，谨慎投资、小心拿地成了许多企业的“生存法则”条，加上销售回笼资金缓慢和融资渠道被进一步压缩，也让地方政府下半年的土地出让前景雪上加霜。

可是，保障房等大量投入将进一步向地方财政伸手要钱，土地财政危机已经从年初的悲观预期变成了半年之后实实在在的大问题。

土地财政告急

和企业的全年业绩目标完成率不同，由于地方政府一般没有公开的新一年土地出让总额的预算数据，衡量当年地方“卖地业绩”，只能用上一年的实际土地出让金额来进行比较。

然而，比一比，吓一跳。

本报记者根据官方公开数据统计发现，上海今年至今已经进入出让流程的总共97幅土地中，完成出让的土地总计81幅，其余16幅土地中，11幅推出的土地尚在出让流程中未有结果，其余5幅土地因种种原因或被临时撤销出让或被政府收回。

81幅已出让土地的成交总金额为335.6975亿元，涉及土地总面积503.1694万平方米、建筑总面积856.4138万平方米，所有土地楼板价成交均值是5978.837元/平方米。

与之相比的数据是：数据显示，截至2010年12月30日，2010年上海共出让567幅土地，出让金累计约为1523.7亿元，相当于去年的22.03％。

根据本报记者对其他地方土地市场了解，这种情况具有相当大的普遍性。而土地收入剧减，对于土地财政依然在地方财政中扮演重要角色的地方政府而言，究竟意味着什么，不言而喻。

根据年初《关于上海市2010年预算执行情况和2011年预算草案的报告》及《上海市2011年市级部门预算（汇总）》等报告，2010年上海全市地方财政收入2873.6亿元。当年超过1500亿元的土地收入，对于这个城市而言，重要性很明显。

土地收入超额完成计划，地方政府在过去楼市黄金10年早已习惯，可是今年要面对的是彻底逆转的现实。

一位不愿透露身份的业内专家对本报坦言，作为又一个“五年计划”的开局之年，在2011年地方政府各项重点支出不可能出现大幅下降的情况下，土地收入却在巨幅缩水。而土地财政的危机、楼市调控在地方的不确定性也就在于此。

（作者：上海同策咨询研究部负责人 张宏伟）

国家统计局发布经济数据显示，今年1-5月份，商品房销售面积32932万平方米，同比增长9.1%，销售额同比增长18.1%。而这些数据当中，大型房企扮演着极其重要的角色。

这些大型房企一方面通过各种营销手段快速回笼资金，另一方面布局二三线城市、进军商业地产、调整产品线，通过企业内部发展战略的结构性的调整来平衡目前由于“限购”而带来的市场低迷现象，并且部分房企取得了显著成效。

万科表态2011年度销售金额有望再超千亿，华润将全年的销售目标调高至300亿元，地产商大多制订了较高的全年销售目标……显示了房企对于2011年房地产市场的信心。

但是，央行运用货币手段将存款准备金率一月一调的举动，再次收紧了市场流动性。在政策影响下，房地产企业融资难度再次上升。资金流动性的不断缩紧，使得房企在高资金杠杆下原有的滚动式开发难以为继。

在当前楼市成交量明显下降、国内通过银行贷款等传统渠道融资难度加大、海外融资成本上升、信贷信托融资受限制的情况下，房企资金链愈加趋紧。融资模式的创新将是缓解房企现金流压力的方式之一。

同策数据显示，2011年5月，中国房地产公司通过非传统渠道，如海外融资、债券、票据等形式融资约200亿人民币（见附表），据此推算，房企通过非传统渠道全年融资规模将在2000-3000亿元人民币；而另一组数据显示，由于“限购”而导致的投资、投机资金（或非自住、刚性普通住房需求）约5000亿元/年没有办法进入楼市，从另一角度而言，这5000亿元的资金是开发商在正常的市场环境应有的销售金额。而仅仅以上数据就显示出，开发商在非传统途径资金需求就有约2000-3000亿元/年的资金缺口，再加上由于楼市限购误伤的目标客群及市场观望群体，开发商在未来销售回款上仍将面临巨大的市场压力。

非传统渠道如海外融资、票据、债券发行等虽然对房企的现金流起到了正面作用，但也推高了房地产公司的财务杠杆风险。近期标普报告对中国的30家房地产公司进行评级，数据显示，这些公司的评级多处在评级体系的较低端。

笔者认为，在2011年下半年，在资金链趋紧，融资渠道不断收紧的市场背景下，开发商还不断调高年度销售目标，其结果要么就是年底找个市场理由默许销售目标未完成，要么就是通过打折促销、项目快速销售而回笼资金来减轻财务压力，进行“逆势扩张”。后者是大型房企在市场低迷的市场背景下的比较明智的选择。

因此，在各大房企“逆势扩张”的激烈市场竞争环境中，房地产市场“价格战”在所难免，房地产市场有可能从目前“策略性降价”转变为真正意义上的价格下调。在下半年的市场博弈中，最终“鹿死谁手”，还要看哪个房企动作迅速，能够准确判断市场短期内微妙的变化，能够抢占先机，快速行动。