[摘要] 党的十八大以来，充分发挥市场对资源配置的决定性作用已成为房地产业界的共识，当前国内众多城市纷纷取消行政化手段强烈的住房限购政策即是这一共识的体现。
党的十八大以来，充分发挥市场对资源配置的决定性作用已成为房地产业界的共识，当前国内众多城市纷纷取消行政化手段强烈的住房限购政策即是这一共识的体现。然而在利率市场化改革尚在推进、贷款利率市场化先行、存款利率市场化尚在探索之际，存贷款市场已经出现了畸形发展的症状，亟需在改革中纠偏。当前，房地产市场贷款特别是居民购房按揭贷款利率普遍偏高。
居民购房按揭贷款利率偏高的负面影响，已经在社会经济各个层面显现出来，伤老百姓、伤行业、伤企业、伤经济，在坚持利率市场化改革方向不变、改革尚在探索推进之际，当前银行监管部门及政府主管部门亟需对银行偏高的按揭贷款利率进行干预，降低银行房贷利率特别是首套房贷款利率，减轻居民购房贷款负担，减轻其对经济及各个层面的负面影响。
，郑州的房贷利率偏高。目前，在中部六省省会城市以及周边的西安、石家庄、济南等省会城市中，郑州首套房贷利率在基准利率基础上上浮20%，西安、太原的首套房贷款利率为基准利率，长沙、武汉个别银行首套房贷利率也开始实行基准利率，其他各城市首套房贷款利率大多在基准利率基础上上浮5%~10%。由此可见，郑州的房贷利率严重偏高。(详见表一)
表一：
第二，河南银行的存贷比较低。从去年中旬，金融市场开始出现“钱紧”，银行贷款利率不仅持续走高，而且出现无钱可贷的情形，进入2014年情况尤甚。但是，从中部六省及周边省份来看，2011年6月底，河南银行的存贷比指标为61.16%，不仅低于监管上限75%，也排在这些省份的倒数第二位。在银行普遍喊“钱紧”的背景下，河南金融机构的钱并不是最紧的，无法支撑各家银行实行偏高房贷利率的理由。(详见表二)
表二：
第三，畸高的房贷利率严重增加了居民购房负担。从中部六省及周边省会城市来看，根据官方公布的2013年各城市城镇居民可支配收入，九个城市中，郑州市排在第六位，与要承担的高房贷利率严重不符。测算显示，以房价每平方米8000元、购房款80万元、贷款年限20年，按照当前郑州各家银行执行的房贷政策，房贷利率上浮20%相当于房价上涨了10%以上。(详见表三)
表三：
第四，畸高的房贷利率严重伤害行业。房地产行业作为当前国民经济的重要支柱产业，相关统计显示，房地产业可带动建材、化工等10多个行业、40多个相关产业的发展。其中，每投入100元的住房资金可带动相关产业170元至220元的消费需求，而每销售100元的住宅可带动130元至150元的其他商品的销售和相关行业的发展。日本、美国等国家的经验数据显示，以投入产出计算，住宅产业每增加1个单位的生产值，可带动其它相关产业增加1.5至2个单位的生产值。据我国的统计数据表明，住宅产业的诱发系数为1.93，即住宅建设投入1万元，可以诱发相关产业产出1.93万元。当前，由于河南的房贷利率偏高，在严重制约居民的购房消费的同时，也影响了河南房地产业的平稳健康发展。
第五，畸高的房贷利率严重伤害企业。当前，河南房地产企业开发贷款利率普遍在15%~20%，其他渠道融资成本在30%左右，房地产开发投资成本过高，最终都会在房价上体现。同时，由于银行按揭贷款发放速度过缓，企业销售回款迟迟无法到账，根据商会的调研，截至今年6月底，部分开发企业的销售回款只能达到70%左右，严重影响房地产企业资金周转和再投资，从而对房地产企业、对商品房建设质量造成隐患。
第六，畸高的房贷利率严重伤害经济。作为人口大省，河南新型城镇化建设的任务繁重，实现十八大提出的城乡居民人均收入比2010年翻一番的目标，大量的农业人口需要转移，而2013年河南的城镇化率仅为43.8%，不仅低于平均水平约10个百分点，也低于中部六省及周边的山东、陕西、河北等省会城市。根据我省刚刚出台的《河南新型城镇化规划(2014-2020)》的目标，到2020年，我省常住人口城镇化率达到56%左右争取新增1100万左右农村转移人口。当前，因为居民购房贷款利率偏高，已经严重制约河南的新型城镇化推进进程。(详见表四)
表四：
第七，河南首套房贷也需理性回归。在当前我国经济回稳基础尚不稳固、房地产限购政策逐步取消的情况下，近期，部分地方的银行房贷政策已经松动，如上海、北京、广州、佛山、深圳、长沙等城市的部分银行已陆续下调了首套房贷利率。为此，在当前河南房地产市场新的形势下，建议各家银行也应审慎决策，及时下调首套房贷款利率，回归基准利率。
经历了长达3年半的限购，郑州限购政策在8月9日正式退出市场。时至今日，郑州取消限购政策20余日，相比于“限购时代”，市场表现如何？成交量是有所提升还是维持原状？购房者又有何反响和期许？
连日来，记者走访了多家售楼部，采集到众多来自一线市场的信息。
市场：
风乍起吹皱一池秋水
连日来，记者走访了郑州数十家楼盘，并与资深业内人士以及营销人员进行了深入交流，总体印象是：取消限购20多天来，郑州楼市在“风平浪静中掀起了朵朵涟漪”。
取消限购后，郑东新区的精装项目天筑迎来了少有的人气爆棚，为凉风习习的初秋楼市增添了不少暖意。据该项目销售部负责人介绍，取消限购后的个双休日，该项目成交20余套，成交金额1.3亿多，以至于晚上10时，售楼部仍然灯火通明，仍有客户进进出出，置业顾问牛俊更是在微信中发出感叹：“这是要清盘的节奏么？”据记者了解，该项目正在酝酿上调价格。
不止是天筑这样的高端项目，位于新郑龙湖的龙湖锦艺城开盘现场人头攒动，130平方米电梯洋房、85~134平方米观景高层几乎一房难求；升龙天汇广场推出二期住宅3号楼、5号楼，当日客流量更是达到上千名，该项目负责人透露说实际成交成绩喜人。
“限购取消的市场效应，还需要一个反应期和消化期，等三、四季度的成交数据出来以后，或许就能够很好地说明这一问题了。”永威集团常务副总马水旺说。
他的这一判断在记者的实地探访过程中得到了证实。8月31日，记者在升龙城营销中心看到，看房人群熙熙攘攘，络绎不绝，大厅里几乎没有闲置的座位，一部分后来的看房人员甚至没有置业顾问接待。该项目一位营销主管告诉记者：“新政策出台后，人流量大概增长了20%。但大多数是来咨询的，很多人关心房价是否会因为解除限购而上涨，还未体现在成交量上。”记者了解到，该项目价位也上调了1个点左右，尽管现在只剩下仅有的两栋住宅，但是依然抵挡不住购房者的热情。
嵩山路南三环附近的亚星·锦绣山河也是限购取消之后的受益者。谈及限购取消后的市场反应，负责人张巧粉表示，近两个月来，来访量有了明显的增加，客户主要青睐锦绣山河的周边环境以及教育配套，其中不乏全款购买两三套的客户，但是房价并没有上调。
清华园地产营销总监黄艳红接受采访时谈到，清华园地产的两个项目，清华·忆江南与清华·大溪地都未在限购区域行列，因此取消限购对两个楼盘的销量并没有产生实质性的影响。事实上，取消限购并不能从本质上改变郑州楼市的整体趋势，问题的关键还在于限贷。从另一角度来讲，郑州房地产市场的主体还是以刚性需求为主，而从去年年底截至目前，银行贷款利率一紧再紧，从最初的基准利率增加到10%、20%、30%，导致一部分钱袋本就紧张的首次置业者观望情绪浓重。因此，她认为，只要放开限贷，整个市场一定会更加健康、有序、绿色。
雅宝·东方国际广场吴志斌对上述观点表示赞同，他认为，取消限购实际上是房地产市场化的一个信号，开发企业会有一个信心的提升，同时也是楼市的利好，一定程度上购房者购买欲望剧增。但是，他认为，改善型需求购房者更加注重的是产品的地段、品牌、综合价值，如果未来取消限贷，那么像雅宝·东方国家广场这样的高端品质住宅也会迎来一个销量的高潮，但是短期内销量不会有较大的改观。
购房者：
期盼房价维持稳定
“郑州持续3年有余的限购政策无疑会对购房需求有一定的抑制，对于购房者来说，限购松绑则是对这部分压抑许久的购房需求的解放，在这个过程中，一部分购房者会果断出手购房。”接受采访的业内人士一致表示。
新田置业营销总监薛超群分析，今年以来，在整个市场形势以及舆论的引导之下，购房者对市场的观望情绪较之往年浓烈一些，预期降价的购房者比例有所增加。采访中，在郑州地铁站内候车的市民王先生见到记者，面露喜色，他说，在市区终于可以换一套二手房了。在郑州打工的刘元说，不用回老家开单身证明了，程序简化了。
然而，在金琪昌看来，这一命题仍然不可一概而论。由于限贷政策没有松动，仍然有一部分购房者被拒之门外，因此，购房者普遍希望郑州房价总体保持稳定。
熊先生是一家私营物流公司的中层，年近35岁的他在这个城市打拼了足足18年，8年前，熊先生购置了属于自己的小空间，45平方米的一室一厅，空间虽小，但那是他次拥有完全属于自己的天地，当时的他深感知足。很快，熊先生便有了自己的小家庭，贤惠的妻子，事业蒸蒸日上。然而，就在前年，伴随着女儿的出生，房子空间的拥挤与窘迫便显现出来，加上老人也要来照顾孩子，因此，换一套空间宽裕、居住舒适、环境齐全的房子迫在眉睫。然而，苦于郑州严厉的限购政策，熊先生的改善购置计划一度搁浅，而在郑州，像熊先生这样受到限购束缚处于尴尬境地的购房者不在少数。
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