[摘要] “三中全会决定中之字未提房价，这意味着，政府调控楼市的思路发生了重大变化。连日来，中国青年报记者在采访中发现，针对三中全会后楼市调控政策可能发生的变化，专家们有着不同的解读。
上周一出台的“穗六条”，让刚刚收获了“金九银十”的广州楼市初现降温的势头。
由于“穗六条”明确规定，非广州户籍居民家庭购房缴纳税收或社保年限调整为 “能提供自购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上”，且在即日起执行，对住宅市场造成严重冲击。多家中介高层告诉《每日经济新闻》记者，在新房市场，部分不符合条件的外地买家被迫退房，预计全市新盘有10%已签合同的交易面临“退房”；二手楼市由于外地买家成交占比超六成，二手房价未来半年或将出现10%的环比降幅。
但具备商业性质的公寓产品由于不受限购令影响，未来或将成为新一轮市场热点。
“退房潮”出现
中原地产项目部总经理黄韬接受《每日经济新闻》记者采访时表示，随着“穗六条”出台，“退房潮”开始出现，按照其代理的新盘估算，全市新盘恐怕有一成已签合同的交易将遭遇“退房”，外围区域部分楼盘由于非广州户籍客户占比较高，退房率或将达到两三成。
“对于这部分被‘误伤’的群体，要么选择退房，要么选择延迟签约，”黄韬告诉记者，对于买家而言，由于目前房价看涨预期浓烈，大部分人不愿意退房，怕以后买不回来，他们宁愿与楼盘签订补充协议，等到限购放开后再签约。但是对于开发商而言，除非买家是一次性付款，否则延迟签约会对企业回笼资金造成影响，开发商也未必乐意。
二手房方面，根据广州的二手房中介满堂红统计，今年1月~10月，该行所有二手住宅买卖个案中，非广州市户籍的买家占了66.3%，这意味着外地买家成为广州二手楼市的成交主力。
满堂红研究部高级经理周峰向《每日经济新闻》记者表示，在非广州市户籍买家中，符合“连续缴纳3年以上税收或社保”条件的买家比例不足两成，这意味着提高外地人置业门槛对于二手楼市将造成重大冲击。
合富置业实时发布的市场分析报告称，从近期广州二手住宅市场的成交情况估算，近一成买家的购房计划将会同时受到提高二套房贷首付比例和提高外地人购房门槛的影响。
“预计在新政出台后，二手楼市成交将逐月下跌，成交量较今年峰或将下跌三成；二手房价从今年11月份开始见顶回调，不排除半年后环比降幅超一成。”周峰认为。
商业公寓受热捧
在住宅市场遭到重创的同时，具备商业性质的公寓产品由于不受限购令影响，受到资金热捧。
“穗六条”出台后周末，位于汉溪长隆地铁站上盖的奥园城市天地推出新一期公寓产品，总价约98万~220万元，开盘当日仅一个半即卖出580套，据奥园地产透露，项目开盘当日热销8亿元。
同样受追捧的还有位于白云区同和地铁站旁的佳润云凯，项目于上周日（11月24日）开盘，主推45~105平方米一房至两房的商业公寓，均价约为2.6万~2.8万元/平方米，首推209套公寓当日上午便被一扫而光。
“随着广州住宅市场限外限购力度进一步加强，部分刚需甚至投资买家被迫转向商业公寓这种不限购的产品，尤其是总价100万~200万元的公寓产品，将成为新一轮场热点。”黄韬认为。
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