[摘要] “尽管'十八大'强调了市场的作用，但同时也明确提出加快完善宏观调控的体系，因此，'市场化'并不意味着放弃宏观调控。”吕兆毅表示，目前，房地产调控的“新国五条”依然在执行，北京、上海、广州、深圳最近还纷纷加大了调控力度，说明房地产调控在相当长时间内还难以放松。
“房价的上涨固然有刚需持续上升的因素，但是开发商及其利益共同体的人为炒作更加剧了人们的心理预期，"十八大"虽然强调了市场的作用，但应警惕某些利益集团借此来哄抬房价，市场化不是房价飙升的借口。”20日，山东省科学院战略研究所研究员、山东师范大学兼职教授吕兆毅接受记者采访时表示。
就在此前两天，国家统计局发布了10月份的房地产数据，上涨依然成为的主流，北京、上海、广州、深圳房价涨幅全部超过20%，涨幅超过10%的城市达到了21个，这与年初各地政府制定的房价涨幅低于城镇居民可支配收入增幅的承诺相距甚远。
“供不应求”太夸张
对于国家统计局发布的上述数据，感到最“振奋”的可能就是开发商们，其中当数华远地产公司的董事长任志强更甚。这名“网络大V”一贯坚持涨价有理的观点，在2013年“房价暴涨”论预言成真后，近日又暗示2014年的房价将暴涨。
其理由除了“市场供不应求”之外，更搬出了十八届三中全会对市场的“特别强调”。“从范围来看，房子供不应求绝不像某些开发商说得那样夸张，一线城市的市区内可能是比较紧张，但是市郊和大多数的二、三线城市则相对宽松，并不能支持房价应该全面飙升的论调。”
吕兆毅说，以济南市为例，近两年面市的大盘明显的增多，特别是恒大集团在西客站附近的几个大盘。据称，其面积达数百万平方米，价格也不高，对市民很有吸引力。如果全面铺开，将解决很多人的住房问题，肯定也会拉低整个城市的房价涨幅。
对此观点，山东大学房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗表示赞同。记者注意到，济南市的许多已经开盘的楼盘，卖了好几年仍然没有卖完，期间开发商一直打折促销不断。对于这一现象，吕兆毅分析说，一方面说明楼市供应相对充足；另一方面，不排除是开发商使用的一种“饥饿营销”的手段，通过小量、分批推盘，达到助长预期并不断涨价的目的。
农业银行的首席经济学家向松祚引用数据称，空置住房达到6800万套，总面积近60亿平方米。有些业内人士认为数据有些夸张，但是只要晚上到一些居民小区看看，就会发现空置房数量的确十分惊人。在李铁岗看来，这也有力地驳斥了开发商们“市场供不应求”的言论。
“说到底，目前的房价飙涨确实有虚高的成分，这其中不但有房地产商们在实际运作，还有不少所谓专家甚至行业协会组成的利益共同体在推波助澜，加之一些不明所以的媒体的鼓噪，导致消费者的心理预期被人为抬高，做了冤大头。”吕兆毅说。“市场化”不是放弃调控。
“尽管"十八大"强调了市场的作用，但同时也明确提出加快完善宏观调控的体系，因此，"市场化"并不意味着放弃宏观调控。”吕兆毅表示，目前，房地产调控的“新国五条”依然在执行，北京、上海、广州、深圳最近还纷纷加大了调控力度，说明房地产调控在相当长时间内还难以放松。
导报记者注意到，相比以前的“简单粗放”，上述城市此次推出的调控方法多了一些综合手段。比如，北京市密集推出自住型商品住房用地，并提出将确保两年供应7万套，占市场供应量一半，以力求实现“进一步降低自住型改善型商品住房价格”的承诺；广州市在提高第二套住房贷款首付比例至七成的同时，也加快了住宅用地和中低价位商品住房的供应，控制高端商品住房供应。
值得一提的是，10月份，尽管70个大中城市中涨价城市数量并未明显变化，但涨幅结构有所变化。新建商品住宅价格环比上涨超过1%的城市由9月的18个下降为8个，二手住宅价格环比上涨超过1%的城市则由9月的4个下降为2个。
这说明，10月份以来加码的调控政策还是起了相当大作用。事实上，“十八大”已为房地产调控开了“三剂药方”，包括建立城乡统一的建设用地市场，加快房地产税立法并适时推进改革，加快推进住房保障和供应体系建设。吕兆毅认为，这些措施十分必要但实施起来有个过程，相关调控政策在此期间不应放松，特别要对部分开发商的偷税、漏税行为进行严厉打击，以净化市场环境，树立良好风气。
李铁岗表示，在楼市调控长效机制建立方面，今后会逐步淡化行政手段，并最终回归市场。未来政府部门对低收入群体的住房提供上应该会加强。同时，商品房则会强化市场化的调控，两条路并行。
11月20日，国务院常务会议决定将整合不动产的登记职责，建立不动产统一的登记制度，引发了各界广泛的关注。SOHO中国[简介 实时动态]董事长潘石屹近日一语落地，认为“不动产统一登记制度是个好政策，如果今年实施，房价马上会跌。”
实际上在过去六年里，整合不动产统一登记这块“硬骨头”一直悬而未决，眼下在房地产调控的大幕下再次被提及，是否意味着房地产税即将开征？由此衍生的房价走势的相关探讨也呈现升温之势。
治疗“病根”：
不动产登记职责整合统一
早在2007年，《物权法》出台时就明确提出不动产实行统一登记制度，而在今年3月，国务院办公厅就此再次对于相关部门的机构的改革和职能的转变做出了重申，并要求2014年6月底前出台不动产登记条例。不过截至目前，不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法等难题尚未根本解决，由此产生的尴尬，无疑是不动产登记机构的“多个行政”部门。
而11月20日的会议则从根源入手，治疗“病根”――会议决定，由国土资源部负责指导监督土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责。行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。各地在中央统一监督指导下，结合本地实际，将不动产登记职责统一到一个部门。其次要消除“信息孤岛”，建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，并再次推动建立不动产登记信息依法公开查询系统。
中国房地产业协会副会长朱中一（财苑）对《金融投资报》记者表示，“不动产统一登记制度事实上有助于房产信息的公开透明化，对于房地产市场有向好作用。”事实上，在多位业内人士看来，伴随着可操作性的提升，我国不动产统一登记将提速前行，房市调控长效机制加快完善。
调控手段：
2014年房产税或突围
对于翘首以盼出台长效机制的房地产市场而言，房地产信息联网也是不动产登记的重要环节与房产税开征的重要基础，二者增添了密不可分的关联性。由此，不动产统一登记系统和管理体制建立以后，对房地产调控领域改革形成了支撑作用。
信达证券分析师崔娟分析指出，统一实施不动产登记制度，有利于摸清房地产市场整体情况，尤其有利于切实掌握存量房状况；实现房产信息联网、解决房产税征收技术障碍；同时有利于房地产市场形成合理预期，抑制房地产投机。
同策咨询研究部总监张宏伟则认为，建立不动产统一登记制度，将加快房地产税立法并适时推进改革，对于当前房地产市场来讲，也就意味着今后最有可能直接推进房产税。
张宏伟表示，“从调控手段来讲，2014年在建立个人收入和财产信息系统的基础上，房产税扩围势在必行。今后作为持有环节的房产税、交易环节的增值税等等一揽子关于房产方面的税制改革设计有可能逐步推出，以逐步完善作为楼市长效调控机制土地、财税和金融三大体系之一的财税政策与措施。最终，房地产市场调控的税费经济手段会更加突出，以税费手段改变市场需求结构，坚持去投资化，使市场回归自住属性，促使楼市长效性调控机制逐步形成。”
实际效果：
降房价仍需市场检验
整合不动产统一登记制度究竟能否降房价？这显然牵动着市场各方的神经。
点“赞”者诸如潘石屹给出了自己的理由：早日实现住房联网有望释放二手房供应量，从而使房价下跌。
而在朱中一看来，加快建立和完善房地产调控等长效机制是缓解当前的房价过快上涨的方式之一，其中积极推进房地产税收制度改革，解决当前地方政府对土地财政的过度依赖无疑是必由之路。在操作中，房产税扩大试点前应该公开征求意见，同时减轻相关税收，让有多套住房的人把房子推向二手房市场和租赁市场。
朱中一的观点与新时代证券房地产行业分析师裴明华的观点相一致，裴明华告诉记者，“整合不动产统一登记操作性增加，带来的降房价作用是存在的，但这也是个系统的过程。”“整合不动产统一登记将促进房地产税扩容，且力度不会太小。这将带来投资成本的增加，进而对短期的投资或投机性需求的形成挤出效应。另一方面，房产税有益补充了地方财政的不足，将更大的促进‘农村城市同地同权’，农民通过市场化拿到土地增值，在城镇化进程中，其对房地产的原始需求将促进未来购买力的提升。此消彼长之下，加之农地入市对于供应缺口的有效补充，未来的房价整体将迎来下降的机遇。”裴明华说道。
毫无疑问，由整合不动产统一登记出发，住房信息系统联网加速推进的信号非常强烈。不过，在亚太城市房地产研究院院长（财苑）谢逸枫（财苑）表示了不同的看法，他认为，住房信息系统联网不能遏制投机，更不能遏制房价上涨，主要是其功能决定的。由于住房信息系统联网主要的作用是在于为政府掌握房屋数据与出台政策提供数据参考，另外是起到监控市场变化的手段。
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