[摘要] 2010，无论全国土地市场还是北京土地市场都经历了一场盛宴，全国土地总价款高达2.7万亿元，而北京土地出让金也高达1641亿元，位居全国第一。随着住宅市场调控政策的传导效应，土地市场逐渐冷却并走向理性。在2011年将近半年的时间里，土地市场呈现三种明显现象。
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5月份，郑州房地产市场量价齐升，楼市似乎一片火热。然而，从各楼盘的销售情况来看，实际上大部分都并不理想。据知情人士透露，约有80%的楼盘处于僵持状态。同时，银行的准备金率不断上调，让本就吃紧的房地产信贷更加形势严峻，开发商资金链面临普遍挑战。
专家称，现在房地产的调控进入“深水区”，房企将面临全面调整。加上目前已经大面积开工的保障房，房地产行业或将迎来真的拐点。晚报记者梁冰
调控
调控进入“深水区”
房企面临调整
在这样的情况下，如果土地的出让制度不改变，调控难免会有反复
工商联房地产商会的会长聂梅生在日前召开的“房地产商会2011夏季年会”上，将当前的房地产形势概括为：市场持续纠结，调控进入深水区，行业重新定位，企业面临调整。
就郑州而言，5月楼市一扫今年前4个月的阴霾，重现量价齐升的局面。虽然如此，实际上郑州各楼盘的销售情况依然差强人意。比起以前的月售万套的行情，这实在是不值一提。
同时，据知情的人士透露，郑州约有80%的楼盘处于销售僵持状态。5月份销量大幅反弹，主要是因为这个时期历来是楼市销售旺季，万达、新蓝钻等项目扎堆儿签约推售，这些高端项目集中签约，是商品住房均价上涨的真正原因。
聂梅生认为，目前楼市呈现胶着的状况，调控效果已经体现，半数城市住房成交量停止上涨，甚至有部分实施限购政策的一线城市开始下降，但是二、三四线城市住房成交量在上涨。
聂梅生称，现在房产的调控进入了“深水区”，即触及了本性的制度问题。
在聂梅生看来，土地的财政的比重持续上升，从2004年到2010年一直如此，土地财政去年达到了71%。在这样的情况下，如果土地出让制度不改变，调控难免会有反复。
再有，房产税的根本问题涉及原来已经缴纳的70年的土地的出让金，这个问题短时间难以解决，房产税直接降低房价的作用不会有多大，重要的是建立一个合理的长效税收机制。
卖股、卖地、卖项目，十八般武艺上阵也难解房地产的企业的巨额资金饥渴
行情房企自筹资金比例37%，接近2008年
开发商的抗击打能力究竟怎么样？最关键要看它的资金链的问题。随着房地产调控的步步紧逼，一向“不差钱”的房地产开发商开始感受到阵阵寒意。卖股、卖地、卖项目，十八般武艺上阵也难解房地产企业的巨额资金饥渴。
据国家统计局数据显示，目前，开发商的自筹的资金比例为37%左右了，与2008年房地产变局的那个阶段，只差一个百分点。
“每当房地产的政策执行的最关键时期，总会听到很多关于"调控还要不要坚持下去"的说法。如果房地产政策的执行力没有任何问题的话，我想"差不差钱"其实不是一个很重要的考虑因素。”知名财经评论员马光远认为，政策执行力到位的话，房地产会走上一个健康发展的道路，而过高的房价也会降下来。
五一期间，温总理在北京的考察的时候，特别提到三个“坚定不移”。这三个“坚定不移”，事实上是对未来整个房地产政策真正走向的一个回答。
“我想这三个"坚定不移"，如果真的执行到位，那么我们不用担心下半年房地产会出现变局。”显然，马光远的言下之意是，楼市依旧会持续下行，进而走到一个合理、健康的价格区间。同时，还有人预计，随着融资环境恶化，房地产行业内生存境况将发生分化，中小的企业更加难过，兼并重组将持续上演。
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