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悬在洛阳头上的巨大泡沫,何时能破!

洛阳特价房 2018-07-12 18:23:45

米宅看地市之洛阳调研!来自郑州楼市


1

充满矛盾的市场

2018年6月底,对洛阳楼市市场调研,数天时间,我们基本走完了市场上在售的几乎所有楼盘。

但整体来说,对于洛阳市场,整体感觉只能用一个名词来概括,就是五味杂陈。

这里是整个河南省除了省会郑州外,涨幅最高的城市,不但核心区洛龙区的边缘地带均价已经突破10000,而整个洛阳市的最低价格也基本突破了7500。

但是,当你看完整个城市之后,又会发现,虽然价格如此之高,但这里基本无房可卖。

这个城市的地产充满了矛盾:

一边全城房价不断翻滚上升,最后不得不出台限价政策;一边却又无房可售;

是的,关于洛阳,今天关键词,就是矛盾!

2

洛阳主城已经无地可供了

洛阳自古就是兵家必争之地,一直与西安双都并称。这与其自身的地理地形密切相关。

但是在今天,这些昔日的优势,却反而成为制约城市发展的桎梏。

洛阳北部是山、西部是山、南部也是山。洛河、伊河并行穿城而过。

洛阳的城市建设便严格的受到这些地理地形因素的影响。

在这种地形制约下,洛阳城区发展大约经过了四个阶段:

第一阶段:建国前以瀍河回族区、老城区和西工为主的洛阳旧城区。

第二个阶段:建国后涧西区和西工区开始成为洛阳城市的发展方向。

第三个阶段:上世纪90年代中期开始,洛阳城区跨过洛河,向洛河南岸扩展,直达龙门山脚下。

第四个阶段:洛阳城市区再从洛南向东,跨过伊河,建起面积更大的伊滨区。

但是后来,洛阳的城市发展开始弱化伊滨新区,而转向城市圈层整体外扩,多面发展。

整个洛阳的后期城市开发基本通过两个方式在进行:

1、城市轮廓不断外拓。

自4月17日至7月底,洛阳市加上流拍和已拍的,一共土地交易共计18宗。其中,居住兼容商业用地共8块。

而这8块住宅用地中,洛龙区最多,但占了三块。但都基本位于城市区域的外围。2块位于洛龙最东边的长夏门街展览路附近,面积分别是87.344亩和71.277亩,1块位于洛龙区最西边的滨河南路子美街东南角,面积183.831亩,呈现东扩西延态势。

2、旧城改造腾挪土地。

在2018年,洛阳计划实施棚户区改造项目共19个。安置总数21067套。

网上流传的洛阳西下池村货币补偿标准▼

3

整个洛阳的均价已经在7500之上

这是我根据调研情况做的洛阳价格分布图。

这里需要说的几点是:

高新区:在售的只有一个住在项目中南广场,因为位置偏远,品质一般,销售缓慢,均价7500。

瀍河区:均价超过8500,是因为两个明星盘恒大绿洲和君河湾,恒大绿洲的超高层均价在8500,君河湾剩余的三栋洛河河景高层,售价在10000之上。

西工区:因为范围太广,片区内价差较大,比如说建业住总定鼎府均价在7500,靠近城区的天城一品,均价在8400元。所以均价没有瀍河高。

空无一人的伊滨区▼

整个洛阳市,涨幅最高的是洛龙新区。

整个洛龙新区目前在售的只有两个项目,一个就是位于核心区的建业龙城,还剩三栋高层;另一个则是位于最东边的开元壹号,只剩尾盘大户型。开元壹号在2016年6月的时候,均价只有4000元,目前限价之下均价在10800。

如果以2016年6月的房价为基准。洛龙新区基本都已经翻倍,洛河以北的老城涨幅则相对较小一些,整体上涨额度在3500元,很多项目甚至没有超过3000。不过这也是在限价之下的价格,比如说位于瀍河区、地铁一号线最东端地铁口的恒大绿洲,政府规定的限定最高价格在9050,而恒大绿洲目前在售的超高层均价在8500,而在2016年6月,恒大绿洲的整体价格已经在6000多。

但是,同样是河南的地级市,为何偏偏洛阳涨幅能这么高,最低能超过7500。是洛阳经济好?是洛阳人民有钱?

都不是,根本原因是因为洛阳无房。

洛龙开发已经接近饱和,洛河以北的旧城区开发也已经饱和。所以,你才会看到洛阳近几年的开发基本处于无序状态,基本就是哪里还有地,就去开发哪里?

道北是整个洛阳都看不上的地方,但是毕竟还有些地,所以,目前这里基本成了洛阳新房的主力供应区域。

4

整个洛阳市都没房子了

虽然,放眼河南,洛阳房价已经是价格最高的地级市。但是目前来看,整个洛阳市场的基本面可以用四个字来概括:全城无房。

也正因如此,所以洛阳也才会在8天的时间内,迅速出让11块用地,合计900多亩,超过了2017年整体土地出让计划的一半还要多。

但这也正是矛盾所在,一边是稀缺的土地供应,一边是不断高企的房价。

据调查了解,目前整个洛阳在售的住宅项目只有13个,并且有的是只剩几套尾盘,有的是只剩几栋楼,有的是因为开发商小品质差,就算是行情好的时候也销售缓慢。

基本上,整个洛阳市都已无房可售。

这就是洛阳的第二个矛盾所在。一边是明显与自身价值不相匹配的高房价,一边又是全城无房。

事实正是如此,在现实逼迫之下,已经烂尾的新区伊滨区的房价都卖到了7500之上。

无疑,洛阳头上一直悬着一个巨大的泡沫?但是这个泡沫会破吗?何时破?

对此,无人能知!

来源:郑州楼市(侵权可联系删除)

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