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2017年后,房地产进入后开发时代!"未来"投资房产还有价值吗?

洛阳楼市网 2017-11-27 02:59:57

后开发时代和开发时代主要的差别是:「开发时代」,产品是单一的住宅,竞争力是成本、规模、速度这三样东西。「后开发时代」,最大的不同是产品除了全线住宅,还包括住宅以外的产品,另一个不同的地方是经营模式,经营包括自持经营和租赁经营两种模式,核心竞争力就转到运营和资产管理能力。

值得注意的是,产品线除了住宅以外,还有其他五类产品:写字楼、酒店、物流仓储、健康医疗、教育。如果再加两类,那就是公共物业还有特种物业。

十九大过后「房子是用来住的,不是用来炒」,再次推上高潮,那么到底蕴含几层意思。

第一,住宅制度体系做了重新安排,原来的住宅体系是投资属性和自住属性混合在一起的,所以有些人就不停地「买买买」,不管涨多少还要买,因为他有投资属性,现在要把投资属性缩小到最小,只剩下消费属性,把房子变成我们的消费品。

这样导致住宅开发规模会越来越缩小,但长期持有和经营的规模会越来越大。同时,把炒房当成城市发展的政府行为也会相应地发生变化,这些对未来中国经济持续增长,特别是高度开放和提升国民经济整体竞争力是有好处的。

▲把房子变成消费品,享受它

另外,通过数据对比不难发现,中国的土地成本在全球已经是非常高了,过去的开发模式已经不可持续,除了市场端、消费端、客户端,从政府端来说也不可持续。如果继续的话,政府不断地通过卖地推高成本,土地财政推动城市开发高负债,地方政府的融资平台负债越来越高,实际上最后让地方财政不可支持,另外也会导致地方政府盲目地去把城市摊大饼,越来越大,资源浪费,环保也不可持续。

所以,住宅政策由单一的销售转到租售并举,而且以租为主,实际上更加强化了后开发时代的产品运营能力。

在「开发时代」什么样的房子值得投资呢?人口增加快,经济增长快,交通空间布局便利。

进入「后开发时代」,这个过程停下来了,比较稳妥的资产是核心区的不动产。城市的核心区的住宅,出租率高、换手率高、流动性好。

第二,选品质好的物业,因为租赁价格的支撑就跟物业管理有关。

▲除了不动产,还有医养结合的养老地产

第三,选择增值空间大的物业,比如说养老地产,医疗健康地产这些都有增值价值。在美国 REITs 成熟的养老公寓,回报是不错的,除了正常出租以外,它还有增值服务,增值服务会带来增值收益。

第四,带有一些独特性的物业,比如说高科技建筑,绿色建筑,这些建筑都是未来的趋势,而且从未来角度看,这些物业供给目前很少,而且它有独特性,因此这些物业也值得投资。

总之,在「后开发时代」投资住宅产品和以前是很不一样的,所以可以按照刚才提到这些路径去重新筛选不动产投资。

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