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政府出手,禁止商改住!合肥40年公寓或成绝版!之前买过的赚大了!投资客豪掷百万!外地人组团投资!合肥公寓这下彻底火了~

洛阳楼市网 2017-10-25 13:27:17
40年公寓重磅消息

突发,东莞开始对40年公寓动手了!

严禁"商改住"!

未来将不再有40年公寓!

现有的40年公寓要成最后绝版!

绝版小公寓+政府大力去库存,合肥这批小公寓要火~

一、东莞新政:严禁商改住!小户型商办公寓不再有!

日前,东莞市城乡规划局、市住房和城乡建设局、市房产管理局联合下发了《关于加强商业办公类建筑项目管理的通知(试行)》(以下简称《通知》)。

01

商办产品不得用于居住

  《通知》明确指出,商业、办公类建筑项目开发企业应当严格按照批准的规划用途进行开发、建设、销售和使用,不得改变为居住用途。【以后商办类项目将无法转化为住宅类项目】

1、不准设厨房,不设独立卫生间

?商业、办公类建筑(不包括酒店)平面布局不得采用住宅套型式设计;

?商业、办公类建筑一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局,不得设置厨房。

就是说规划为写字楼的地块,不能改建成公寓,户型不能采用几室几厅这样的住宅户型,不能设置厨房,还得是公共卫生间。

没有厨房、没有独立的卫生间,对中国人来说就不是住家的房。从使用功能上加之限制。

2、设卫生间也可以,但套内不少于250平

首先,商业、办公类建筑如因功能需要,确需设置套内带独立卫生间的商业、办公单元,每一分隔单元的套内建筑面积不得小于250平方米(首层商铺除外)。

250㎡,谁会买来住呢?

02

3月21日后出让地块要严格执行新标准

需要注意的是,根据《通知》安排,在《东莞市人民政府办公室关于进一步规范我市房地产市场发展的通知》(发布时间为2017年3月21日)发布之后,出让的商住及商业金融业用地,按照上述标准严格执行。

03

小户型商业公寓或不再现

在今年楼市限购政策影响下,不受限购政策影响的商业公寓也受到投资客的青睐,成交比重迅速上升。

广州日报记者从市场中也了解到,面积小,居住功能完善、总价低是这些户型产品能够快速成交的主要原因。

按照《通知》要求,未来商业、办公类建筑设置独立套内卫生间的商业、办公单元,每一分隔单元的套内建筑面积不得小于250平方米,这也意味着拥有独立卫生间、厨房的小户型商业公寓或将不再出现。

二、疑似文件曝光!40年公寓或成绝版!

虽然该项政策是在东莞施行,但对全国来说,仍然具有实际意义,相当于实验性的推广城市,再加上现在多个一线城市如北京、上海都出台相关政策,小编认为,合肥适机出台仍有可能。

1资料曝光!合肥已有督查动作!

近日,一张疑似【关于加强商办建设项目管理通知】草案的截图曝光,内容涉及未来商办类建设项目将如何进行管理:

通过对资料的研究,小编发现了3点值得注意的地方:

01:商业办公类建设项目应严格按规划用途设计,建设、销售和使用,未经批准不得擅自变更。(以后商办类项目将无法转化为住宅类项目。)

02:商业办公类建筑(酒店等除外)不得按住宅套型设计......不得利用层高、构件、管线等预留改造空间。(商办类项目将不可预留改造空间,不得随意分割买卖。)

03:一般采取公共走廊,公共卫生间式布局,上下管线应集中设置,不得接入燃气。(严格按照商办项目标准执行。)

此外,小编也注意到,现在合肥各大品牌开发商的40年商业公寓在推广的时候都绝口不提"公寓"的字眼,被“小户型”、“小阳房”、“挑高LOFT”等取代。可见对于商业用地改成带有居住性质的公寓产品,合肥也在督查当中。

2合肥现存商办小户型公寓可能成为绝唱!

虽然不确定这个政策什么时候可以落地,但如果真的落地将会带来重大的影响:

01:此政策一旦落地,从此以后,将不会有40年公寓问世

02:现有的库存产品将成为稀缺资源,对于现在的40年公寓项目绝对是个利好消息。

三、以前买的那批人都赚了!

其实也就是说,政策一旦落地,短期内不会再有40年公寓产品出现,现有库存成为稀缺产品,未来商办公寓成为绝版资源,卖一套少一套。

而那些之前已经入手40年公寓的人,显然成为稀缺资源的占有者,以及既得利益的最直接获得者。

以后如果有人再想买小户型商办公寓,只能从这些人手里买下来,更多人或许不打算卖出,而是长期持有以获取租金收益!

四、为什么合肥商办将成绝版?

对于东莞该项政策的出台,合富研究院高级分析师李兴旺认为:《通知》出台有利于东莞房地产行业健康稳定发展,对于行业规范起到了积极作用。

1、严格区分商业、居住土地属性

李兴旺认为,如果商业地块“商改住”,那么商业、居住地块性质的划分就没有什么意义了,此次《通知》的出台严禁“商改住”,让市场行为更加规范。

严格区分商业用地、居住用地,使土地性质更加分明。

2、堵住限购漏洞,落实"房住不炒"

不止是东莞,此前,北京、上海、成都、广州、深圳等一线城市先后出手规范“商改住”。

分析人士指出,近期多地出台政策叫停“商改住”,旨在堵住限购漏洞,使炒房资金不能转战商住房,以落实“房子是用来住的,不是用来炒的”这一房地产市场调控目标。

3、规范房地产市场

商住房本身是房地产市场的权宜产品,有的是违规改建,有的在消防等方面存在隐患,此次调控是对市场的一次全面规范。商住房的土地性质,是办公、商业用地,并无居住用途。

4、商业地块价格低于居住地块

一般来说,居住的地块价值远远高于商业用地,一旦商住公寓的居住属性被放大,对居住地块价格的高企并不合理。

五、有人豪掷百万,有人从其他地市来投资,公寓为什么这么火?

1、40年产权已经被投资客盯上

今天小编了解到,一位朋友手上有钱想要购置房产投资,本来准备买两套肥西的住宅,但是看过市区一个比较高档的40年公寓项目之后当天就下定了一套LOFT,价值近百万!

他的理由是,不买差的,要买就买最好的。在他眼里,品牌、地段、产品是吸引他豪掷百万购买小产权的最大价值点。

不仅如此,小编经常看到有40年公寓项目,从安徽下面的地市拉一大巴车人过来投资!

此外,肥西的商办同样火到离谱!肥西繁华大道和昌中央悦府40年公寓2次开盘2次售罄,甚至在开盘现场因为人太多而临时摇号!

据现场的购房者透露,买1套自住的有,但是很多买房人一次性就买5、6套。算算看,该项目公寓产品最低总价20万,买6套也才抵得上1套住宅的价格!

2、为什么这么火?

在住宅市场投资属性减弱的当下,风向已转,40年公寓迎来了最好的投资机会。

①不限购,投资客大量布局!

任何时候,房子都是有投资价值的。在合肥范围内,40年公寓作为极少数不限购的房子存在,这一点对于投资客来说是相当重要的。

投资客最担心的不是买不到,而是不让买,热钱无处可去。所以,大量的投资客在商办产品大量布局。

②总价低、首付更低,热钱需要寻找出口!

合肥目前的商办类产品的均价比周边住宅的价格低出不少,大部分情况下只有周边住宅的一半!

40年公寓户型小,一般以40㎡左右为主,一套住宅的价格可以买5-6套公寓!由于总价低,买商办的首付相应的更低!

现在全国各大城市纷纷加码调控,限售几乎全面铺开,住宅的投资性被压缩,大量的热钱需要找到出口,而40年公寓就是这些热钱的投资蓝海!

③有房子属性,能住!在合肥有套房很重要!

40年公寓除去投资属性,本身也是房子,同样有居住属性!这也吸引了很多外地刚需,对于他们来说,合肥的住宅短期没资格买或者资金不够!

但是在合肥有套房在他们心中真的很重要,40年公寓总价低,首付10多万就能买到,每个月的房贷和租金差不多,为什么不选择住在自己的房子里呢?

六、绝版小公寓+政策大力去库存,合肥公寓已火~

1、享民用水电

根据市场星报获得的消息,从相关机构获悉,继淮北、蚌埠、池州等地出台非住宅商品房去库存相关政策之后,合肥版实施意见也呼之欲出,实际政策已拟定、伺机公布。

该文还表示:今后,在合肥凡是购买公寓(存量商住公寓或酒店式公寓)的,或可享受与该区域住宅同等的入户、上学、就医等政策。

2、合肥入围全国首批试点城市

近日,安徽省也明确表示支持房企从销售商品房向“售租并举”投资模式转变,合肥市房地产管理局表示“会立足合肥实际和项目实际,有效引导非住宅商品房去库存,同时划转一批房源,建设一批房源”。

3、转让可按1%收税

近日,合肥地税出台最新政策,规定:个人转让非住房可按1%征收个税!

4、安徽7部委支持购买,可获贷款支持

近日,安徽省七部门出台非住宅商品房去库存意见:商办用地转型、鼓励个人购买商业,还能获得贷款支持!

新政对于40年公寓的重大利好主要体现在两个方面,一是对于购买40年产权公寓等商住房的支持,二是对商业去库存的支持,换句话说就是对持有40年商办那部分人的支持。

5、国务院表态支持商改住

去年6月3日,国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,其中,第12条提到了商业用房:

允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

(图片来源于网络,如有错误欢迎留言指正)

6、合肥40年产权到期不收回

合肥市国土资源局给出了明确的答复:40年到期不收回!打消了购房者对于产权到期回收问题的顾虑。

房子是私人永久产权,不会收回的,目前为止没有办理过产权有超过40年的,如果超过应该是补交土地出让金。

除去这一条,在住建委领导给予商住业主的电话答复中,也明确表示:从来没有政策说40-50年后收回产权,甚至都没有相关研究,但是他以个人名义表示,可能会参考住宅,不会无偿收回!

种种利好的加持,目前市场上的40年公寓产品将会焕发新的生机与活力!

七、必看!40年公寓到底怎么挑?

如果你想要购置一套房产作为投资,又不想占用名额;如果你是单身族,打算买套小户型公寓自己随意住一住,小编建议,在挑选的时候注意这几个方面:

1、小户型(40平左右的)建议购买

小户型最大的特点就是入手门槛低,出手机会更大!如果你是投资客,在户型上选择小户型准没错:

从出租角度来打算的话,现代白领更渴望自己的私密空间,太大的话一个人住不需要,只用满足日常生活所需就可以,更显得非常温馨;

从抛售角度来看,总价低,大家更容易接手,资金上压力也不大。

2、地段是考虑的首要因素,人流量必须有保证

不论是出租还是出手,你都要考虑到人流量的问题。同样的产品,政务区就是比其他区好卖,因为在政务上班的人多,住房需求更大!

对于自住来说,配套齐全、生活便利;对于投资来说,租金高,收益好。

3、产品的"差异化"关系到租金价格

不管是住宅还是商办公寓,自身产品优势大永远是最大卖点,是拔高身价的最有力判断。

现在租小公寓的更多是年轻的白领或者小资一代,差异化的产品更能吸引他们的眼球。对年轻人来说,"我要不一样"是他们奉行的宗旨,如果在居住领域满足"差异感",能最大程度获取他们的认同。

相对来说,年轻人更愿意为优质化、差异化的东西买单,即使高价。

4、地铁不可忽视

如果地段一般,但是周边有发达的交通网络,既有公交,也有地铁,出行成本也会降低,也是公寓保值的一重保障!

附近有地铁站点,会极大的扩大出租范围,地铁沿线工作的白领都是你的潜在客户,出租更方便,租金也更高。

5、品牌、物业同样重要

现在政务区比较好的公寓每月大概1800元/㎡的租金,价格不菲。愿意花高价租单身公寓的,大都是对居住品质同样有要求的人。

如同上文对产品的高标准严要求,这里对品牌、物业的要求更高。毕竟品牌是溢价保证,物业也是辅佐生活在这里的人过的更好的首要保证!

部分资料来源:中国经济网、广州日报、东莞时报

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