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新区真的适合我们去投资购买?炒房团衡量的5个标准!

洛阳楼市网 2017-09-08 09:29:43

前两天写了篇文章:市中心白菜价的老房子,到底是价格洼地,还是投资毒药?

很多朋友留言说,看完一下子思路就开阔了。

也想通了在自己的城市中,为什么老区的房价,远远低于新区。

不过因为篇幅有限,当时并没有深入的探讨新区的问题,所以在此郑重提示各位:

并不是所有的新区都值得买!

有些新区注定会成为鬼城,千万别买错了!

毕竟,全国300多个城市,大大小小有600多个新区开发区,平均一个城市2个新区,多的有10个8个都不意外。

这些新区,不可能都是优良资产,总会遇到很多坑。

那么该如何规避,是否有经验可循?

这就是我们今天要重点解决的问题。

本文框架:

1.为什么要搞新区;

2.如何吸引人到新区买房;

3.新区搞不好,有可能变成空城;

4.真正值得投资的新区,都符合这5个标准;

为什么要搞新区?为什么要卖地?

建设新区,确实有非常多的好处。

首先,是表面上的好处,比如:

弥补产业空白,拉动地方经济;

改善居住环境,升级交通配套,优化基础设施;

吸引老城区经济转移,减轻老城区压力等等;

但实际上,隐藏着一些内在因素,比如土地财政:

老城区渐渐没有土地卖了,没地卖财政收入就少了一半。当然,卖地并不是一件坏事。

如果没钱,就没办法搞建设拉动GDP,经济发展不好看,一是影响大家的生活质量,二是排名下去了,面子上都挂不住。

那怎么办?

搞新区,新区全都是地,可以拿来卖钱。有地卖,就有钱搞建设,可以修地铁,可以建高架,建设搞好了,GDP自然就上去了。

所以,开发新区绝对是一举多得的好棋。

如何吸引人去买新区的房子?让新区房价猛涨

本来,大家都在老城区生活的好好的,你突然出来一个新区的规划,什么都没有,不是荒地就是村,谁愿意过去?

ZF也知道这个情况,现在不是旧社会了,不能逼着老百姓去开荒,怎么办,只能自己先上。

于是,新区的雏形一般都是这样形成的:

1.一个看起来挺牛X的规划。

2.拆迁,在新区的边缘建安置房。

3.修大路,做绿化。

4.省市直机关,先搬,以身作则,并配上低价格高品质的公务员小区。

比如市政府,市第一医院,市第一中学,能搬的尽量搬,不能搬的建分校。

这一步,相当于ZF再为新区未来发展做担保。

5.以各种税收减免的利好,进行招商引资,吸引大型企业入驻。企业来了,员工要来,于是要建设公租房,人才公寓,企业宿舍。

这一步,相当于提高人气。

6.新区领导给各个中大型房企开会,通过各种优惠政策,吸引他们来新区开发住宅和商场,并描绘出一个巨大的需求市场,和非常美好的前景。

比如,告诉开发商们,现在有很多大企业都过来新区了,但是他们的员工们都没地方住,只能住宿舍。这些人有钱,而且以后肯定都是要买房子的,这可是天量的市场需求,你们开发商赶紧来抢占市场!

这一步,相当于借鸡生蛋。

等这6步走完,一个新区的雏形基本就算完成了。

同样,这也是新区房价最便宜的时候。

之后的问题,就是如何吸引更多的人来买房子。

怎么吸引?学会这一招就够了:

ZF做保,宣传XX新区是XX城市未来的核心,是高端金融商务中心。

开发商紧跟而上,宣传XX新区的房子,是集团最高端的住宅,打造高端人群的聚集地。

总之就是一句话,不断的给人们灌输一个理念:

以后新区的房子最高端,最值钱。投资新区的房子,最赚钱。

各种媒体,各种平台不要钱的上广告,各种官方文件表明发展预期良好。

最好再通过某些小手段,营造出一种现象:新区的房价会比老区涨的快,价格要更高。

比如说:老城区限价7000,新区限价8000-10000,从侧面表明官方态度。

然后媒体再一发文章,“XX新区房价远超老区,半年涨幅XXX%,潜力巨大”,人们基本就要疯狂了,这个新区也就不用发愁销路的问题了。

毕竟趋利避害,是生物先天的本能。

去更赚钱的地方买房子,亦是人们投资的本能。

等到将来买房子的人多了,很多本来看不上这里的开发商就眼红了,ZF再控制一下供地的数量,地价自然就上去了。

地价不断上涨,房价自然也就水涨船高,也就不需要再用行政手段来操作,不再需要跪求企业开发商来搞建设,顺气自然的发展就好。

房价越涨,造富的噱头就越真实,就有越多的人来买,希望自己能一夜暴富。

这是一个良性循环。

(同样的道理,也被用在三四线去库存上:三四线房价越涨,买的人越多;三四线房价跌的时候,反而是库存的巅峰)

这个时候,你再回头来看,反而是第一批买新区房子,和公务员小区的人,赚的最多。毕竟,这些人都属于雪中送炭,后来的都叫做锦上添花,收益自然不会相同。

看到这里,不知道大家发现了一个共性没有,其实新区建设的每一步,都是为了吸引来更多的人口。

吸引人口,才是新区最首要的目的。

人口,才是新区建设最核心的指标。

没人愿意去的新区,注定会成为鬼城

一座城市,有多少人,每年新增多少人,基本都是固定的。

不可能说因为你建了个新区,国家就变出来100万人,塞给你用。

所以,说白了,新区的人口来源只有两个渠道,要么吸老城区的血,要么吸外来人口的血。

一二线城市,可以大胆的玩新区,因为人多。老城区人多,外来人口也多,需求旺盛。

但是三四线城市通常玩不起,都是硬撑,尤其是那些基本没有人口净流入的城市。

就像一个漏斗里的沙子一样,总量是固定的。当一头的沙子越来越多,另一头就注定越变越少。

所以,三四线城市注定只能二选一,要么拼命保住老城区,让新区变鬼城;要么赶紧卖了老城区,买新区防贬值,见证老区变贫民窟。

请牢记,人口,就是城市的一切,不论是新区还是老区,都要建立在人口之上。

最后,说一下结论。

真正值得投资的新区,都符合以下5个标准

1.新区和老区一定要接轨,中间不能有留白,这样才能让居民的生活无缝对接。中间有留白的不叫新区,叫卫星城,发展难度至少X3。

2.人们在老城居住,去新区上班,或者在新区住,在老城上班,通勤时间都不能过长。

一线城市1.5小时,2线城市1小时基本上是极限,再远人气就极度下降。

在我国,这样的通勤距离也有一个大概的标准。

一线城市30KM左右就是人气的极限。

二线城市新区与市中心距离,不能超过15KM,三线城市不能超过10KM。

不然新区房价就很难被带动,因为人气用尽了。

比如北京,30KM正好是燕郊到国贸的距离。

总的来说,与老城区市中心距离不超过30,15,10公里的一二三线新区,可以考虑。

3.政府带头去的新区,并且将市第一医院,市第一中学迁移过去的新区, 可以考虑入手。

4.有明确轨道交通规划,且有多个线路交汇换乘的新区,值得购买。

有的城市,搞个新区距离市区40-50公里,就一条地铁线路,这种基本不靠谱,刚需谁去受这罪,没有全国性的上涨行情,根本带不动。

5.规划刚刚出炉,就有大批顶级开发商进驻的新区,也是一个可以入手的风向标。

最后,一定要搞明白,城市未来主要的发展方向是哪。

尤其是对于二线及以下城市,只有主要发展方向上的新区,可以放心买入,其它方向上的新区,大概率成为炮灰般的存在。

毕竟,新区的建设可以速成,但是人口却只能慢慢的吸引。

最近,各大城市都感受到了人口不足所带来的问题,为了抢人才而引发的新闻更是层出不穷。

人口,才是搞新区最大的问题所在,想要同时搞好2个新区,齐头并进?

一线城市以外,根本不存在的。

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