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市中心白菜价的老房子,到底是价格洼地,还是投资毒药?

洛阳楼市网 2017-09-02 15:35:04

今天看到了一个知乎上的问题:

看到这个问题后,突然就很有回答的欲望,于是怒答一发。

为什么想聊这个问题?

因为这是一个非常具有共性的问题,很多朋友都在后台问过相同的话:

XXX市/区中心有一个老房子,特别便宜白菜价,我能不能买来投资?将来有没有升值空间?

希望这篇文章能给你心里一个答案,下面进入正题:


首先,一定要明确一个概念,对于老房子来说,房子本身通常是“一文不值”的,真正值钱的只有土地。

老房子=土地的钱新房子=土地的钱+房子的钱

明白了这一点,我们再来看问题:

市中心老房子能不能买?买来投资以后有没有机会赚?

单看这个问题,依然没有什么头绪怎么办?没关系,跟着我的思路走。

既然已经知道老房子=土地的钱

我们不妨把这个抽象的问题,简化一下,把关注点从老房子本身,转移到土地上来:

市中心的老房子会不会变的更值钱?

=

市中心的土地会不会变的更值钱?

你看,是不是更清晰一些了呢。

对于这个问题,我现在就能给你一个相对靠谱的答案。

1.只有少数几个大城市,市中心的地是越来越值钱的,市中心老小区也能得到善终。比如北上广深等,因为他们的市中心一直都是市中心,没变过。

2.而在全国333个地级市中,至少有300个城市的中心老区,都会以悲剧收尾。因为这些城市想发展,通常要靠建设新区,一旦新区建起来,市中心就注定会发生迁移,往新区方向迁移。

市中心的迁移,是老房子老小区最大的敌人。

新区越金贵,老的市中心就越破败,这个时候买老中心的老房子,大概率被套死,没有赚钱的可能性。

所以,针对【市中心白菜价的老房子,到底是价格洼地,还是投资毒药?】这个问题,可以给出第一个结论:

1.市中心不会大范围迁移的城市,老小区也会越来越贵,有利可图,可以买。2.市中心会迁移的城市,原来市中心的老房子和老小区,大概率成为“贫民窟”般的存在。

如果在1类城市,老房子完全可以买,只要不太贪,有得赚就及时出手,别让老房子成为被保护的文物就行。(在这个问题下面,好多说等拆迁等成文物的例子)

如果在2类城市,谁买谁被套。

然后,我们再来更深入的探讨一下:

为什么市中心一旦迁移,老城区就容易变成“贫民窟”?

透过现象看本质,我们分别从表象和本质来看。

首先,市中心不迁移城市,人们的直观感受是这样的:

越靠近中心越贵,不论是老房子新房子,只跟地段有关,比如北上深。

而市中心一直在迁移的城市,人们的感受是这样的:

新区贵,老区便宜,土豪住郊区别墅,中产住新区大平层,穷人挤市中心老破旧。

为什么会出现这样巨大的不同?

这跟城市的发展有关,有实力的城市摊大饼,实力不足的城市搞新区。

这里的实力,主要指经济,和人口的吸附能力。

下面我们用图片,给大家更直观的感受:

1.牛逼点的城市搞发展,就像摊大饼,四面同时扩张,越摊越大,而中心也越来越贵。

比如北京,天津。看下图就能发现,中心贵,越往外越便宜,一层一层的递减。

北京是最典型的例子,北京的中心,是故宫,因为中心没有迁移过,所以故宫周围的房价,建国以来一直都是最贵的。

这类城市,经济强劲,人口源源不断的进入,城市同时向四面扩大,但中心一直没变过,原来的市中心,现在还是市中心。

于是,我们才会看到,在北京,住燕郊的想搬6环,住6环的想搬3环,挤破头往中心去,因为土地那么大,所以中心就越来越贵。

大家都想住内环=中心土地稀缺=土地贵=老房子贵

这些地方,老房子的结局就一个字,贵。哪怕比不上新房,但是3环老二手房也大概率比6环新房要贵的多。(文物保护是特例)

而实力没那么强的城市,则是另外一番模样。

2.实力没那么强的城市,摊不起大饼,只能搞一个新区,先搞活一个新区,再搞下一个新区,直到四周的新区都搞活。

(需要注意的是,新区没有那么好搞,通常一个新区的建设至少需要10-15年的时间)

比如合肥,比如郑州,这样的城市,往往会把新区的房价先搞起来,以点带面。

一个搞政务区,一个搞郑东新区,房价都比老市中心高得多。

而且这些新区,都处于曾经鸟不拉屎的远郊,如下图。

合肥曾经的市中心是庐阳区,02年开始建政务区以后,市中心逐渐迁移,政府机关医院学校都开始搬家,于是到现在,新中心政务区的价格,远高于老中心庐阳。

而郑州更明显,郑州的市中心,曾发生过3次位移。

30年前,郑州的市中心在①二七纪念塔。二七区,目前均价1万3。

15年前,郑州的市中心在②金水路紫荆山广场。金水区,目前均价1万7。

而现在,郑州的市中心在③郑东新区CBD。郑东新区,目前均价2万1。

显而易见,在这类中心迁移的城市中:

最新的市中心,价格最高,次新的市中心,价格较高,最老的市中心,反而价格最低。

这类城市老房子老小区的结局就是,曾经居住在旧中心的精英阶层,逐渐搬到新中心,老中心逐渐成为出租屋,群租房,老破旧,外来人口多,相对混乱的代名词。

其实,人们想住市中心的决心,从来没有减弱过。

发生变化的,一直都是城市的“市中心”。

所以,针对【市中心白菜价的老房子,到底是价格洼地,还是投资毒药?】我们给出第二个结论:

市中心的房子,永远都是片区内最贵的。但是市中心会动。现在去买市中心的老房子,就有点像是刻舟求剑。因为市中心一直在变化,但房子的位置却不变,总有一天,曾经繁华的市中心,会变成非市中心,最后甚至沦为寂寂无声的“贫民窟”。同样,也可以反向思考。如果买房,就要追着新区买,追着未来的“市中心”买。

用相对学术点的话来说就是:

大多数城市,都在逆城市化。

这一点国外曾经也发生过,白人住郊区别墅,黑人住市中心公寓。

在这类城市中,郊区别墅贵,中心公寓便宜。

只有少部分城市,能有机会大城市化。

比如北上深,比如纽约伦敦东京,市中心房价就是越来越贵,就是能贵到天上去。有钱人就是喜欢住市中心大平层。

真正的大城市,顶级的大城市,永远不会发生逆城市化,在这样的城市中,市中心的老房子老小区,也能有自己的一片天。

永远跟着城市发展的大趋势走,才是最正确的选择。

尤其是在买房这件事上,切忌逆势而上,一定要顺势而为。


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