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和政府“拼团”买房?共有产权房你不懂!

洛阳楼市网 2017-08-30 16:14:55

房子都可以“拼团”买了,对象还是政府!近期,“共有产权房”又成了一个热议的话题。其实,共有产权房在2007年起,在江苏省淮安市进行试点,之后在贵州、上海等地都有推广。它的主要目的是让中低收入住房困难家庭购房时,可通过和政府共同拥有房屋产权的方式,减少买房成本,市民以后可向政府“赎回”产权。

而最近北京拟推的“共有产权住房”除了新北京人分配不少于30%的亮点之外,还有哪些吸睛之处?今天,分享一篇普及帖,看看共有产权房和你到底有啥关系?

01

产权怎么认定?

所谓共有产权房,简单来说,就是产权是“共有”的,分别是购房者+政府,也就是一套房子,政府和购房人各持有一定比例的产权,购房人在购买时就可以支付较少的房款,买下一套自住的房屋,也就是政府和你“合资买房”。

以前自住房模式里,政府限定房源出售价格大约为周围房价的7成,未来再转让时也按照差价中的3成补交费用,也就是你买的自住房的价格是当时周围房价的7成,可以转让的时候,将卖价与原价的差价的3成补交费用。

在共有产权房阶段,售价就是另算了。

从征求意见稿看,共有产权住房项目的销售均价,“应低于同地段、同品质普通商品住房的价格,以项目开发建设成本和适当利润为基础,并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。销售均价在土地供应文件中予以明确。开发商依据销售均价,结合房屋楼层、朝向、位置等因素,确定每套房屋的销售价格,价格浮动范围为±5%。”

那么,价格是怎么计算的呢。

根据北京房地产协会的解读,是“看摇号、选房时该项目周边同地段、同品质普通商品住房价格,以这个价格来计算,共有产权房供地时定的价格占多大的比例,购房人的产权份额就占多大比例。”

很绕口是吧?

举个例子。我们假定一个共有产权住房小区,供地的时候确定将来的销售均价为4万元/平方米,到了,摇号、选房时,该小区周边同地段、同品质的普通商品住房价格是5万元/平米的话,那么购房人占有的产权份额就是五分之四,也就是80%,另外20%则是政府占有的产权份额。

看明白了。政府先限定一个价格,然后等房子盖好了,要摇号了,根据周围地段、同品质小区的商品房价格,差价部分就是政府占有的产权份额。

不难看出,现在政府限价越低,摇号时周边商品房价格越高,政府占有的共有产权房的产权份额就越高。

所以,共有产权房价格的主导因素就是:

?共有产权房供地时定的价格

?摇号、选房时,该小区周边同地段、同品质的普通商品住房价格

前者是政府定价的,后者,是市场和政策决定的。

征求意见稿中,共有产权住房项目销售均价和共有份额比例,应分别在共有产权住房项目土地上市前和房屋销售前,由代持机构委托房地产估价机构进行评估,并由住建委同市发展改革委、市财政局、市规划国土委共同审核后确定。评估及确定结果应面向社会公开。

简单来说——周边商品房比“共有产权房供地时定的价格”高的差价,就是政府获得的“股本”,掏钱的购房者拿真金白银投入的是另一部分的股本。

综合以上,举个例子可以看得更清楚:

拿今年4月北京拍出的门头沟自住房既共有产权房地块为例,限售价2.3万元,相当于周边商品住房7万元售价的33%。如是一套70平方米的两居,购房者支付了161万元购房款,获得约33%的产权份额。5年后出售如果房价涨至8万,该套房屋价值560万,如果购房者获得560万的33%,共184.8万元,政府获得375.2万元。

合资买房,谁也不想受损,所以未来商品房房价会大跌吗?难。

02

这房长啥样?

那么,相信大家最关心的共有产权房会修得如何,据悉《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)》也开始征求意见,这个导则里明确了共有产权住房的规划、设计、建设标准。根据导则,共有产权房是这样的:

规划专家表示,这份导则对共有产权住房的设计,以及质量和品质的要求,标准都很高,有些指标甚至比商品房的还要高。房子的建筑质量就不说了,这把“图书馆、健身馆、咖啡馆作为标准配置,形成居民学习、健身、交流的场所”,别说自住房,在很多商品房小区都没有做到。

可以说,如果能落实到位,这小区这房子,将相当不错,甚至可以说是样板小区。

那么,问题来了,这么好的房子,谁能买到呢?

这不禁让人想起多年前的廉租房、保障房。当时,有经济学家公开表示:“廉租房应该没有厕所,只有公共厕所,这样有钱人才不会喜欢。”

他这一观点一出,立即引发“保障房是否应与商品房有同等品质”的大讨论。

当时,经济学家的观点是:

?建筑成本并不贵,政府低价拿地,拿来盖经济适用房,是补贴城里人买房;

?本来是保障性住房,结果建得那么好,那么大,上百平方米,就被人盯上了;

针对经济学家的观点,当时住房和城乡建设部住房保障司司长侯淅珉表示:保障性住房也要注重品质,“保障房必须要满足基本的功能”。对保障性住房的品质,侯淅珉给出了五个词:经济、合理、实用、安全、节能。

但问题来了:地段好、建筑好,小区好,要便宜,这样的房子还能公平的让最需要的人住上,出现这种多赢结果比较对政策执行能力有很高的要求。

此前,根据审计署发布的审计结果,从2012年到2015年,违规享受保障性住房实物分配的家庭数量分别为10.84万户、4.75万户、2.06万户、5.89万户,涉及住房数目为3.89万套、1.93万套、1.02万套、3.77万套。所以,我们真的希望共有产权住房真正能做到按需分配。

03

什么人能买?

很多北漂指望新政能圆了买房梦,事实上,政府也在符合限购条件上做文章,力求做到“公平公正”。征求意见稿中,

有资格参与购买条件的是:

符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房家庭;单身人士申购需年满30岁(相比自住房25岁的门槛延迟了5年。难道是可怜30岁还没买房的老屌丝吗?)

并不是说符合条件就能买,人多房少,要排队的,按先后顺序:

●第一顺位:本区京籍+本区工作+无房;

●第二顺位:非本区京籍+本区工作+无房或本区社保/个税+本区工作+无房

其中,最大的亮点是——非北京户籍的“新北京人”的分配比例达到了30%。

很激动很高兴很开心,对不对?没有户口,只要符合条件也能参与,还有总房源的30%呢。

其实在今年4年初的自住房政策就是如此了,当时根据市住建委的要求“昌平北京湾项目中拿出不少于30%的房源、约780套房源,面向符合本市住房限购政策的非京籍无房家庭出售,其中在项目所在区工作的家庭优先分配。”

跟共有产权的这规定如出一辙,并不是什么新鲜事。

而且,任何人都知道,北京的“非北京户籍”年轻人总数远远高于京籍。根据北京市社科院、社会科学文献出版社联合发布的《北京社会治理发展报告(2015—2016)》,2015年北京市常住人口总数已达2170.5万人,其中常住外来人口占到37.9%。

数百万想留在北京的年轻人,争抢还未知总数的共有产权房房源的30%。想想,就觉得好激烈。

参考之前自住房的售卖条件,通常还会有一些附加条件,比如符合北京发展规划的行业,有硕士以上学历等等,虽然细则还未公布,但业内人士认为这种严格的资格限制是一定会出台的。

04

这房子能买卖吗?

根据规定,共有产权房持有不满5年的只能代持机构回购,也就是你把你持有的份额卖给政府。

持有满5年的,同等价格下代持机构优先买;也可以按原有比例卖给有共有产权住房购买条件的家庭;还可以转成商品房销售给代持机构分成;满5年后也可以买了政府份额后变成商品房。

也就是说:

政府的代持机构优先买,也可以把你的产权份额卖给“有共有产权住房购买条件的家庭”,当然,你也可以买下政府持有的份额变成商品房。

这个价格最有可能是市价。最好的个人持有份额越多越好,否则到时候会支付很高的成本。

无论如何,政府都是坐收收益,只要“产权住房小区供地的时候确定将来的销售均价”越低。当然,买到的人也不亏,毕竟相当于拿了折扣价入手了相当不错的房子。

综合以上:

这房子能买吗?当然可以,用来住是很好的,相当于拿了折扣价入手了相当不错的房子,前提是你要有资格;

那些认为共有产权房能大幅降低商品房房价的人注定会失望的。北京严控人口是大势所趋,政府划定的2300万是红线,会不断“优化人口结构”,“以房控人”是最有效的手段,在此要求下,怎么可能大量供给共有产权房这样“降低”留京门槛的房源?

最后,来看看住房体系的演进,寻找下自己在这个体系里的坐标,以及下一个目标。

来源:大猫财经

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