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楼市再遇大风暴!所有的房子都是学位房,炒房的傻眼了吧?

洛阳楼市网 2017-08-26 19:54:47

“楼市再爆大新闻!这一次是深圳的宝安区。刚刚,宝安区宣布,全面推行学位房制度。也就是说,宝安区的所有合法住宅,都是学位房了!

1

全区锁定!所有的房子都是学位房

近日,宝安区教育局发布公告,决定自2018年秋季学期起,在全区各义务教育公办学校全面推行学位房制度。

截至今年,宝安区已有29所学校实行学位房制度,学位房锁定时间自各学校开始实行学位房制度的当年便已开始。除已实行学位房制度的29所学校外,宝安区其余各义务教育公办学校自2018年秋季学期起将全部实行学位房制度,公办新校则自招生当年起实施学位房制度。

针对学位房的使用,公告中指出,区内一套住房只允许一对夫妇的一个或多个孩子申请学位。如果使用祖辈房,该房屋只能用于其一个子女的孩子申请学位。例如:张大爷有A、B、C共3个子女,每个子女都有孙辈子女申请入学。张大爷的房子只能用于A、B、C其中一个子女的孙辈子女申请学位。

此外,提供住宅类《房屋租赁凭证》的,房屋证明材料的落款日期必须在申请入学前一年的9月30日前(含9月30日),租赁有效期限的终止时间必须至少能够覆盖到入学当年12月31日。

2

学位、学位,还是学位

深圳宝安区地处关外,是深圳面积最大的区,在没有拆分出龙华、光明两个新区之前(龙华已经升格为行政区),宝安的面积占深圳总面积超过了1/3。

宝安区由于远离市中心区,生活成本较福田南山低了不少,因此集聚了大量的人口。官方数据显示,目前宝安区的常住人口为301.7万人,占深圳总人口的1/4。数据不一定准确,但比例应该不假。

常住人口多小学生人口多,学位需求量自然就大。2017年40个小学、13个初中学位紧缺。

查到的数据显示,在今年秋天学位申请中,深圳宝安区申请入读公办小一学位的人数超过32000人,远远超过小一计划招生的20350人,公办小一缺口比预期还要严峻,超过此前教育部门预计的7000人缺口,实际公办小一缺口高达1.2万多人,新桥小学甚至出现900人要抢167个公办学位的情况。

900人抢167个学位,也即五六个人抢一个学位,学位的极度紧张导致区内一些公办学校,购买了学区房也未必能够顺利入读。正因如此,学位房才会遭疯抢,房价居高不下。

这并不是宝安区独有的现象,2017年深圳市公办小学小一学位缺口达到了4.63万个,明年公办小学小一学位缺口将达到6.1万个,公办初一学位缺口0.32万个。

深圳8个行政区、2个新区,学位都稀缺,宝安只是尤为突出。按照过去深圳平均每年新增20万婴儿的数量估算,深圳的学位未来只会越来越紧张。

所以,作为学位紧缺最严重的宝安率先全面推进学位房制度。

3

注意!学位房≠学区房

学位房和学区房虽然仅一字之差,但结果却可能截然不同。因为学区房和学位房是两个经常混淆的概念。

学位房

学位房是孩子在小学及小学升初中时为了得到该地段相对应学校的学位而在该学校所规划的学区房内购买房产,理论上是一定能进入目标学校的。

学区房

学区是由教育部门根据每年片区入学生源划分出来的一个范围。在这个范围里学生可以通过享受义务教育,免试就近入学,这种范围里的物业房产,叫做学区房。

虽然现在开发商纷纷承诺的“买房送学位”,但这一承诺未必能兑现,而不少开发商卖房时宣称的引进名校也会存在流产的可能。因此,在选择“买房送学位”的房产时,要多个心眼。

4

“租购完全同权”目前只是个梦想

学位房制度,对于解决学位供需严重不平衡的现状有一定的帮助,但个人以为,只是治标不治本。

为何这样说呢?

学位房制度改变了以往一套房子占用多个学位的现象,缩减了申请量,并没有减少需求量。

在为全面实行学位房制度、未锁定学位之前,一套房子6年内可以产生好几个小学学位和初中学位,锁定之后,一套房子在二孩全面放开的情况下6年内只能有1~2个小学学位和初中学位。

这种制度的推行让一部分人无法申请,减少了一批人的申请渠道,而没有从供需根本上解决了问题。

学位房制度事实上是在排挤租房、非深户人群子女的入学需求。

这种制度的全面推行,将让学位房变得更加珍贵,表面租金在政策压制下可能补涨,但暗箱操作的实际租金估计会更高。

另外,即使租到房子,具备了申请资格也不一定会被录取。因为根据深圳的积分入学规则,新生学位类型有8类,按照类别依次录取。

这8类分别是:

第1类:宝安户籍,学区购房(父母、祖父母、外祖父母或其他法定监护人有学区合法产权房【含政府出售的人才住房、安居房、经济适用房】或祖屋,且产权份额≥51%,下同)。第2类:深圳其他区户籍,学区购房。第3类:宝安户籍,学区租房(父母或其他法定监护人在学区租房且经过备案,下同)或有特殊住房(含自建房、军产房、集资房、集体宿舍等,下同),并且父母双方或其他法定监护人和子女在深圳无产权房(提交房产信息登记部门在入学当年出具的无房证明)。第4类:非深户籍,学区购房。第5类:宝安户籍,学区租房或有特殊住房,不提交无房证明。第6类:深圳其他区户籍,学区租房或有特殊住房,并且父母双方或其他法定监护人和子女在深圳无产权房(提交房产信息登记部门在入学当年出具的无房证明)。第7类:深圳其他区户籍,学区租房或有特殊住房,不提交无房证明。第8类:非深户籍,学区租房或有特殊住房。

在学位本就极度稀缺的背景下,按照这个顺序录取能够录取到第5、第6类,被录取者都会觉得像中了500万彩票一样艰难,基本不可能轮到第7、第8类。

第7、第8类不正是一个月前广州出台“租购同权”政策惠及的人群吗?

如此说来,在目前这样的情况下,想要做到“租购完全同权”基本不太现实。

事实上,在对待非户籍人口义务教育方面,深圳在全国是做得最好的,据不精确的数据显示,深圳义务教育阶段70%的教育资源给了非户籍人口。

如今,以深圳为代表的中心城市,推进学位房制度确实是无奈之举。

过去几年中心城市人口猛增,以深圳为例,2010~2016年小学生增幅高达47%。需求量猛增,资源稀缺,这这样的情况下,有限照顾当地居民,纳税多的居民,是国际惯例。

市政府当然知道解决学位紧张的办法是增建学校,但这并非一朝一夕就能够解决的事情,且人口还在不断增加。

我们冷静下来,换位思考会觉得,在彻底解决学位供需矛盾之前,学位房制度不失为一种相对公平的制度。

其实这个政策,在北京几个区域已经施行了,等政策完善之后必将推向全国!所以,未来高价买入学区房可能成为接盘侠!

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