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一个美国经济学教授眼中的中国楼市

洛阳楼市网 2017-08-10 13:57:30

中国城市家庭有房比例

高过美国

中国国家统计局每年都会进行城镇住户调查。2007 年城镇住户大样本调查数据显示,中国城市住宅单元的平均面积是 84.5 平方米。

80%左右的中国城市家庭拥有自己的房子,这一比例高于美国城市(大约 67%)。在北京,住房购房者的平均年龄是 32 岁。

在家庭收入最高的前 10% 的人群中,有 87% 的家庭购买了住房;在收入最低的 10% 的家庭中,仅有 70% 左右的家庭购买了住房,但这个比例仍远高于美国的低收入家庭。

——第四章第二节《中国城市的住房需求》

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中国的性别比例失衡

也是房价一直上涨的原因

房地产经济学家利用需求和供给模型解释不同城市在某一时期的房价差异,及其随时间的动态变化。一份实证研究的结果表明,影响一个城市的住房总需求的因素包括人口增长、收入增长、利率和购房者对未来价格上涨的预期等因素。

但显然中国城市的住房市场还受一些额外的需求因素影响。中国家庭因为被限制投资海外资产,仅拥有很少的投资渠道。国内股票市场被普遍认为极其不理性且投资风险非常高,通常只有那些可以得到内部消息的人才能够赚钱,而大多数小型投资者都会赔钱。这就是大量资金流入房地产市场的原因。无论如何,毕竟每个家庭都需要一套房子住。

更有意思的是,中国的性别比例失衡也可能是房价一直上涨的原因。生活在中国城市 20-34 岁的年轻人中,其男女比例大约是 103:100。男孩子需要一套房子以增加他们结婚的希望。中国的独生子女政策和大城市中男女比例失调的综合情况为高房价提供了强大的社会诱因。

男孩子和他们的父母会尽可能地攒钱来支付一套房子的首付,以提高他们适龄结婚的成功率。如果父母和他们的孩子相信房价会持续上涨,这些家庭会在男孩子年龄很小的时候就考虑买房。

对于那些搬迁到一个新城市的男士们,他们的父母大多数并没有能力给他们购置一套房子。他们面临着巨大的提高收入以及攒钱的压力。中国媒体的报道也强调,年轻男人试图通过买一辆车和一套公寓以给年轻女子留下更深刻的印象。

中国城市房价一直飙升,但近年来汽车价格一直保持稳定。因此中国的年轻女性和他们的父母认为房子更重要。在这个意义上,房子是一个年轻男人结婚成家的重要投入。

当今中国的年轻女性的数量要比同年龄段的男性少不少,寻找配偶的年轻男人面临着激烈的竞争,这增加了他们在城市生活的压力。

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星巴克门店数量

体现了「消费城市」的崛起过程

高学历和高收入人群的聚集,会吸引来好的餐馆和商店,并影响附近的文化氛围。星巴克当然不是靠在地图上扔飞镖来决定在哪个地方增开分店,而是通过市场调查,寻找有钱人工作和生活的地方,并分析某个区域的消费需求是否达到增开一家新店并可以盈利的标准,再决定投资。

餐饮业是一个很好的指示器,体现了「消费城市」的崛起过程。如果越来越多的人搬进一个区域,并且他们比现有居民富裕,那么我们将会看到更多更高档次的餐馆开在这些地区。

当马修 2013 年夏天第一次访问上海时,他去星巴克问一个员工「上海总有有多少家星巴克在营业」——他当时猜测有 15 家,而那个员工告诉他有 250 家!

图 4.3 中,左边这张地图显示在2公里×2公里的栅格上北京餐馆的分布密度。我们可以看到,餐馆的分布密度与人口的分布密度是有联系的,但餐馆更集中在中心区域。

而右边这张地图显示了北京超过 200 家星巴克咖啡店的分布密度。它们分布在人口和公司集中的地区,如朝阳国贸 CBD(建国门外)、西城金融街、海淀中关村和上地、朝阳望京大型住宅区、北京首都机场、清华大学和北京大学附近的地区。

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