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何时才是买房或卖房的好时机?

洛阳楼市网 2017-08-02 10:07:17

何时买 何时卖

先讲何时买,我们有个「缓坡」理论。房价一定是波段式曲折上扬,即使是有过崩盘经历的东京和被次贷危机洗礼过的纽约,也不例外。

既然有波段,就一定有波峰和波谷。在波谷,也就是房价阶段性最低的时候,叫你去买,这有点反人性,因为你会害怕,觉得会不会再跌呢。况且,我们怎么知道哪个时间段是真正的波谷呢。

所以,心态要好一些,等到「缓坡」出现时,再出手。也就是说,此前楼市有点不景气,但最近不少楼盘开始涨价,身边谈论楼市的人也渐渐多起来了,这时候就可以果然出手。这就是「缓坡」。

在「缓坡」阶段买房,你买的未必是最低价,但通常可以吃到此后的大部分上涨。

当然,洛阳这一轮的「缓坡」已经过去了。得等下一轮了。

那么问题来了,现在不是「缓坡」阶段了,还能买房吗?换作是从前,像现在如此凶猛的调控之下,是不适宜买房的。但是这一轮调控不一样,以前的调控是「全国一刀切」,地方政府虽然也努力「上有政策、下有对策」,但空间不大;这一轮调控是「因城施策」,地方政府的算盘就打得啪啪响,而且还可以打得辞严义正。

现在大家差不多都明白了,这一轮调控的一个巨大副作用是,进一步加剧了市场的恐慌心理。说实话,以前说「房价越调越高」是有点夸张的,因为此前的房价上涨是城市化率在 50%以下之时向前冲刺的必然结果;但是这一轮的房价上涨,是不应该涨成现在这副样子的,所以现在说「房价越调越高」是一点也不冤枉他们的。

所以,你问我现在还能不能买房。我的回答只能是,现在不是能不能买的问题,而是你能不能买到适合自己得房子。

这种情况下,只有不谙世事的并且很善良的朋友,才会问能不能买。

再换一个角度看一下你就更明白了:这一轮调控,貌似房价已经飙到了波峰,但「洛阳限价」又把波峰上的房价打下了一点点;所以现在的房价就算已经不处于「缓坡」阶段,但仍然也是处在「坡」上,而不是在「顶」上。

所以,虽然我们说这一轮的「缓坡」已经过去了,最好的购房时机似乎已经过去了,但现在仍然不失为一个不错的时机。


接下来我们来聊何时卖。

无论是自住还是投资,都不能买一套房子扔在那里——除非你被限购了,动弹不得了;或者被限贷了,换房的首付及利率成本变得太高了。

现在是特殊调控时期,如果你卖了房子再去买首付提高了、利率也上浮了,而且洛阳地铁、高架、一环都还没有投入使用,房价还会迎来新一轮的上扬,你卖它干嘛呢,除非你有更好的投资渠道,除非你急需用钱,除非你像我一样很有去买一辆豪车爽一下的冲动。

所以,我们今天只能聊,我们该何时卖房。我们还有个小理论,叫做「断舍离」,就是该扔的东西,坚决地扔掉。

比如,你的房子到现在涨势都不太行,那就要坚决及时地卖掉,然后再去买一套你觉得更有前途的房子,标准可以找一姐帮忙。这时候千万不要眼红别人,咦,他的房子涨了那么多,我的才涨这么一点,我再等等,等到我也涨很多的时候再卖。

这不可能。就算可能,你终于也等到涨很多的时候,别人的好房子可以又涨得更多,最终还是涨得比你多。

这就叫「断舍离」,要把你手上的「僵尸库存房」「上个时代的淘汰房」或「过期的面包」及时卖掉。少赚点不要紧,甚至亏也不要紧,因为你会再买进一套,换仓。房价如果继续涨,你可以涨更多;房价如果要跌,你可以跌得更少。

相信你的下一次眼光,会比上一次的眼光要好。如果你实在对自己不自信,那就找一姐帮忙去挑房子。


最后我们来聊「后悔药」。

我们好多朋友都会这么感叹:要是当年及时出手买房就好了,你看你看半年时间,洛阳房价都涨了2000-3000元。

时间不会倒流,但是楼市是存在「后悔药」的。讲得难听一点,这种「后悔药」跟治疗艾滋病的药物有点像,不一定能保证治愈,但至少可以缓解。

我们说的这种「后悔药」,就是房产品的更新换代,特别是当前这一波剧烈的更新换代。

很多人在谈论房价上涨时,分析各种宏观的原因,但是忽略了产品本身的变革,以及这种变革带来的房价上涨。

比如说过去小开发商得房价在5000元左右,品牌开发商得价格在6000元-7000元左右,那么现在开发商得价格基本持平差距没有以前那么大了。

所以,就目前得价格买一套品牌开发商得好房子才是首选,品牌开发商的房产增值速度远远超过小开发商。

例如:

帝都国际城位置好,物业差,小区环境差,开发商差,所以二手房便宜还卖不出去。

建业高尔夫:位置好,物业好,小区环境好,知名开发商,所有二手房已经破万。

所以,换个角度看问题,已经买了房子的人,千万不要以为房价涨了,你的房子也是同倍率上涨的,如果你手上的房子属于小开发商、物业、绿化、户型都不好,那么其实你的房子变现会很慢,卖掉的话也没想象中赚得那么多,所谓的有价无市。

所以,我们的结论是:如果楼市真的有泡沫,那么那些暴涨的“劣质产品”,才是危险的泡沫。

因此,我们接下来就要关心一个更大的问题,楼市到底有没有整体性的泡沫?

换个角度来说,这是中国房地产的「元问题」:中国房地产到底还有没有前途?

这个问题太宏大了,所以只说结论——只要当前中国的土地出让制度不变革,只要中国的城市化进程不停止,中国的房地产就始终大有前途。

所以,在这样的大背景下,调控的初衷,就是希望房价不要涨得那么剧烈那么猛,最好把心电图熨得平一点,熨成稳中有升的样子。

但是心电图怎么可能熨平呢?心电图变成一条直线,那就是挂掉了。但是,我们是不能让它挂掉的,所以,结果只能是越熨心跳就更剧烈。


最后跟大家分享一句博尔赫斯本人写的诗

写乌拉圭首都蒙德维的亚。乌拉圭在阿根廷隔壁,阿根廷首都布宜诺斯艾利斯河对岸就是乌拉圭首都蒙德维的亚。

博尔赫斯这个阿根廷人怎么看待对岸的蒙德维的亚?他是这么写的:「你是我们曾经有过的布宜诺斯艾利斯,那座随着岁月悄悄溜走的城市。」

在阿根廷这个国家如日中天时,首都布宜诺斯艾利斯那是多辉煌的城市啊。在殖民时期,一个欧洲人要是说去布宜诺斯艾利斯,那是很有面子的事情;要是说去悉尼或墨尔本,那是很没面子的事情。

所以,博尔赫斯看着对岸的蒙德维的亚,会感叹,那是繁华之城布宜诺斯艾利斯的过去。

我在这里似乎在谈「诗和远方」,但其实还是聊房子和城市。我们得用更辽阔的眼光来看待自己的城市,比如上海或许会超越纽约,苏州或许会超越西雅图,洛阳或许会超越西安,你能保证一定没有这种可能性吗?当年谁也想不到,连乌拉圭的蒙德维的亚都可以超越繁华一时无双的布宜诺斯艾利斯。

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