[摘要] 近日,市房管局接到一位市民的投诉,她通过中介买房子,交了12万元购房首付款之后,却可能面临竹篮打水一场空的结局。
近日，市房管局接到一位市民的投诉，她通过中介买房子，交了12万元购房首付款之后，却可能面临竹篮打水一场空的结局。
如今，二手房已经成为市民圆住房梦的一个重要渠道，但交易过程中如果忽视细节，也有可能存在风险，《洛阳晚报》记者针对其中常见的陷阱咨询相关部门并进行整理，希望您别再花钱买教训了。
陷阱一
房源仍有贷款 先解押再过户
●案例：谢女士一家想改善住房条件，选定了洛龙区一套二手房，经过中介公司与房东多次协商、看房，终于敲定了购房事宜。总房价50多万元，由于该房屋尚在抵押贷款中，于是约定由谢女士先行支付29万元购房款将房屋解押，然后进行过户。
随后，谢女士按照约定先支付了12万元首付款。年后当谢女士联系房东要求支付完17万元解押余款时，房东提出，由于首付款他已挪作他用，谢女士需要再交29万元解押款后，房子才能进行交易。此时，谢女士才意识到了问题的严重性，说不定就要鸡飞蛋打了，于是投诉到了市房管部门。
●提醒：市房管局有关负责人提醒，有抵押的房产不得办理网签，必须注销抵押后才能网签。如果出卖人能自行将抵押担保的贷款余额偿还完毕并解除抵押，则对买受人而言，该交易就基本没有风险，但在生活中，出卖人常常提出借助买受人支付的首付款来偿还银行剩余的抵押贷款，这对买受人而言就存在一个风险：出卖人将首付款挪作他用导致不能解押，或者出卖人将解押后的房屋出售给第三人，都会导致买受人无法取得房屋，合同目的无法实现，且通过诉讼追偿首付款存在较长的诉讼周期，买受人会比较被动。
建议买受人购买没有贷款抵押的房屋，或者由出卖人自行出资解押后再行购买。
陷阱二
付完房款，才知道房子被查封了
●案例：王先生在中介公司选中一套二手房，遂将购房款50万元一次性给付卖方。在办理过户时，房管部门工作人员告知他，前一天，其所购房产因卖房人涉及法律诉讼而被法院查封，无法转移登记。王先生联系卖房人，却始终联系不上。王先生索款将经历漫长的诉讼周期，追回全款有很大难度。
●提醒：在签订房屋买卖合同前，购房者应要求卖房者配合先到房管部门查明所售物业的权属情况，通过法院司法公开平台，查询房屋出售人有无涉及诉讼。在未明确该房产的抵押查封情况下，应谨慎支付购房款。
同时，购房者可以和出卖人在市行政服务大厅房屋交易窗口申请二手房交易资金监管，按照资金监管程序，房屋过户手续办理完成后，所监管资金结转给卖房人。
另外，购房者还可以在签合同时，要求出卖人对房屋的状况进行书面保证，并设立相应的违约条款，保障购房者的权利。
陷阱三
房子没买成，中介费不退了
●案例：赵先生通过某房产中介看中老城区春都路一套二手房，在缴纳了中介费和服务费后，因为房东的问题导致交易没有完成。赵先生要求退还中介费和服务费时却遭到拒绝。
●提醒：目前二手房中介通常会让买受人签订由中介公司提供的合同，通常来说，中介公司为了自身利益，在合同中会规避自身承担的风险，因此不会轻易退还中介费。因此在签订合同的时候，中介费的数额、缴纳方式、能不能退还等问题都应该写进合同里面。目前，我市房管部门已制订了房屋承购委托协议、房屋出售委托协议、房产买卖合同的制式文本，内容涵盖委托人具体信息、房屋具体信息、相关要求、服务内容、需要代办事项、收费标准、相关税费办理事项、交易过错责任划分等具体内容。以上格式文本可从市房管局官方网站下载。
相关链接
送上购房“宝典”帮您减小风险
市房管局有关负责人专门整理了一份购买二手房的“宝典”，想买房的您不妨看看。
1 购房款要打到资金监管专用账户
《洛阳市存量房网上签约和存量房交易结算资金监管暂行办法》规定，交易资金不要交给房地产中介公司，而应通过市房管局在银行开设的资金监管专用账户进行划转。这种交易资金由第三方托管的方式可大限度地保障交易资金安全，防止房地产中介公司挪用或侵占购房款。
2 选择证照齐全的房地产中介公司
正规的房地产中介公司应具有营业执照、备案证书、税务登记证、机构代码证和房地产经纪人执业证。在签订委托合同前，市民一定要查看房地产中介公司上述证照是否齐全。
此外，购房者还要查看所要购买的房产是否证件齐全，产权上的产权人与卖房人是否一致。根据现行不动产登记要求，房产证和土地证都具备才能正常交易和办理不动产登记证；对“小产权房”等国家不允许上市交易的房屋不要购买，否则无法过户。
3 和房地产中介机构签订合同要慎重
购房者在和房地产中介公司签订书面合同时，可以要求对方采用制式合同文本，以避免一些中介机构使用自制格式合同，设置一些不利于购房者的条款，规避责任和义务。同时，要对合同条款仔细研读，涉及权责的条款一定要明确，买卖双方提出的要求，且双方同意的，一定要写在合同条款里。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
