[摘要] 据财政部网站消息，财政部、国家税务总局日前联合下发《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（以下简称《通知》）明确，营改增后，个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值。
据财政部网站消息，财政部、国家税务总局日前联合下发《关于营改增后契税房产税土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（以下简称《通知》）明确，营改增后，个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。《通知》自2016年5月1日起执行。从5月1日起，二手房交易实行营业税改征增值税，普通个人首次成为增值税纳税人。营改增会带来二手房交易的哪些变化？税负会上升还是下降？
《通知》对营改增后的以下事项进行了明确
● 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目
● 个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税
● 个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税
● 个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除
● 免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额
● 在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税
新变化
二手房交易税负略有下降
国家税务总局副局长汪康表示，财税部门在研究个人住房征税问题时非常审慎，总体目标是确保个人二手房的交易在税收负担上保持基本稳定。因此，根据财政部、税务总局的相关规定，营改增后个人二手房维持5%的税率不变。
虽说税率保持不变，但税负有所下降。
“由于营业税与增值税计算方式不同，二手房交易营改增后税负会略有降低。”汪康说，以一套计税价100万元的房子为例，过去征收营业税5%时，计税公式为100万元乘5%，需要缴5万元的营业税；改为增值税后虽然税率还是5%，但计税公式变为100万元除以1.05后再乘以5%，实际缴增值税47600元，少缴税2400元。
此外，营改增后，二手房营业税优惠政策将平移到增值税征收中。即除北上广深4个一线城市外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。因此，总体上说，营改增对于一般的个人买卖二手房影响不大。
没变化
缴税还是“老地方”“老办法”
个人二手房出租、买卖涉及群体众多，为不增加办税负担，国家税务总局决定，营改增后个人二手房交易和二手房出租，仍然委托地税部门来代征、代开发票。“原来怎么申报还是怎么申报，原来填什么表、在哪个地方办，一切维持基本不变。”汪康说。
个人买卖二手房缴税还在“老地方”，原来在哪里缴营业税，自5月1日起就在哪里缴增值税。而且对个人来讲，办税还是沿用过去的“老办法”，个人在交易二手房包括在办理二手房产权证过程中，涉及的相关税收问题及办税的流程、场所都保持不变。
因此，无论是租房、买房，完全可以忽略税制转换带来的影响。
温馨提醒
五月缴税不妨先咨询一下
虽说对个人没啥影响，但对税务部门来说，增值税的征税流程更为复杂：交易信息先要进入地税的价格评估系统，核实后再进入国税的增值税管理系统。系统转换需要时间，开发票就会慢一些。
由于的情况千差万别，对普通个人来说，如果5月1日前后办税，不妨提前先电话咨询一下做好安排，好能打出一些提前量，以免造成不必要的麻烦。
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