[摘要] 究竟各个楼盘的成本价是多少?与销售价格之间究竟存在多少的利润空间?诸如此类的问题,肯定一直困扰着你,那么,这些问题究竟有没有答案呢?小编敢肯定的告诉你,有!!!
提起洛阳楼市,可能很多购房者满腹疑问却咨询无门。究竟各个楼盘的成本价是多少?与销售价格之间究竟存在多少的利润空间?诸如此类的问题,肯定一直困扰着你,那么,这些问题究竟有没有答案呢?小编敢肯定的告诉你,有!!!
作为业界少有的良心小编,要敢于担当!要敢于付出代价!要敢于同一切黑暗势力作斗争!当然也要敢于冒死揭露楼盘的真实成本!
先说一下近很火的一个房价公式吧,房价=土地成本(30%)+开发费用(10%)+建筑安装成本(20%)+税费(15%)+利润(25%)。那么在洛阳这些内容究竟占比多少呢?就让小编来为您一一解答。
土地成本名不副实,占比20%
究竟房价公式准确与否?还得靠数据来检验。小编秉持公平公正的原则,不吹不黑,用事实说话,来为大家提供准确的参考。(数据来源:洛阳市国土资源局、洛阳房天下房天下)
从上图可以看出,除保利建业香槟国际占比27.6%外,样本中的其他几个项目占比均保持在15%左右,远低于房价公式中土地成本的30%。当然,也不排除受成交时间的影响,地块价格也会发生变化。
可能很多人会有疑问,这个成交均价如何计算?小编就来普及一下:土地成本价=成交金额/土地面积/容积率。其中成交均价已经包括了土地征用费、耕地占用费、安置养老费、拆迁补偿费、土地补偿费等等所有款项。
开发费用近年水涨船高,占比15%
一般来说开发费用通常指三大费用,包括管理费用、财务费用、运营费用(也叫营销费用),管理费用一般不超过房价的3%,三项费用一般不会超过房价的10%。
近些年地产商融资紧张,洛阳的大部分楼盘选择与投资担保公司进行合作,希望借此增加资金来源,但事与愿违。被揭开虚假繁荣真相的洛阳投资担保公司纷纷跑路,使得开发商融资渠道减少,融资成本自然也就水涨船高。
在以“去库存”为主基调的洛阳楼市,开发商为了“去库存”各出奇招,不断增加运营费用,扩大项目的知名度。
融资成本增加,运营费用增加,导致开发费用也水涨船高。在小编看来,现阶段,房价成本中开发费用占比15%也毫不为过。
猜你喜欢:
房价下跌有点难?7月洛阳六区房价走势分析
有图有真相!洛阳这些楼盘才是真的教育地产
洛阳7月份有16盘获得41张预售证 获批房源2063套
建安成本基本1800元/平,占比25%
本文中的几个样本项目,开工时间不同,其所购买的钢筋、水泥等建筑材料价格也不尽相同,随着项目的建设,建筑材料的价格也会有所变动,基本要考虑30%左右的涨价幅度。
据小编同事透露,他所在的小区,开发商选择在售楼部对建安成本进行公示。据了解,同事住的那栋楼共33层,每层4户,其中两户是104平,另外两户都是130平,除去底部的商铺,建安费用在3700万左右,算下来,该楼栋的建安成本基本在2350元/平左右。
但是这只是计算的一栋楼的建安成本,楼盘成本的建设要以小区总面积为基准,小区的园林景观、道路等所有面积都要计算在内。这样看来,楼盘的建设成本基本保持在1800元/平左右(PS:个别黑心的开发商不包括在内)。
税费基本保持不变,占比15%
一般来说,房地产企业涉及的税费共有12种,包括11税1费。分别似乎:营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税和教育费附加。不同的税费有不同的征收标准,不同地区也有所不同,但其税费占比基本保持不变。
开发商利润占比25%,但要分期计算
小编粗略地计算了下,土地成本、开发费用、建筑安装成本、税费等四块费用基本占比75%。其中,开发商的利润仅剩25%左右。
但考虑到房产开发是一个周期达到3年的行业,平均每年的只有8%左右。再考虑到开发商许多资金需要向银行支付利息,所以开发商每年的利润可能连8%也不到。
想知道洛阳楼盘哪个成本低?哪个楼盘黑心???请翻页!↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
猜你喜欢:
房价下跌有点难?7月洛阳六区房价走势分析
有图有真相!洛阳这些楼盘才是真的教育地产
洛阳7月份有16盘获得41张预售证 获批房源2063套
话不多说,直接看图!!!
猜你喜欢:
房价下跌有点难?7月洛阳六区房价走势分析
有图有真相!洛阳这些楼盘才是真的教育地产
洛阳7月份有16盘获得41张预售证 获批房源2063套
免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。