同致行:随着政策落实 地产行业会有一定起色

——2015年4月洛阳市房地产市场月报

同致行  2015-05-28 16:33

[摘要] 5月28日，洛阳同致行权威发布洛阳4月房地产市场月报。

5月28日，洛阳同致行权威发布洛阳4月房地产市场月报。

报告从4月房地产形势、洛阳动态要闻、洛阳土地与成交、商品房总体供销情况、三级市场动态及外来人口购买情况进行了全面分析，依据数据表现，同致行也对未来短期内市场发展进行预测。同致行认为国家在3月底出台一系列的救市措施，但对市场的影响还没有体现出来。4月整体土地供需状况还是以下行为主，整体销售情况也并不理想。随着政策的落实，地产行业会有一定起色。

以下是报告的详细内容：

部分2015年4月房地产形势

1、2015年4月房地产相关政策

▲ 央行决定自2015年4月20日起，普降金融机构存款准备金率1.0个百分点，并有针对性地实施定向降准措施，对农村金融机构额外降准1个百分点。

▲ 对中国农业发展银行额外降准2个百分点。

▲ 对符合审慎经营要求，且“三农”或小微企业贷款达到一定比例的国有银行和股份制商业银行，可执行较同类机构法定水平低0.5个百分点的存款准备金率。

同致行分析：4月15日统计局公布一季度经济数据，一季度GDP增速7%，创2009年二季度以来的新低。随着季的经济增速放缓，央行相应的调整了法定储备金率。此举首先是解决银行的资金压力问题，其次促进农业和小微企业的融资问题，同时也加大市场上的货币流通量，确保经济的稳步增长。本次调整也会从侧面影响股市和地产行业，地产行业会随着经济的增长出现一定的复苏迹象。

2、2015年4月一级市场动态

4月土地供需量均减少，楼面均价有所上扬

2015年4月，300个城市共推出土地1757宗，环比减少13%，同比减少35%。推出土地面积5523万平方米，环比减少26%，同比减少49%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）528宗，环比减少3%，同比减少34%。推出土地面积1628万平方米，环比减少21%，同比减少53%。

2015年4月，300个城市共成交土地1115宗，环比减少38%，同比减少50%。成交面积3539万平方米，环比减少48%，同比减少59%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）277宗，环比减少38%，同比减少59%。成交面积1005万平方米，环比减少43%，同比减少68%。

2015年4月，300城市成交楼面均价为1179元/平方米，环比增加21%，同比下降5%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为2051元/平方米，环比增加27%，同比增加17%。

2015年4月，300个城市土地平均溢价率15%，较上月上升8个百分点，较去年同期下降3个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率22%，较上月上升14个百分点，较去年同期上升2个百分点。

2015年4月，300个城市土地出让金总额为753亿元，环比减少34%，同比减少63%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为526亿元，环比减少27%，同比减少61%。

4月300城土地信息表

（数据来源：中国数据研究院数据中心）

同致行分析：虽然国家在3月底出台一系列的救市措施，但对市场的影响还没有体现出来。4月整体土地供需状况还是以下行为主。土地的供应量和成交量以及成交金额都出现了双下降，这也体现当期房地产行业的整体情况。土地是不可再生资源，极其稀缺。优质的土地不会因为市场而改变其价值，土地竞价也会更加激烈，这也是近期楼面均价上升的原因之一。随之带来的溢价率也有所上扬。整体来说随着政策的落实，地产行业会有一定起色。

一线城市土地供需持续攀升，二三线城市供需量下跌

2015年4月，一线城市共推出土地34宗，推出土地面积113万平方米，环比增加40%，同比减少12%；成交方面，共成交土地27宗，成交土地面积94万平方米，环比增加18%，同比减少69%；楼面均价为11735元/平方米，环比下降13%，同比上涨37%；平均溢价率为33%，较上月上升23个百分点，较去年同期下降6个百分点；土地出让金为233亿元，环比增加13%，同比减少53%。

2015年4月，二线城市共推出土地593宗，推出土地面积2240万平方米，环比减少12%，同比减少43%；成交方面，共成交土地417宗，成交土地面积1461万平方米，环比减少43%，同比减少56%；土地成交楼面价为1091元/平方米，环比上涨7%，同比下跌20%；土地平均溢价率为12%，较上月上升6个百分点，较去年同期下降4个百分点；土地出让金为314亿元，环比减少32%，同比减少61%。

2015年4月，三四线城市共推出土地1130宗，推出土地面积3171万平方米，环比减少34%，同比减少53%；成交方面，共成交土地671宗，成交土地面积1985万平方米，环比减少52%，同比减少61%；土地成交楼面均价为620元/平方米，环比下跌9%，同比下跌15%；土地平均溢价率为2%，较上月下降6个百分点，比去年同期下降7个百分点；出让金为207亿元，环比减少57%，同比减少71%。

城市分类土地信息表

(数据来源：中国数据研究院数据中心)

同致行分析：对于3月底的新政，各地反应均不相同。反应快的莫过于直辖市和一线开发商云集的一线城市。4月份的一线城市土地供应，成交及出让金均出现环比上涨。一线城市的魅力造成了，一线城市的人口和规模不断壮大。其土地开发多接近市郊，拿地成本相对降低，所以楼面均价环比有所下降。一线城市的土地资源随着土地开发的进行，已越发稀缺。土地竞标也越发激烈，土地的溢价率环比也不断攀升。二线城市的优质地块还是能吸引有实力的开发商的注意，土地竞标也同样激烈。所以在成交面积和出让金双下降的情况下，楼面均价和溢价率环比上涨。三线城市的情况基本同二线城市，只是下降幅度过大，出现土地指标的全面双降，但其优质地块依然让人心动。总之，随着政策的调整和落实，的土地市场也会有所起色。

3、2015年1－4月二级市场动态

1-4月份，商品房销售面积26385万平方米，同比下降4.8%，降幅比1-3月份收窄4.4个百分点。其中，住宅销售面积下降5.0%，办公楼销售面积下降13.6%，商业营业用房销售面积增长5.2%。商品房销售额17739亿元，下降3.1%，降幅比1-3月份收窄6.2个百分点。其中，住宅销售额下降2.2%，办公楼销售额下降13.3%，商业营业用房销售额增长0.1%。

1-4月商品房销售信息表

(数据来源：国家统计局)

同致行分析：在2015季度销售情况看来，商品房的去化问题依然严峻。总体房地产市场下滑，销售面积和金额都有所下滑。办公楼的跌幅较大，这和企业转变办公地概念和产品开发过剩有关。商业经营用房因其在所有房源中的稀缺度高，所以趁当前市场状况抢占优质资源的行为并不少见，进而导致商业营业用房同比略有上涨。在国家各“稳市”政策落实后，地产行业复苏可期。

4、2015年4月行业要闻

沉着应对市场，开发商各施妙招

4月，恒大、保利等多家大型房地产企业在政策引导下，施展多重促销手段，花样百出、各显神通。

4月15日，由恒大地产首先推出无理由退房政策，旗下三百多个楼盘均全面实施，吸引了企业及消费者的关注，并于“五一”节日期间再接再厉，联合旗下多盘推出“五一大特惠”，销售场面火爆。

4月15日，保利发布“保利是个P”引发瞩目，着力于以周到的服务理念和提高个性化需求服务品质带动市场，并于4月启动大规模推盘计划与京东开展O2O联展促销。

4月24日，越秀地产宣告从4月25日至5月8日旗下10城26盘全部进入“免”战模式，推出18项免费措施，涵盖了从“看房、买房、入伙、装修、商铺投资”等购房环节，其中“免首付+免契税+免维修基金+免费车位”的优惠组合尤为引人瞩目。

由于房企得力的促销手段，多个项目实现了“日光盘”的重现。其中保利广州西雅图项目4月3次推盘吸金近10亿元。合生悦上城推出的5.5米LOFT产品，开盘1即售罄，获得3.3亿元认购。

开发企业积极融资取地，市场现回暖迹象

4月，房地产企业继续处于融资机遇期，多家企业通过定向增发、票据融资等方式拓宽公司融资渠道，补充营运资金，优化资金结构，合理控制公司整体融资成本。上周依旧有多家房企获得大额、低息融资，泛海控股申请120亿元定增获得银监会受理；上实发展定向增发A股股票，募集资金达60亿元；云南城投非公开发行公司债券，总额达30亿元。此外，金融街和金地集团两家企业发行中期票据，总金额分别为24亿元和30亿元。龙湖地产在4月29日获得9家银行组成的银团贷款，总计46亿港元，超出计划获得贷款融资15亿。

土地投资方面，受4月一二线销售回暖影响，6家房地产企业积极于一二线拿地。一线城市中，首创56亿元拿地北京；碧桂园首进上海，投资6亿元；万科27.7亿元争得广州萝岗长岭居巨无霸宅地。二线城市方面，荣盛发展4045万元获得湖北神农架林区四宗商住用地；华夏幸福8570万元摘得廊坊两宗地；蓝光地产20亿元拿地安徽合肥，一举刷新合肥单价、总价地王纪录。

同致行分析：随着“3.30”新政的出台，各大开发商也动作不断。他们通过不断提升产品的附加值，来让自己的企业尽快确立新政后市场的优势地位。在加紧推出销售策略的同时，也开始新一轮的投资战略，多地都出现高溢价成交。甚至在当前市场情况下，还出现了单价、总价地王。可见有实力的开发商深知一二线城市优质土地的稀缺性。也可以看出，他们对市场前景的预期。总体来说，在当前市场的环境下，只有能领导市场，占据先机的企业才能获得激烈竞争的终胜利。

第二部分 2015年4月洛阳动态要闻

1、政策要闻

河南史上强救市政策“豫十六条”

4月28日，河南省住建厅网站刊登消息，省政府通过省住房城乡建设厅等7部门制定的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（以下简称《意见》）于4月21日已印发。意见共分6大部分、16条，全方位刺激河南房地产市场。

1、首套房低首付比例30%

  《意见》支持居民自住和改善性住房需求，贷款购买首套普通自住房家庭，低首付为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，改善性住房执行首套房贷款政策；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，改善性住房低首付款比例不低于40%。

2、公积金贷款低首付比例20%

《若干意见》放宽了住房公积金贷款条件。职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，可申请住房公积金个人住房贷款。公积金贷款购买首套普通自住房的，低首付款比例为20%，高贷款额度不低于当地建筑面积90平方米商品住房总房款的80%，还贷年龄可延长至法定退休年龄后5年。

对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，购买改善性住房可执行首套房贷款政策，其中低首付款比例为30%。

同时将实行省内异地贷款，并研究建立住房公积金调节机制。

3、一人买房可提取全家公积金

《意见》规定职工购买自住住房的，可凭5年内购房合同或房屋所有权证申请提取住房公积金，并可同时提取配偶、父母、子女的住房公积金，提取总额不超过房价总额。职工连续足额缴存满3个月，可凭无房产证明提取住房公积金支付房租。非本行政区域户籍职工与所在单位终止劳动关系的，可申请一次性销户提取。

4、减免住房交易税

《意见》指出，全面落实国家相关税费优惠政策，减免住房交易有关税费。个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税，个人购买住房时间按现行政策规定执行。个人对外销售购买2年以上的非普通住房，按其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。

5、支持开发商合理融资需求

对房地产开发企业，《意见》指出支持房地产开发企业合理融资需求。对于保障性住房项目和144平方米以下的普通商品住房项目，项目低资本金按20%执行，其他房地产开发项目的低资本金比例为30%。

同时，积极扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具，积极稳妥开展房地产投资信托基金试点，并鼓励支持房地产信贷，各级政府对积极支持保障性住房和房地产信贷的银行，在住房公积金、住房维修资金存储方面可优先支持。

意见支持有实力和品牌优势的房地产企业，通过兼并、收购、重组等方式形成企业集团。引导房地产企业依托城市新区、商务中心、城市组团、特色商业区等载体，发展工业地产、商业地产、物流地产、文化地产、旅游地产、养老地产等跨界地产项目。

6、支持农民进城买房

  河南省住建厅表示，省直相关部门将研究制定进城农民购买首套自住房的信贷支持措施，省辖市、县(市)政府也将结合实际，制定具体优惠政策，支持进城农民和城市居民购买首套住房或首套改善性住房。

“豫十六条”概述表

同致行分析：随着国家的一系列救市政策出台，我省也随之出现了相应的配套意见。豫十六条从各个方面积极配合国家大战略的意图，为“330”政策做地方的进一步延伸。该政策全面保障合理购房需求，也极力促进房地产行业的转型，同时也进一步促进城镇人口的增长。该政策覆盖面广，力度大在历来河南房地产政策中也属罕见。同时该政策的出台，也可以看出河南政府对地产行业的态度。

2、城建要闻

洛阳将建九大国家遗址公园

在2015年的工作重点中，洛阳市文物局局长刘德胜首先提出了对大遗址和重点文物的保护维修工作。

结合“双申遗”工作，洛阳市近年来全力推进了大遗址保护展示和国家考古遗址公园建设，目前已有隋唐洛阳城、汉魏洛阳故城等列入国家考古遗址公园名录，偃师商城遗址列入国家考古遗址公园立项名录;今年，洛阳市文物局将全面推进九州池、应天门遗址保护展示工程的建设，确保这两个项目在今年出形象、出效果。此外，二里头、偃师商城、汉魏洛阳故城等遗址的保护展示工程也将加紧建设。

关于遗址公园的建设规划，记者了解到，今年是“十二五”规划的收官之年，另一大任务就是科学编制“十三五”规划，其中，洛阳市将在未来5年建设“九大国家遗址公园”。

洛阳华夏历史文明传承主题园落户伊滨区占地1000亩

洛阳市人民政府和深圳华强集团签约洛阳华夏历史文明传承主题园项目。这意味着，深圳华强集团将在洛投资28亿元，建设以华夏文明为背景的主题项目。河南省委常委、洛阳市委书记陈雪枫出席签约仪式。

“项目将以华夏文明从诞生到1840年这段璀璨的历史岁月为背景，以华夏文明传承为主题，以‘儒、释、道’文化为核心，深入挖掘中国传统文化精华，结合新高科技形式，打造一批标志性主题项目，相信这将增添洛阳十三朝古都的魅力。”在签约仪式上，深圳华强集团董事会主席梁光伟说，洛阳华夏历史文明传承主题园项目位于伊滨区，占地约1000亩，内容包括主题园区以及相关配套项目，其中主题园区占地约580亩，年接待能力将达到300万人次。

新型有轨电车项目在洛阳签约 2015年下半年将开工

4月25日，洛阳市政府与中国铁路通信信号股份有限公司(以下简称“中铁通号”)签订新型有轨电车项目战略合作框架协议。根据协议，中铁通号将投资约10亿元人民币，在伊滨产业集聚区建设洛阳市新型有轨电车项目。

中铁通号董事长周志亮，洛阳市领导陈雪枫、鲍常勇、王立林、宋殿宇、王敬林、张世敏、翟应征等参加签约仪式。

据介绍，该项目规划用地约360亩，其中工业用地约300亩，商业金融用地约60亩，主要分为新型有轨电车产业制造项目和新型有轨电车城市线路建设项目。根据计划，新型有轨电车产业制造项目于今年下半年开工建设，用5年时间建成，项目建成后将成为洛阳新型有轨电车整车、核心配套零部件制造基地及维修中心。作为双方合作的另一项重要内容——新型有轨电车城市线路建设项目，双方将根据洛阳市有轨电车总体规划，选择示范线合作建设。同时记者从市发改委了解到，目前，洛阳正在加快推进洛阳新型有轨电车项目的线路规划和示范线建设等工作。

新型有轨电车，是指以城市道路为基础，主要在地面敷设轨道，采用电力牵引的低地板有轨电车，以部分独立或完全共享路权形式、信号优先控制方式运行，运送能力介于传统公交汽车及地铁之间的中等运量城市地面快速公交系统，具有低碳、污染少的优势。

同致行分析：洛阳市是旅游型人居城市，其文化历史在是数一数二的。洛阳市政府在对本市文化附加值方面也是煞费苦心，不断的开发旅游项目和修建文化历史公园。并且积极推动新型环保节能的交通项目，致力于打造文化旅游之都。说到人居城市，就离不开地产行业，受近期政策利好的影响，部分楼盘也有了明显的起色。在富有文化历史特色的魅力之都，地产行业也有着不可估量的未来。

第三部分 2015年4月洛阳一级市场动态

1、2015年4月洛阳土地挂牌信息

土地挂牌表

（数据来源：洛阳市国土资源局）

同致行分析：此次共计挂牌9幅地块，西工区2幅、洛龙区1幅，其余均为高新区地块挂牌。其中除洛龙区1幅工业用地外，西工区均为商业用地，西工区日渐稀缺的土地愈显珍贵，挂牌价格仍然居高不下；高新区则以居住商服用地为主，近年来随着建业•华阳峰渡、繁华城、升龙又一城等项目的启动，高新区受到越来越多的关注，工业产业园区的居住需求逐渐开始释放，未来该区域也将逐步向研、产、居、商全链条一体化结构迈进，各大房企的进入必将带来高新区房地产行业的新一轮洗牌。

2、2015年4月土地成交信息

土地成交信息表

（数据来源：洛阳市国土资源局）

同致行分析：4月份成交商住用地1幅，位于九都路以南、涧东路以东洛硅生活区优势地段，由中迈瑞阳置业以2.4亿摘得，项目潜在供应体量约12万㎡左右。在新一轮救市政策出现效果之前，发展商取地愈发谨慎，西工区、涧西区，一方面优势地块挂牌稀缺，另一方面在目前经济环境下行的背景下也是对发展商实力的考验，洛阳土地市场的复苏需要政策、金融、需求的多面利好刺激，毕竟在实体经济疲软的环境下，实现存量房源的去化才是抵御未来市场风险的关键。

 第四部分 2015年4月洛阳二级市场动态

1、4月份商品房总体供销情况

同致行分析：4月，城市区预售共批准面积32.22万平方米，同比下降22.17%，环比下降9.3%。供应商品房2800套，同比下降23.5%，环比下降9.9%。随着国家的“稳市“政策相继出台，部分开发商也在等待政策落地，这也成为供应方面下降的原因之一。新建商品房销售2636套，同比下降12.07%，环比增长32.40%。面积27.87万平方米，同比下降11.8%，环比增长32.27%。新建商品房销售均价4729元/m²，同比下降7.3%，环比下降3.6%。金额13.18亿元，同比下降16.95%，环比增长27.47%。部分开发商为了回收资金开始降价促销导致均价环比下降。正因此，部分观望的购房者也趁着政策落地房价回升之前购买。所以，销售套数和面积环比上升。随着国家政策进一步落地，未来的商品房去化可能进一步好转。

2、4月份商品住宅供销情况

同致行分析：4月份住宅供应1870套，同比下降43.33%，环比上升25.84%。面积19.7万平方米，同比下降49.92%。环比下降2.62%。住宅销售2371套，同比下降8.95%，环比上升28.72%。面积26.25万平方米，同比下降9.36%，环比上升30.21%。金额11.96亿元，同比下降13.14%，环比上升26.43%。住宅合同备案均价每平方米4556元，同比下降4.19%，环比下降2.9%。待“稳市”政策落地，房地产的行情可能会进一步好转。

3、4月份非住宅供销情况

同致行分析：4月份非住宅供应930套，同比上涨158.33%，环比下降42.63%。非住宅销售265套，同比下降48.7%，环比下降32.74%。面积1.62万平方米，同比下降38.6%，环比下降38.64%。金额1.22亿元，同比下降41.9%，环比下降33.3%。销售均价每平方米7531元，同比下降22.1%，环比上升8.83%。

第五部 2015年1－4月洛阳三级市场动态及外来人口购买情况

1－4月二手房成交情况，城市区二手房交易4781套，同比增加8.78%，面积44.82万平方米，同比减少3.22%，金额9.43亿元，同比减少7.46%。其中住宅交易4497套,同比增加9.79%，面积42.3万平方米，同比增加8.71%，金额8.57亿元，同比减少7.55%。

1-4月份二手成交信息表

（数据来源：洛阳房管局）

1－4月外来人口购房情况，外地市成交1002套，同比增加53.42%，面积11.05万平方米，同比增加60.38%，金额5.83亿元，同比增加51.04%。市属县（市）成交728套,同比增加25.95%，面积8.04万平方米，同比增加28.85%，金额4.12亿元，同比增加9.87%。

1-4月份外来人口购房信息表

（数据来源：洛阳房管局）

同致行分析：二手房方面，销售套数增涨面积却下降，可见在二手市场上刚需的小户型是该市场的主力。令人期待的是外来人口的购买，同比数据全面上涨。可见外来人口的购买对本市库存去化的贡献愈发重要。总体上讲，随着国家的发展，城市化进程不会停止。虽然现在市场的形式依然严峻，但国家的一系列新政也让地产行业看到了希望。待新政落地，地产业复苏可期。

第六部分2015年4月开盘信息

开盘信息表 

 第七部分2015年4月媒体监控

洛阳4月媒体监控表

同致行分析：本月的报广频次共计50次，版面量共计42版。恒大绿洲的投放频次和版面量都是位居首位，其报广释放的信息是以优惠促销的为主。第二位的是中弘•中央广场，其报广释放的信息是以VIP会员招募为主。本月的报广总频次中有39次是低价和优惠信息，低价和优惠是本月报广的主题。

第八部分 5月份市场预判

4月是330新政落地后的月，的情况都各不相同。土地方面一线城市的复苏迹象明显，这些城市多为直辖市或特区等城市。政策落地速度快和城市本身需求量都较大，致使土地成交方面有所上升。在商品房的供销方面上，受政策导向和部分开发商的降价促销影响。住宅的销售量环比上升，这对住宅库存去化有一定帮助，但并不能真正解决库存问题，库存高企的问题依然要借助市场的理性调整以及有关部门的合理规划才能逐步去化。

4月份的豫十六条，可以看出河南省对房产行业的态度很明确。本月洛阳的土地成交只有一处，但挂牌出让的土地却有9处之多。地产行业一直以来都是政府的主要经济来源之一，也是城市化进程的主力军。由此可见各级政府是不会看着地产行业继续下行的。本月的开盘较多，多以刚需盘为主。看见部分开发商紧抓客户趁新政落地，房价回升前购房的心理，提前开盘销售争夺先机。并且从4月销量统计中可以看出取得了较好的效果。

一季度全市GDP为718.8亿元，同比增长7.1%。随着洛阳经济的稳步成长，楼市也会出现一定的好转。同时，5月份是一个关键的月份，并且该月也会是政策落地并试运行的关键月份。随着越来越多利好消息的释放，5月或将成为洛阳市场回暖的一个转折点。

房天下APP优惠多，速度快

买好房，就上房天下fang.com