[摘要] 5月28日，洛阳同致行权威发布洛阳4月房地产市场月报。
5月28日，洛阳同致行权威发布洛阳4月房地产市场月报。
报告从4月房地产形势、洛阳动态要闻、洛阳土地与成交、商品房总体供销情况、三级市场动态及外来人口购买情况进行了全面分析，依据数据表现，同致行也对未来短期内市场发展进行预测。同致行认为国家在3月底出台一系列的救市措施，但对市场的影响还没有体现出来。4月整体土地供需状况还是以下行为主，整体销售情况也并不理想。随着政策的落实，地产行业会有一定起色。
以下是报告的详细内容：
部分2015年4月房地产形势
1、2015年4月房地产相关政策
▲ 央行决定自2015年4月20日起，普降金融机构存款准备金率1.0个百分点，并有针对性地实施定向降准措施，对农村金融机构额外降准1个百分点。
▲ 对中国农业发展银行额外降准2个百分点。
▲ 对符合审慎经营要求，且“三农”或小微企业贷款达到一定比例的国有银行和股份制商业银行，可执行较同类机构法定水平低0.5个百分点的存款准备金率。
同致行分析：4月15日统计局公布一季度经济数据，一季度GDP增速7%，创2009年二季度以来的新低。随着季的经济增速放缓，央行相应的调整了法定储备金率。此举首先是解决银行的资金压力问题，其次促进农业和小微企业的融资问题，同时也加大市场上的货币流通量，确保经济的稳步增长。本次调整也会从侧面影响股市和地产行业，地产行业会随着经济的增长出现一定的复苏迹象。
2、2015年4月一级市场动态
4月土地供需量均减少，楼面均价有所上扬
2015年4月，300个城市共推出土地1757宗，环比减少13%，同比减少35%。推出土地面积5523万平方米，环比减少26%，同比减少49%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）528宗，环比减少3%，同比减少34%。推出土地面积1628万平方米，环比减少21%，同比减少53%。
2015年4月，300个城市共成交土地1115宗，环比减少38%，同比减少50%。成交面积3539万平方米，环比减少48%，同比减少59%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）277宗，环比减少38%，同比减少59%。成交面积1005万平方米，环比减少43%，同比减少68%。
2015年4月，300城市成交楼面均价为1179元/平方米，环比增加21%，同比下降5%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为2051元/平方米，环比增加27%，同比增加17%。
2015年4月，300个城市土地平均溢价率15%，较上月上升8个百分点，较去年同期下降3个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率22%，较上月上升14个百分点，较去年同期上升2个百分点。
2015年4月，300个城市土地出让金总额为753亿元，环比减少34%，同比减少63%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为526亿元，环比减少27%，同比减少61%。
4月300城土地信息表
（数据来源：中国数据研究院数据中心）
同致行分析：虽然国家在3月底出台一系列的救市措施，但对市场的影响还没有体现出来。4月整体土地供需状况还是以下行为主。土地的供应量和成交量以及成交金额都出现了双下降，这也体现当期房地产行业的整体情况。土地是不可再生资源，极其稀缺。优质的土地不会因为市场而改变其价值，土地竞价也会更加激烈，这也是近期楼面均价上升的原因之一。随之带来的溢价率也有所上扬。整体来说随着政策的落实，地产行业会有一定起色。
2015年4月，一线城市共推出土地34宗，推出土地面积113万平方米，环比增加40%，同比减少12%；成交方面，共成交土地27宗，成交土地面积94万平方米，环比增加18%，同比减少69%；楼面均价为11735元/平方米，环比下降13%，同比上涨37%；平均溢价率为33%，较上月上升23个百分点，较去年同期下降6个百分点；土地出让金为233亿元，环比增加13%，同比减少53%。
2015年4月，二线城市共推出土地593宗，推出土地面积2240万平方米，环比减少12%，同比减少43%；成交方面，共成交土地417宗，成交土地面积1461万平方米，环比减少43%，同比减少56%；土地成交楼面价为1091元/平方米，环比上涨7%，同比下跌20%；土地平均溢价率为12%，较上月上升6个百分点，较去年同期下降4个百分点；土地出让金为314亿元，环比减少32%，同比减少61%。
2015年4月，三四线城市共推出土地1130宗，推出土地面积3171万平方米，环比减少34%，同比减少53%；成交方面，共成交土地671宗，成交土地面积1985万平方米，环比减少52%，同比减少61%；土地成交楼面均价为620元/平方米，环比下跌9%，同比下跌15%；土地平均溢价率为2%，较上月下降6个百分点，比去年同期下降7个百分点；出让金为207亿元，环比减少57%，同比减少71%。
城市分类土地信息表
(数据来源：中国数据研究院数据中心)
同致行分析：对于3月底的新政，各地反应均不相同。反应快的莫过于直辖市和一线开发商云集的一线城市。4月份的一线城市土地供应，成交及出让金均出现环比上涨。一线城市的魅力造成了，一线城市的人口和规模不断壮大。其土地开发多接近市郊，拿地成本相对降低，所以楼面均价环比有所下降。一线城市的土地资源随着土地开发的进行，已越发稀缺。土地竞标也越发激烈，土地的溢价率环比也不断攀升。二线城市的优质地块还是能吸引有实力的开发商的注意，土地竞标也同样激烈。所以在成交面积和出让金双下降的情况下，楼面均价和溢价率环比上涨。三线城市的情况基本同二线城市，只是下降幅度过大，出现土地指标的全面双降，但其优质地块依然让人心动。总之，随着政策的调整和落实，的土地市场也会有所起色。
3、2015年1－4月二级市场动态
1-4月份，商品房销售面积26385万平方米，同比下降4.8%，降幅比1-3月份收窄4.4个百分点。其中，住宅销售面积下降5.0%，办公楼销售面积下降13.6%，商业营业用房销售面积增长5.2%。商品房销售额17739亿元，下降3.1%，降幅比1-3月份收窄6.2个百分点。其中，住宅销售额下降2.2%，办公楼销售额下降13.3%，商业营业用房销售额增长0.1%。
1-4月商品房销售信息表
(数据来源：国家统计局)
同致行分析：在2015季度销售情况看来，商品房的去化问题依然严峻。总体房地产市场下滑，销售面积和金额都有所下滑。办公楼的跌幅较大，这和企业转变办公地概念和产品开发过剩有关。商业经营用房因其在所有房源中的稀缺度高，所以趁当前市场状况抢占优质资源的行为并不少见，进而导致商业营业用房同比略有上涨。在国家各“稳市”政策落实后，地产行业复苏可期。
4、2015年4月行业要闻
沉着应对市场，开发商各施妙招
4月，恒大、保利等多家大型房地产企业在政策引导下，施展多重促销手段，花样百出、各显神通。
4月15日，由恒大地产首先推出无理由退房政策，旗下三百多个楼盘均全面实施，吸引了企业及消费者的关注，并于“五一”节日期间再接再厉，联合旗下多盘推出“五一大特惠”，销售场面火爆。
4月15日，保利发布“保利是个P”引发瞩目，着力于以周到的服务理念和提高个性化需求服务品质带动市场，并于4月启动大规模推盘计划与京东开展O2O联展促销。
4月24日，越秀地产宣告从4月25日至5月8日旗下10城26盘全部进入“免”战模式，推出18项免费措施，涵盖了从“看房、买房、入伙、装修、商铺投资”等购房环节，其中“免首付+免契税+免维修基金+免费车位”的优惠组合尤为引人瞩目。
由于房企得力的促销手段，多个项目实现了“日光盘”的重现。其中保利广州西雅图项目4月3次推盘吸金近10亿元。合生悦上城推出的5.5米LOFT产品，开盘1即售罄，获得3.3亿元认购。
开发企业积极融资取地，市场现回暖迹象
4月，房地产企业继续处于融资机遇期，多家企业通过定向增发、票据融资等方式拓宽公司融资渠道，补充营运资金，优化资金结构，合理控制公司整体融资成本。上周依旧有多家房企获得大额、低息融资，泛海控股申请120亿元定增获得银监会受理；上实发展定向增发A股股票，募集资金达60亿元；云南城投非公开发行公司债券，总额达30亿元。此外，金融街和金地集团两家企业发行中期票据，总金额分别为24亿元和30亿元。龙湖地产在4月29日获得9家银行组成的银团贷款，总计46亿港元，超出计划获得贷款融资15亿。
土地投资方面，受4月一二线销售回暖影响，6家房地产企业积极于一二线拿地。一线城市中，首创56亿元拿地北京；碧桂园首进上海，投资6亿元；万科27.7亿元争得广州萝岗长岭居巨无霸宅地。二线城市方面，荣盛发展4045万元获得湖北神农架林区四宗商住用地；华夏幸福8570万元摘得廊坊两宗地；蓝光地产20亿元拿地安徽合肥，一举刷新合肥单价、总价地王纪录。
同致行分析：随着“3.30”新政的出台，各大开发商也动作不断。他们通过不断提升产品的附加值，来让自己的企业尽快确立新政后市场的优势地位。在加紧推出销售策略的同时，也开始新一轮的投资战略，多地都出现高溢价成交。甚至在当前市场情况下，还出现了单价、总价地王。可见有实力的开发商深知一二线城市优质土地的稀缺性。也可以看出，他们对市场前景的预期。总体来说，在当前市场的环境下，只有能领导市场，占据先机的企业才能获得激烈竞争的终胜利。
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