和利时洛阳楼市3月市场监测报告

和利时  2015-04-24 08:54

[摘要] 和利时洛阳楼市3月市场监测报告，3月全国楼市概况分析、3月份洛阳楼市的整体表现、3月洛阳房地产市场供应概况分析、3月洛阳房地产销售概况分析、3月洛阳房地产销售库存概况分析、3月洛阳房地产价格概况分析、3月洛阳房地产营销活动概况分析、洛阳房地产中短期市场预测。

一、3月楼市概况分析

1、国家经济走势

3月CPI、PPI数据图：

2015年3月份，居民消费价格总水平同比上涨1.4%。其中，城市上涨1.4%，农村上涨1.2%；食品价格上涨2.3%，非食品价格上涨0.9%；消费品价格上涨1.1%，服务价格上涨2.0%。1-3月平均，居民消费价格总水平比去年同期上涨1.2%。

3月份，居民消费价格总水平环比下降0.5%。其中，城市下降0.5%，农村下降0.6%；食品价格下降1.6%，非食品价格持平；消费品价格下降0.6%，服务价格下降0.4%。

3月份CPI环比下降主要是受春节后价格回调的影响。一是节后居民对部分鲜活食品需求减少，因此价格下降回调；二是气候条件转好，鲜菜价格下降较多，春节后气温回升，降水适宜，有利于鲜菜的生产和运输，市场供应充足；三是务工人员陆续返城，部分服务价格出现回调，如：洗车、理发、家庭服务等“春节价”回落至正常水平；四是长假过后出行人数明显减少，飞机票和旅游价格回落。

2015年3月份，工业生产者出厂价格环比下降0.1%，同比下降4.6%，降幅比2月份收窄0.2个百分点。工业生产者购进价格环比下降0.3%，同比下降5.7%，降幅比2月份收窄0.2个百分点。1-3月平均，工业生产者出厂价格同比下降4.6%，工业生产者购进价格同比下降5.6%。

3月份环比降幅收窄的主要原因一是部分工业行业价格由降转升，石油和天然气、石油加工、化学原料和化学制品出厂价格小幅回调；二是部分工业行业价格降幅收窄，如：黑色金属冶炼和压延加工、有色金属冶炼和压延加工等行业。

3月制造业、非制造业PMI数据图：

2015年3月，随着春节后企业开工增加，以及国家稳增长政策对市场预期的改善，中国制造业采购经理指数（PMI）为50.1%，比上月小幅回升0.2个百分点，重回临界点上方。

3月份制造业PMI小幅回升的主要原因，一是春节过后，企业集中开工，生产活动有所加快，是带动本月PMI回升的重要因素之一；二是在近期一系列稳增长、调结构、促改革的政策措施利好作用下，企业对未来一段时间的市场预期持乐观态度的比例有所增加；三是近期原油等大宗商品价格降幅收窄，一些建筑钢材产品价格出现回升，市场环境的有利因素对企业的生产也带来一些积极影响。

从企业规模来看，大型企业表现稳中有升，这是制造业生产增长的有力支撑，同时也是PMI回升的重要因素；但中、小型企业在生产经营过程中的困难依然较大。

虽然PMI小幅回升，但涨幅低于往年同期水平，同时本月的新订单指数和新出口订单指数均小幅回落，国内外市场需求仍显偏弱，制造业存在一定下行压力。

2015年3月，中国非制造业商务活动指数为53.7%，比上月小幅回落0.2个百分点，高于荣枯线3.7个百分点，表明我国非制造业继续保持增长，但增速略有放缓。

和利时观点：从一季度整体经济数据来看，目前经济增长仍处于下滑趋势，由于经济政策主要聚焦在扩大投资需求上，政策刺激的拉升效应消退较快，导致目前经济增长动力依然不足。房地产投资增速继续下滑，是影响当前固定资产投资增速放缓的主要原因之一，在目前基建投资等难以替代房地产投资情况下，预计国家将可能会进一步通过放松财政政策和货币政策的力度，提振房地产市场景气程度。

2、3月房地产政策走势

（1）金融政策：

3月16日财政部发布1-2月财政收支情况，数据显示受房地产市场调整影响，国有土地使用权出让收入4553亿元，同比减少2579亿元，下降36.2%。3月18日中央国家机关住房管理中心开始执行《关于进一步调整住房公积金个人贷款有关问题的通知》，进一步加大对缴存职工使用住房公积金个人贷款解决基本住房问题的支持力度，让更多的职工享受到住房公积金制度优惠。

3月20日住建部要求提高资金使用率，发挥住房公积金的潜力，要进一步降低门槛，增加公积金贷款额度，简化手续，建立方便快捷的业务流程，缩短办理时限。

※3月30日中央、住建部、银监会发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》1、鼓励银行金融机构继续发展商业性个人住房贷款和住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。对拥有1套住房且相应购房款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，低首付款比例调整为不低于40%。2、进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，低首付比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，低首付款比例为30%。3、加强政策指导，做好贯彻落实、监督和政策评估工作。人民银行、银监会各级派出机构要按照“加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督，在国家统一信贷政策基础上，知道银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款低首付款比例和利率水平。

※3月30日财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》个人将购买不足2年的护肤对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

（2）国家政策

3月18日中国国家统计局发布70个大中城市住宅销售价格变动情况，70个大中城市中，新建商品住宅区环比高涨幅为0.2%，低为下降1.3%；同比高为持平，低下降为 1.3%，二手住宅价格与环比高涨幅为 1.0%，低为下降14.2%；同比高涨幅为1.0%，低下降为1.4%。

3月22日国土部办公厅发出通知，要求各地严格按规程制定，要求各地市县国土部门要每三年全面更新一次基准地价，出具土地估价报告。

3月27日国土资源部和住房城乡建设部联合发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确对住宅供应过剩的地区减少住宅用地供应量，优化住房用地结构。多措并举，统筹保障性安居工程建设；同时加强部门间联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。

（3）地方政策：

3月2日青海省住房城乡建设厅、省财政厅、中国人民银行西宁中心支行联合发文，内容提出申请公积金贷款门槛调低至连续足额缴存6个月（含）以上，公积金购买首套自住房的首付比例下调至20%，子女可使用职工父母的公积金购房等。

3月3日山西省公布《山西省不动产统一登记工作实施方案》，将通过建立健全“一站式服务”等配套措施，方便企业、群众申请和办理不动产登记，同时，不强制换证，不增加企业和群众的负担。

3月6日北京市住房公积金管理中心支持居民购买首套自住型商品房，1、在贷款额度上给予支持，缴存职工购买首套自住型商品房，高可以申请120万元贷款。2、在住房公积金缴存时间上给予支持，缴存职工购买首套自住型商品房，需满足政策性住房贷款的缴存需求，即建立住房公积金账户12个月（含）以上，申请贷款前6个月应足额连续缴存住房公积金，且申请贷款时处于缴存状态。

3月16日济南住房公积金发布《关于调整住房公积金贷款首套房认定标准通知》，即购买建筑面积90平方米（含）以下的商品房首付比例为20%，90平方米以上的首付比例为30%，贷款利率按基准利率执行。

3月19日广西住房和城乡建设厅宣布实施“以购代建”模式，：以购代建“模式建议收储一定量的中小套商品房作为城镇保障性住房，以满足棚户区居民多元化的安置需求。

3月20日福建省住建厅、财政厅、金融办制定了《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》，放宽全省首套房、首改房认定标准，首次申请公积金贷款的首付比例降至20%等新政，新政策即日起正式执行。

（4）两会重要事件：

3月5日国务院总理李克强作政府工作报告，1、今年经济社会发展的主要预期目标：国内生产总值增长7%左右，居民消费价格涨幅3%左右，城镇新增就业1000万人以上，城镇登记失业率4.5%以内，进出口增长6%左右，国际收支基本平衡，居民收入增长与经济发展同步；2、房地产市场：坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。3、保障房：加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740套，把城市危房改造纳入棚改政策范围；4、土地制度改革方面：要求审慎开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、在基地制度、集体产权制度等改革试点。5、户籍制度改革方面：抓紧实施户籍制度改革，落实放宽户口迁移政策，同时报告还提出，统筹实施“四大板块”和“三个支撑带”战略组合，完善差别化的区域发展政策。

3月6日财政部就“财政工作和财税改革”答记者问，今年建筑业、房地产业等四个行业纳入营改增范围，针对不动产业营改增，财政部现在正在制定这一方案，具体的时间表不好说，但是今年肯定会出。

3月15日李克强总理答记者问，1、中国还是一个发展中国家，住房既是经济问题，更是民生问题，中国政府要做的就是要为低收入住房困难群体提供住房保障，今年，我们在改造棚户区、城市和农村危房方面还要加大力度，各增加100万套，中国政府有保障群众基本居住条件的责任。2、房地产市场有其自身的规律，中国国土面积辽阔，有特大城市和中小城市、小城镇，情况各异，所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策，中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和改善性住房的需求，保持房地产长期平稳健康发展。

和利时观点：2015年开年以来，房地产市场可谓是捷报频传，3月30日，《央行、住建部、银监会联合下发关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，同日《财政部发布关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，对于一直不温不火的房地产市场来讲，政府不折不扣的再次给2015年的房地产市场注入了一支强心剂，2015年“两会”政府工作报告中指出，“2015年房地产政策将坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产平稳健康发展”， 之后多地政府响应政府工作报告中的相关指示，纷纷出台一系列的救市政策，如广州、济南等地，甚至降低首套房贷款比例，旨在贯彻两会所提出的“稳定住房消费，打造稳定健康的房地产市场环境”。整体来看，2015年的房地产政策还将进一步宽松，房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路，并有望在营业税征收、一线中部分城市限购等环节进一步放开，地方政府还将非常直接的出台税费减免，购房补贴等多种救市政策。

二、3月份洛阳楼市的整体表现

2015年3月份洛阳商品房供应35.5万平方米，同比减少26.77%，环比增加11.74%，商品房销售面积21.07万平方米，同比减少38.19%，环比增加23.22%，其中住宅销售面积20.16万平方米，同比减少34.72%，环比增加23.76%，商品房销售均价4907元/平方米，同比下降1.54%，环比下降3.21%，其中住宅销售均价4692元/平方米，同比下降0.55%，环比下降3.26%。阳春3月并没有给洛阳的楼市披上华丽的新装，虽然天气转暖，政策利好，各楼盘来访量有所提升，但是更多的客户只看不定，观望情绪依然严重。所以整个三月更像是持续的一场促销大战，恒大绿洲首付1.9万元即可入住，3年内还清首付；碧桂园精装房4800元/㎡；鼎城·璞园高层4000元/㎡随便挑；建业桂园高层推出198套两房、三房的房源起价3700元/㎡这些房企大佬们还真是拼了，外围市场促销空前，内围市场也不甘寂寞，升龙旗下的项目也是重磅推出，0首付、首付分期、特价房5888元/㎡；天城一品储藏间，送58888元装修基金；山水华府二期期房4500元/㎡等……促销在持续，利好的状态是，客户也在开始蠢蠢欲动，综合各楼盘3月的基本成交状况来看，位置好、形象好、品质好的三好楼盘，再加上促销的推动，整体销售状况提升还是明显的。

三、3月洛阳房地产市场供应概况分析

1、3月洛阳房地产整体供应情况

3月份洛阳商品房供应面积35.5万平方米，整体供应3107套，同比分别减少26.77%和39.88%，环比分别增加11.74%和46.83%，住宅供应面积20.23万平方米，供应 1486 套，同比分别减少9.89%和 28.42%，环比分别减少 7.03%和19.46%；非住宅供应面积15.27万平方米，供应1621套，同比分别减少41.34%和减少47.57%，环比分别增加52.55%和498.15%；从数据上看非住宅产品在近一段时间比重增加明显，其主因一方面是住宅市场销售遇冷，供应放缓；另一方面各企业受资金问题困扰将希望转嫁在非住宅产品上，因此近几月出现了非住宅产品供应量上升的趋势。

2、预售许可证批准情况一览

根据预售许可证批准情况，2015年3月份批准预售项目为9个，批准预售面积20.81万平方米，批准预售套数为2204套。其中住宅批准面积约14.48万平方米，批准套数1151套；非住宅批准面积约6.33平方米，批准套数1053套，在批准的9个项目中，所属区域依次是：

洛龙区：3月预售证批准面积：共计13.57万㎡，套数共计：1455套，其中住宅面积：11.02万㎡，套数共计：823套，非住宅面积2.55万㎡，套数共计632套。

高新区：3月预售证批准面积：共计4.08万㎡，套数共计：383套，其中住宅面积：3.46万㎡，套数共计：328套，非住宅面积：0.62万㎡，套数共计：55套。

涧西区：3月预售证批准面积：共计3.02万㎡，套数共计：350套，全部为非住宅。

瀍河区：3月预售证批准面积：共计0.14万㎡，套数共计：16套，全部为非住宅。

3月获得预售证的项目中洛龙区和高新区获得预售批准面积多。

3、3月份开盘项目

据统计2015年3月，开盘项目有6个，其中大多数项目为常规开盘，除正商城为首次开盘外，从大多项目开盘体量来看，体量均不大，或是一个单元或是一栋的供应体量为主，户型面积上也多是中小户型，从成交价格和报价情况来看，优惠力度均在300-400元/㎡，根据对各项目当天成交情况的了解，销售情况表现一般，可见市场依然处在调整徘徊期，客户观望情绪依然持续中，正商城项目本月为首次开盘，当天成交情况表现平平，虽然价格较诱人，但由于目前周边各种配套尚不完备，因此当天客户转定律表现一般，可见价格、产品、位置等因素是影响客户选择的重中之重。

4、3月份认筹项目

2015年3月，共有2个楼盘认筹，正大国际广场本次认筹的是二期（音乐喷泉西边地块）1、2、3#楼，三栋高层，共计412套房源，据了解当天到场参与认筹客户较少，共计认筹约45组。建业龙城本次认筹为25#楼，共计174套房源，据了解当天认筹约20组左右。正大国际广场新品的推出并未获得当年首次认筹的佳绩，一方面由于置业顾问对二期产品情况尚不清楚，无法解答客户对产品提出的问题，另一方面，由于一期产品的部分问题影响了客户对项目的期望值；从本月2个认筹项目整体情况来看，由于区域市场产品供应充足，可选择性较大，因此提高了客户的对比心理。

5、3月洛阳房地产市场土地成交情况

2015年3月，共有2块土地成交，其中有1块是商服用地，本次成交地块为瞿家屯安置区域地块。

四、3月洛阳房地产销售概况分析

3月份洛阳商品房销售面积21.07万平方米，整体销售1991套，同比分别减少38.19%和40.03%，环比分别增加23.22%和28.29%，住宅销售面积20.16万平方米，销售1842套，同比分别减少34.72%和33.07%，环比分别增加23.76%和24.97%；从以上数据可以看出，成交环比上月有所增加，其主要推手是本月各企业持续加大了促销力度，促使部分刚需客群入市。

五、3月洛阳房地产销售库存概况分析

2015年3月洛阳楼市新增整体库存量为14.43万平方米，库存1116套，综合来看，1-3月份由于供应的缩减，新增库存呈现减弱的趋势，但是市场各大楼盘的去库存压力依然很大。

六、3月洛阳房地产价格概况分析

1、整体价格走势

2015年3月洛阳楼市整体均价4907元/㎡，环比下降3.21%，其中住宅均价4692元/㎡，环比下降3.26%，非住宅均价9670元/㎡，环比上涨1.73%；3月的促销大战为住宅市场的去化起到了一定的作用，但由于促销力度的加大，促使成交价格出现了下降，市场价格依然是影响成交的关键因素，市场价格敏感系数依然很高。

2、3月区域重点楼盘价格及优惠

3月从市场的情况看，到访量较前两月有所提升，其一方面是天气转暖原因，另一方面受政策利好影响，各项目紧扣传统旺季契机，持续推出诱人的的优惠政策，如：涧西区、高新区：升龙城推出0首付活动，有部分特价房，全付款优惠7%，按揭优惠5%；升龙又一城全款优惠4%，按揭优惠2%；首付分期，推出十套特价房，购房参与砸金蛋送家电；路劲御城两房优惠2万元，三房优惠3万元，购买洋房送3万元车位抵用券；山水华府二期期房均价4800元/㎡， 100元入会享10000元优惠；西工区：升龙广场特价房5888元/㎡；天城一品全款优惠5%，按揭优惠 3%，买 5#-8#楼现房送储藏间；装修基金；凌宇犀地全款优惠9%，按揭优惠7%，2#楼清盘一口价5300元/㎡，仅两套；0元首付入住现房；名门万象全款优惠6%；按揭首付50%优惠3%；新区：汇景湾全款优惠400元/㎡；按揭优惠340元/㎡；特价房：①低4850元/㎡，高优惠10万②直减600元/㎡；建业桂园全款惠6%，按揭惠1%， 另推出198套，91/139㎡户型3700元/㎡起；龙海林溪3天之内定房优惠1万，全款优惠2%，按揭优惠1%，另大三室可首付分期；香山19号1万抵5万优惠；老城、瀍河区：鼎城·璞园高层：4000元/㎡楼层不限；洋房：三、四层5500元/㎡；恒大绿洲全款优惠5%，按揭优惠2%，另首付1.9万起，剩余首付款3年内付清；君河湾3期新品，买两房送一房；2期两万买两房、三万买三房；经开区：鼎盛国际认筹1万抵5万；伊滨区：碧桂园高层精装修4800元/㎡，全款优惠4%，按揭优惠2%。从市场推出的优惠活动来看，低首付似乎成了目前的促销主流，特价房成了撬动市场的催化剂，可见各家为了解决资金压力，可谓是“有钱我就任性给你看”同时也充分说明洛阳市场的回暖并没有和一二线城市同步，整体市场依然在调整的状态。

七、3月洛阳房地产营销活动概况分析

1、营销活动总结

3月份洛阳楼市营销活动除了各种名目DIY活动之外，同时为抓住元宵佳节和新春踏青季，还举办了各种互动活动，以促进到访和市场关注度，如：万众e家在营销中心举办风筝DIY活动和万众e家的女皇们现身洛阳各大商超和广场，为万众e家的亲们送上万元大礼；加州1885在营销中心举办元宵节猜灯谜活动，手工包汤圆、猜灯谜、趣味套圈等；升龙又一城在营销中心举办蔬菜超市活动，到访即可参与蔬菜超市活动，每次游戏限定时间为60秒，2-3组进行一次比赛，参与者在60秒内自行领取规定金额的蔬菜，越接近规定金额者赢得胜利并可将所拿的蔬菜带回家；名门半山溪谷举办高端客户旅游分享酒会，分享会以“旅游”为主题；美景九悦山“春天有约，欢乐攀越“主题活动在洛阳市周山森林公园举行；洛阳恒大绿洲放风筝赢IPAD大奖，奖项设置：一等奖一名：IPAD平板电脑；二等奖二名：高端遥控飞机；三等奖三名：巨型风筝（长约20-30m）；东方今典联合洛阳本地多家企业、单位发起了一场“苍穹之下、对抗雾霾”的公益长跑活动；恒信绿地公馆在新区隋唐遗址植物园内举办的“缤纷春日 游园嘉年华”的暖春踏青欢乐会；龙门一号和车间汇俱乐部联合举办的“为绿色奔跑”大型公益植树活动全城启动；个别项目结合环保和慈善开展了不同的畅想主题，如：正大国际广场举行“0元起拍慈善拍卖会”活动。现场IPHONE6 plus、羊年黄金挂坠、面包机、光波炉等大奖，均以较低的价格，被现场的到访客户拍得。活动期间所拍全部款项，作为慈善拍卖会的善款。终共筹得善款11270元，捐赠给了洛阳市儿童福利院的孩子们；在保利建业香槟国际品牌馆，创意马克杯DIY，将幸福开启，同时由保利地产携手建业集团，发起的“香槟时光里，地球一”环保盛事，将于3月28日晚8:30——9:30开启等。

3、报纸广告统计

2015年3月，洛阳晚报投放广告合计22次，总费用合计303.70万元，投放次数和投放费用环比前两月均有所增加，其一方面是进入楼市传统旺季，另一方面是天气渐暖，开发企业为提高市场关注度，希望借此提高来访。

八、洛阳房地产中短期市场预测

1、2015年4月洛阳房地产活动项目

3月的传统旺季并没有给市场注入更多的活力，都是看客多，下注的却很少，反而是一场不见硝烟的促销大战给市场带来了些许的变化，部分刚需客群的释放为市场带来了些许的春意，但是释放的程度毕竟有限，从本月开盘认筹的项目情况来看，市场观望的情绪依然严重。

3月30日央行、住建部、银监会三部门又联合发文对公积金和二套房的首付比例做了调整。调整结果围绕三个重点展开。一是对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件而再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，低首付款比例调整为不低于40%；二是缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，低首付款比例为20%；三是对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，低首付款比例为30%。这直接意味着近段时间以来万众期待的房地产救市政策“靴子”落地。

2、中短期市场预判

无论330新政何时落地洛阳，无疑还是给市场一剂强心针，无论是消费者还是开发商，都对楼市后市的发展重见希望和曙光。但是依然要正视的是洛阳市场的特殊性，库存高企，区域供应集中，市场资金受困，开发商资金紧张，客户信心受伤，所以回暖的节奏和周期会被拉长，所以3月份并没有像预期的那样销售增速。进入4月份，政策的春风，再加上房展会的推波助澜，市场起色会比三月份更加明显。

供应方面：就目前而言，开发商对市场的态度相对较为谨慎，新盘推盘的节奏也相应减慢，但是各大楼盘去库存的节奏会有所加速。

需求方面：在330新政的催化效应和持续的大力促销作用下，除刚需客群外，还会触动部分持续观望客群的入市，市场综合状态会有一些春意。

价格方面:应该说目前的市场环境资金的压力将决定各楼盘价格的松紧程度，应该说去库存，促回款还是重要的任务，在这一时间仓促涨价是不太明智的。提升销售速度，稳定资金回款，为下半年养精蓄锐是相对理智的行为。

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