[摘要] 两份文件的出台让萧瑟已久的楼市再燃激情，在业内人士看来，政策的出台在短期内对于房企、投资者、改善型住房群体而言均是一大利好.
两份文件的出台让萧瑟已久的楼市再燃激情，在业内人士看来，政策的出台在短期内对于房企、投资者、改善型住房群体而言均是一大利好.
上海再现排队买房，开发商巨头销售48不打烊，银行纷纷宣布下调购房首付比例……两份文件的出台让萧瑟已久的楼市再燃激情。
3月30日，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行(0.00,0.000,0.00%)业监督管理委员会联合发布了《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》。
文件提出，“对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，低首付款比例调整为不低于40%。”“使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，低首付款比例为30%”。
同一天，财政部、国家税务总局也联合发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，其中规定“个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税”。
“这次楼市新政策的出台大的意义在于实现了从过去鼓励首次置业到鼓励改善型需求的转变，这是一大进步。”伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景辉对法治周末记者表示。
新政下的狂欢
楼市新政策的出台迅速地引发了一系列连锁反应。
“消息发布的当晚，我就接到了公司的紧急通知被要求去售楼处集体学习政策的新内容。”在安徽省阜阳市某置业公司从事置业顾问工作的张杰告诉法治周末记者。
“就感觉一时间售楼处各种忙，重新制定宣传语，重新策划销售方案，紧急联系委托人，联系意向购房人。”身处其中的张杰表示内心很兴奋，新政策的出台意味着可以给他带来更多的收入。
法治周末记者了解到，新政策出台后，房地产界的“大佬”们就迅速展开了一系列的行动。比如，万科旗下包括北京在内的多个分公司就同时推出“未来24-48内‘不涨价、不打烊、等你来抢房"活动。
北京万科官方统计显示，截至4月1日零点，万科在北京9个在售楼盘来访共165组客户，认购认筹54套，累计实现1.56亿元的销售总额。
而据房天下数据中心调查的20个大中城市新房成交数据则显示，新政前后(3月27日至4月2日)，16个大中城市新房成交量出现了大幅上涨，占比达8成，其中北京环比涨幅高达58.6%，宁波同比涨幅高达282.54%。
“对房企而言，直接利好就是中高端物业的销售和去库存。”上海易居房地产研究院研究员严跃进对法治周末记者表示，“过去对于中高端物业的推盘、销售、购房资格等，都设置了各类障碍，使得交易机制并不通畅。如今此类政策出台，能够提振市场信心，鼓励相关群体积极入市。”
“在市场成交上升、价格上升的基础上，房企投资力度势必加大，因为资金状况得到了很好的改善。商业银行也会逐渐放开开发贷的政策，进而降低了房企的成本。”胡景辉表示。
而在严跃进看来，新政策同时也为楼市的投资者带来了利好。
“过去一些被套的购房者可以积极出货。尤其是营业税免征期从过去五年降低到两年后，很多碍于税费压力的房东，可以借机积极抛售。而且此时的物业价格并不会太低，因此能够确保投资比较可观。”严跃进表示，“另一方面，对目前希望进入中高端市场的购房者而言，可以借公积金贷款新政策而积极入市。这个时候若有短线操作的一个思路和策略，那么可以获取房产增值的一个较大利好。”
“政策效果很值得期待，相信第二季度市场成交量会快速上升，房企去库存效果很呈现很明显。”严跃进说。
利好改善型住房需求市场
“过去楼市调控很严，然后给首次置业需求的购房者开了一个口子，在贷款利率、首付、缴税等方面给予优惠。但从市场而言，其实首次置业已经没那么重要。这次政策大亮点就是将鼓励消费的群体集中到了改善型住户上，这是一大进步，也是对过往政策的补充。”胡景辉表示。
“因为首次置业的需求已经消耗的差不多。据我的了解，首次置业需求已从过去几年市场上70%的交易占比下降到了30%以下。”胡景辉解释，“而且现在首次置业的多是年轻的毕业大学生，这些人的按期还款恰恰是有问题的。”
与此同时，在胡景辉看来，改善型住房群体对大户型房产的消化能力更强。“这些人即是房屋需求者又是供应者，而且，他们的住房需求升级对后期的家电、家具、装修等社区服务的拉动作用比首次置业人大很多。”
“改善型住房群体同时也多处于事业鼎盛期，对银行的偿还能力是良好的。(他们)收入高，基本上造成银行坏账的可能性也小。”胡景辉解释。
在胡景辉看来，新政策的出台在一定程度上促进了市场向改善型住房群体的转变。
“改善无非就是一买再一卖。新政策下调了二套房首付款比例，因此对于希望改善自住条件的业主而言更有能力去实现。而另一方面，我们业内都清楚，营业税的承担者往往终会转嫁给购房者，现在营业税征收由过去的五年改为两年期限，对于那些想购买满两年，不满五年房子的购房者而言，营业税取消也意味着购房成本的下降。”
胡景辉认为，上述两个政策的相互配合在一定程度上解决了改善型住户在现金流上的困难。“改善肯定是先买新房子然后再卖原来的房子，新政策减少了改善性住户的现金流压力。”
消化库存激活交易
与此同时，新政策的实施能否达到挽救楼市整体下行的目的也是业内普遍关注的问题。
“实际上来讲，高层的态度其实已经很明确了，基本上‘救市’这一说法已经落伍，现实的状况是只托市不救市，托市的意思就是不让情况变得很糟糕。”看好新政策的同时，胡景辉对其也有另一番理解，“从某种意义上，我认为新政策其实并没有创造新的需求，而是把两三年之后的需求提前了。”
“比如业主打算自己的房子满5年后不用缴纳营业税再卖，而现在就已经没税了；而对于购房者而言，本来首付是不够的，因此计划先攒3年钱凑够首付的，那么现在首付已下降，现在就可以首付了。因此，这个政策实际上是把两三年以后的需求提前了，它基本上没有创造什么新的需求。”胡景辉解释。
“政策背后如何不重蹈2008年末救市的模式和思路，是目前整个房地产市场需要密切关注的。”严跃进赞同了上述观点。
“我认为，此次政策本身不应该简单理解为救市，而是理解为楼市新常态的发动引擎已启动。2008年年末的救市政策，本质上是一种总量刺激的做法。”严跃进表示，“2015年的各项楼市政策，更多是从结构改善的角度进行的。此次政策很大程度上呼应了两会精神，进而对刚需和改善型需求两类进行的格外呵护。这两股购房需求的积极释放，对于后续房地产长期平稳健康发展的态势是有利的。”
“新政策改变不了房地产整体下行的大趋势，而且其直接受益的更多的是二手房市场。新政策能促进交易，但是却不能够抬升房价。”胡景辉说，“从去年放松限贷、降息、提高公积金房贷等政策以来，小政策多刺激楼胡景辉认为，在新常态下，房地产像过去那样的“量价齐升”“土地财政增加”等都已不太现实。“房地产需要一个软着陆，而这个过程在住宅领域的体现就是从过去首次置业占主导转变为改善型购房或自住型购房占主导。”
“现在的房地产市场已经到了‘后开发时代’，将不再是以开发为主，而逐渐从开发模式转为运营模式。政策的出台就是为消化库存，激活交易，以向这一方向作出转变。”胡景辉补充道，“未来也不排除政策进一步放宽的可能性。”
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