[摘要] 近期，政府救市措施继续加码，允许上市房企发公司债、发行中期票据、甚至有政府直接发文让银行房贷重回7折时代。
编者按：从6月26日呼和浩特市正式放开限购至今，实行限购的40多个地级以上城市中，37个已松绑。在效果差强人意后，一些地方政府试图松绑限贷、动用财政资金补贴房贷、开发商和购房者。
举措众多，但楼市并未见好转，近期，政府救市措施继续加码，允许上市房企发公司债、发行中期票据、甚至有政府直接发文让银行房贷重回7折时代。楼市走势继续下行，救市行为也将继续，欢迎关注房天下今日话题：楼市真相政府救市再加码的”原罪”。
楼市真相
1、房企开始打价格战
九、十月份为传统的楼市旺季，按照往年惯例，在此期间，房企推盘量会有所增加，多数房企也会采取以价换量的策略，市场进入量价齐升阶段。但今年五月份以来，市场持续下行，上半年大多数房企业绩不佳。
多位专家表示，在此情况下，房企为冲刺年度目标，价格战在所难免。相比去年，今年金九银十成色将明显暗淡。
2、楼市风险加大 前8个月主要指标持续恶化
今年前8个月，中国房地产投资增速加速放缓，楼市出现进一步恶化迹象。
主要指标全线下滑：
今年1-8月，房地产开发投资58975亿元，同比名义增长13.2%，增速比1-7月回落0.5%。
房屋新开工面积114382万平方米，下降10.5%，降幅收窄2.3个百分点。
商品房销售面积64987万平方米，同比下降8.3%，降幅比1-7月扩大0.7个百分点。
商品房销售额41661亿元，下降8.9%，降幅比1-7月扩大0.7个百分点。
8月末，商品房待售面积56160万平方米，比7月末增加930万平方米。
3、房企拿地金额骤减意味着什么？
10家标杆房企，8月份拿地金额同比骤减八成！
包括保利、复地、富力、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商和中海在内的10家标杆房企。
标杆房企的动向是观察楼市走势的重要风向标，也是影响地价的温度计。标杆房企拿地金额骤减，虽与这些房企观望楼市、收缩战线、现金为王的“过冬”心态有关，但也充分显示出这些房企有多么缺钱。要知道，这些房企一直叱咤楼市江湖，在他们眼里，只要有地，钱从来不是问题。作为对房地产业影响举足轻重的“土豪”，他们在房企的拿地大战中，常常扮演“地王”角色，他们也一直是各地地价上涨的重要推手。
拜他们所赐，地方政府这些年坐享土地价格飙升、地方融资平台大举抵押融资的投资盛宴。仿佛一夜间，房地产业从夏天来到了冬天。
政府加码救市
1、继允许上市房企在银行间市场发行中票
从上月开始，监管层就已经放松了房地产融资渠道。华尔街见闻曾介绍过，监管层已向部分债券承销机构传达了对房地产行业的实时政策，允许已上市房地产企业在银行间市场发行中期票据。
而此前只有保障房项目才能在银行间市场发行中期票据，范围扩大到普通商品房后，上市地产商融资渠道继续放松。
但真正缺钱的是中小房企。上市房企多数资金雄厚，而且不缺融资渠道，放开中票并不能给房企解渴。
这次公司债发行主体的扩围影响范围更大，中小房企不仅新增了融资渠道，且融资成本较信托低得多。政府“救市”的意图相当明显。
2、救市信号:拟允许非上市房企发公司债
监管层正酝酿允许非上市房企在上交所发行公司债，房企融资渠道将进一步打开。
首批发债非上市公司名单中，将包括非上市房地产企业。报道引述房地产开发商人士称，这是监管层基于近来房地产市场整体‘钱紧’再次发出‘救市’信号”。
3、 住建部门发文要求银行利率优惠重回7折
居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房，首付款比例按30％执行，贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍。个人购买属于家庭普通商品住房的，减半征收契税；个人购买90平方米及以下家庭普通商品住房的，契税按1%税率征收。
上述是湖北住建部发文，要求银行首套房贷利率可至7折，这是地方政府在文件中明确提及首套房贷利率重回7折。
救不了的楼市
将房贷利率 只是政府一厢情愿
面对楼市近年来的不振，湖北省城乡建设厅此次重新祭出7折贷款优惠利率的利器，推动楼市由弱转强的意图明显。但湖北城乡建设厅7折贷款优惠利率能够兑现的可能性并不大。6年前，发布7折房贷政策的部门是央行，是各商业银行的上级单位，这次发布政策的是湖北省城乡建设厅，而该部门对各商业银行并没有管辖权，7折贷款利率被各商业银行遵照执行的可能性几乎没有。
另外，从目前存贷利率和市场资金成本看，各商业银行如果执行7折贷款利率，商业银行利润会大幅下降甚至亏损。目前各商业银行5年期存款执行的5.225%的利率，而各商业银行5年期以上房贷执行7折后，房贷利率仅为4.585%。7折房贷利率要比5年期存款利率低0.64个百分点，这意味着执行7折房贷利率后，商业银行吸收资金的成本要高于放贷资金能获得的。
招数几尽 房价依然跌
限购松绑、公积金提取放宽，公积金贷款额度增加、户口等等，各类刺激楼市的招数尽出，但8月70个大中城市房价95%下跌。
今日，国家统计局今日公布了《2014年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》。数据显示，与上月相比，8月份70个大中城市中95%以上城市新建商品住宅（不含保障性住房）价格较上月有所下降，大中城市房价下跌或已成主流趋势。
新建商品住宅（不含保障性住房）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有68个，环比价格变动中，涨幅为0.2%，为下降2.1%。
与去年同月相比，70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市有19个，8月份同比价格变动中，涨幅为6.4%，为下降5.6%。
市场预期：政府救市，说明房价还有下降空间
有调查显示，74.4%的受访者看跌未来房价，87.3%的受访者表示不能承受目前房价。
房地产又走到十字路口。房价是向上还是向下，又面临着艰难选择。一方面普通百姓购买力、住房高库存、房地产投资的高风险，以及商业银行房贷对高房价风险由于惧怕导致的惜贷等因素聚合在一起后，形成一股市场的内生动力和动能，力促房地产市场走向理性，驱使高房价走低回落。
另一方面地方政府为了维护土地财政、房地产税收和房地产GDP政绩已经开始不惜“血本”、伸出有形之手强力干预房地产走势，阻止房价下跌。
众多举措，甚至连房价下跌的市场预期也没有撼动。调查显示，74.4%的受访者看跌未来房价，即超过三分之二强的居民看跌房价，预期决定购买行为，说明七成多的局面未来都不打算购房。这是因为政策“救市”只能导致购买者更加不愿意购房。正如多名受访者所言：地方政府用这么大的力度“救市”，那说明房子销售压力大，房价还有很大的空间继续下跌。
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