[摘要] 国家统计局２１日发布的数据显示，在楼市传统的“金九银十”到来之际，全国住宅销售量和土地出让面积均出现明显下滑。然而，随着各地楼市“限购令”陆续解禁，以及中国人民银行放松住房信贷政策，原本“哀声一片”的楼市成交已现筑底回稳之势，那么四季度楼市将会出现哪些变化呢？
编者按：国家统计局２１日发布的数据显示，在楼市传统的“金九银十”到来之际，住宅销售量和土地出让面积均出现明显下滑。然而，随着各地楼市“限购令”陆续解禁，以及中国人民银行放松住房信贷政策，原本“哀声一片”的楼市成交已现筑底回稳之势，那么四季度楼市将会出现哪些变化呢？
政策方面
调控持续放松
查询国家统计局数据获悉，商品房销售面积、销售额增速在去年分别增长17.3%和26.3%，今年断崖式下跌至负增长后，开始一路下行，1-9月，两项指标的降幅双双创下年内新低。
在张大伟看来，这也是三季度以来，各方频频松绑楼市的重要原因。
三季度以来，各地频频取消限购政策，出台各种措施，央行、银监会更于9月30日出台房贷新政。
上海某业内人士认为，今年三季度经济增速已经放缓到7.3%，所以在考虑到稳增长的因素上，接下来房地产调控仍然会持续放松。
实际上，继“取消限购”、“房贷松绑”后，10月份以来，以购房补贴为代表的救市新政也频出。
安徽宿州近日宣布，在一个月内，个人购买新建商品住房或二手房缴纳契税的，市财政按所缴纳契税额的100%给予住房补贴。
山东潍坊也公布购房补贴新政，对个人购买90平方米以下首套商品住房或二手住房的，给予实缴契税额100%补贴。
业内人士进一步表示，下一步在限贷放松的问题上，各商业银行具体的落实情况还有待加强，比如以抵押贷款证券化、推动专项贷等强化房地产贷款等集合资金池，解决房地产企业面临的资金问题，释放购房需求等……[详细]]
或进入长周期调整新常态
据媒体报道，房贷新政出台后半个多月，一些城市楼盘来访量明显增加，对市场人气汇集有明显助推作用。但当前房屋库存依然压顶，楼市消费投资趋向理性，而且限购政策和房贷放松效果不宜高估，这些因素决定了当前及未来一个较长时期，我国楼市将处在理性回归轨道，楼市或进入长周期调整新常态。
房贷新政对楼市需求释放的刺激作用不宜高估。今年9月份，我国CPI同比上涨1.6%，创下自2012年2月以来的月度新低。同时，截至2014年9月末，我国广义货币供应量M2同比增长12.9%，比上年末下降0.7个百分点。在通货膨胀压力显著减轻及货币供应量增长明显放缓大背景下，个人购买住房抵抗通胀压力的内在动力急剧萎缩，而这部分需求多以改善性面目出现。不仅如此，受商业银行资金来源成本上升影响，提供优惠利率的个人住房抵押贷款微薄，基层商业银行积极性普遍较低。且房贷政策放松对真正需要购买住房的中低收入人群而言，门槛依然较高……
房企方面
房企继续以价换量
基于1-9月房地产开发和销售情况，业内人士预测，虽然四季度楼市升温趋势明显，但面对库存压力，多数房企仍将继续 “以价换量”。
国家统计局数据显示，9月末，商品房待售面积57148万平米，比8月末增加988万平方米。严跃进认为，在库存积压、冲刺业绩等因素影响下，“预计第四季度房企的‘以价换量’策略不会轻易调整。”并且，房企在土地扩张、融资等方面的动作会开始变得频繁。
事实上，9月以来，万科、远洋、保利、首开等房企已多次于各地出手拿地。
与此同时，张大伟分析，在房贷新政下，未来购房者观望情绪也将减弱。“一旦银行执行优惠细则，预期购房者将被刺激入市。”……
房企将增加拿地积极性
据中原地产市场研究部统计数据显示，今年前9个月，北京、上海、广州、深圳四大一线城市合计土地出让金为3671.16亿元，与2013年同期的3672.7亿元基本持平。对此，有业内人士向记者表示，随着各类救市政策的落地，部分企业可能进入土地市场期待抄底，预计第四季度将增加拿地积极性。
业内人士认为，由于信贷新政的出台，给开发商带来了喘息机会，预期有所好转，拿地的信心也相对增强，预计房企第四季度仍会积极布局土地市场。
中原地产首席分析师张大伟向记者表示，一线城市土地市场竞争依然激烈。据中原地产市场研究部统计数据显示：今年前9个月，北京、上海、广州、深圳四大一线城市合计土地出让金为3671.16亿元，与2013年同期的3672.7亿元基本持平。
不过，张大伟认为，后续土地市场的溢价率上涨将乏力，甚至将大幅下调，流标情况也很可能继续出现。
千亿军团全力保级
四季度还有一大看点，就是“千亿军团”。2013年，国内的大型房企业绩普遍大幅增长，共有万科、绿地、万达、保利、中海、恒大、碧桂园7家房地产企业突破千亿规模，销售额平均达1324亿元。
进入2014年后，受到信贷环境和购房预期的影响，市场情况急转。
一组数据显示，今年前三季度，7家领军房企的业绩均接近并突破800亿元，梯队金额门槛达到796亿元，较去年同期提高了216亿元。7家领军房企中，6家实现业绩快速增长。其中，最快的是万达，业绩同比增长37%，其次是绿地、恒大，均为31%，排名第四、五的碧桂园和万科也分别增长25%和15%。此外恒大以89%目标完成率雄踞50榜首，中海、万科目标完成率贴近时间进度；碧桂园和保利地产完成进度也超六成。
市场分析人士认为，按照目前的市场节奏，房企在没有调整全年销售目标的情况下，为了达成目标必将在四季度加大推货量。纵观千亿房企目前的销售完成情况，万科已经突破千亿，其他6家在年内继续保持千亿水准已是大概率事件，但部分企业想要达到全年目标仍具有不小压力……
市场方面
楼市反弹态势渐显
除投资数据外，房地产销售和拿地情况也持续低迷。前三季度，商品房销售面积77132万平方米，同比下降8.6%，降幅比1-8月扩大0.3个百分点；商品房销售额49227亿元，下降8.9%，降幅与1-8月持平。
同期，房地产开发企业土地购置面积24014万平方米，同比下降4.6%，降幅比1-8月扩大1.4个百分点；土地成交价款6781亿元，增长11.5%，增速回落1.3个百分点。受此影响，9月房地产开发景气指数为94.72，比上月回落0.07点。
分析人士指出，随着近期一系列利好政策的出台，房地产市场出现回暖迹象，这将带动数据回升。中金公司报告指出，短期内市场可能释放10%-20%的购房需求。
中原地产首席分析师张大伟认为，政策利好仍未出尽，以增加购房补贴、调整税费政策为特征的第三轮政策有望陆续出台。
分析人士指出，年末翘尾行情初露端倪，房地产市场将逐渐从底部走出，预计未来数据将出现明显回升。由于整体库存高企、房企资金压力较大，在成交量回暖的同时，恐难出现大面积涨价的情况……
需求将成市场回升主力军
专家普遍认为，央行发布松绑限贷政策或成２０１４年楼市分水岭。从“十一黄金周”来看，楼市在部分区域已呈回暖之势。
从开发商方面看，房企在限购政策取消后，对于去库存的信心逐渐增强。多家开发商表示，已从９月下旬开始密集推盘，在１０月份冲刺销售业绩。一家大型房企副总告诉记者，目前楼市成交已现筑底之势，其中固然有取消限购及“限贷”松绑的影响，但开发商的“自救”扮演着更为关键的角色。由于多地库存去化周期依然偏大，因此１０月份，大多数城市的房企还会积极降价。
东方证券房地产行业首席分析师竺劲表示，四季度将会是一个销售黄金窗口期，积累了大半年的需求将成为四季度市场回升的主力军……
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