[摘要] 这两类泡沫之间有可能呈现此消彼长的关系。北京的房地产市场供求关系,很大程度上取决于有没有足够的需求支持,这些需求一部分来源于外来人口的流入。而三四线城市人口流出若持续加大,当地楼市泡沫将加剧。所以,城镇化将成为影响未来房地产市场的关键因素。
房价应该由市场来解决,而不是管制。现在的房价下跌跟房地产调控没有什么关系,现在房价下跌期间是取消限购、限贷的一个好时机。北京房价不跌只有两种可能,一是工资大幅上涨,另外是大幅的通货膨胀。未来房地产在国民经济当中所占比重会有所下降,出口和基础设施仍有增长潜力,但还要加上创新,中国还可以多一些马云。
“青年经济学人”
评选系列报道之十八
吴庆
1969年生,经济学博士、金融学硕士、工学学士,曾师从经济学家吴敬琏。现任国务院发展研究中心研究员,金融研究所银行研究室副主任。当前研究领域:经济增长模式转变、经济体制改革、宏观经济预测、金融创新、互联网金融等。著有《见证通胀:动荡世界中的中国利益》等。
未来房价关键看城镇化
新京报:最近有消息称央行和四大行有意放松首套房的认定标准,你怎么看?
吴庆:本来就应该取消,限购、限贷本来就是不对的,现在房价下跌期间是一个取消的好时机。
新京报:为什么现在是好时机?
吴庆:在房价下跌的时候,我们出台这些政策的话,对市场的负面冲击会比较小。
新京报:放松限购、限贷之后,房价会不会大幅反弹?
吴庆:我不认为现在的房价下跌跟房地产调控有什么关系。我们的房地产调控越调越高,其实根本不应该这么调。最简单的调控,就是增加供给就行了。最后房价见顶还是供给增加造成的。
新京报:有观点认为,因为限购、限贷没有买房的人,可能就会再度入市,需求多了推高房价。
吴庆:房价就应该由市场来解决,而不是管制。尽管没有直接管制价格,但是管制了一部分人的需求,这是不合理的。市场调节最关键的办法就是调整供求,房地产是最容易调整的市场。
新京报:你觉得这一波房价下跌还会持续多久?
吴庆:房地产的未来的趋势,跟限购、限贷没太大关系。中国经济如果未来还有10年以上的增长空间的话,房价肯定会波动,但是波动也不会波动到哪里去。就像美国经济一样,现在美国经济复苏了,它的房地产不成问题。假如说美国没有这一次经济复苏,那它的房地产就会彻底不可收拾。
新京报:就是说房价主要还是跟宏观经济的大势走?
吴庆:目前在许多城市的房地产市场上,已经出现了泡沫。泡沫有两类,一类是价格泡沫,另一类是数量泡沫。
价格泡沫谈的很多,房价高了,大家讨论房价会不会跌。这个世界上没有只涨不跌的价格,涨得太高了,一定会跌下来,这个情况会发生。真实的房价需要扣除通货膨胀的因素。北京房价不跌只有两种可能,一是工资大幅上涨,另外是大幅的通货膨胀。
还有另一类泡沫,数量泡沫。在三四线城市,房价未必很高,但是房子数量已经太多。未来这个市场上的存量需要花很长时间去消化。在彻底消化完这些存量之前,大量的资金会被占用,新的继续开发的机会也不再有。
新京报:你觉得泡沫什么时候会破裂?
吴庆:这两类泡沫之间有可能呈现此消彼长的关系。北京的房地产市场供求关系,很大程度上取决于有没有足够的需求支持,这些需求一部分来源于外来人口的流入。而三四线城市人口流出若持续加大,当地楼市泡沫将加剧。所以,城镇化将成为影响未来房地产市场的关键因素。
没有必要大幅降息
新京报:过去房地产是中国经济的一个支柱,特别是对各地政府,房地产泡沫的逐步破裂,各地政府是否能够承受得了?
吴庆:房地产萎靡个受牵连的就是地方政府的财政状况。过去很长时间,土地财政的收入占地方政府收入比重很高,而未来这个收入一定会降低,它对地方财政的负面影响一定会表现出来,有的地方政府的财政收入已经遇到一些困难。
另一个就是对金融领域也会有直接影响。在过去几年里,按照监管机构的要求,商业银行已经收缩了对房地产开发的资金支持,但是有相当多房地产开发企业的资金需求,通过影子银行等渠道得到了满足。其实风险还是那么多,只是从银行的表内移到了表外或者移到了别的金融机构。未来风险暴露的时候,不仅要担心银行受到的伤害,也要考虑整个金融体系受到的影响。
新京报:未来最坏的情况会怎样?
吴庆:最坏的情况也不会超过2008年美国那种状况,就是2008年在美国发生的那种次贷危机导致整个金融界的危机,在中国发生的概率非常小的,基本不可能。
我们会遇到一些困难,但是这些困难都是有办法去应对的。有一些办法是用来缓解这种问题,让这个问题变得小一点,也有最终托底的办法,而且有这种托底的渠道,我们现在正在开通。比如说最近市场上有传言,人民银行给五家的银行,分别每一家发放了一千亿的流动性。现在不好说这件事情是真是假,但是可以肯定的是人民银行现在已经建立了这样的通道,可以在需要的时候,给金融机构非常迅速地伸出援助之手。
新京报:刚才提到的央行释放5000亿的做法,目前争议也很大,这是不是政策放松的表现?
吴庆:首先我挺怀疑这个事情的真实性。即便是真的,比如说季末有大量的流动性会被锁定,如果考虑这种情况,短期释放一些流动性,这个也无可厚非,这并不意味着大规模地放水。
新京报:微刺激跟大规模放水如何拿捏其中的度?
吴庆:我认为央行不应该大规模地放水,但市场资金利率的稳定很重要。比如季末市场利率高的时候,央行就应该出手调节市场利率。但我认为大幅降息这样的手段是没有必要的。
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