[摘要] 2014年上半年，楼市行情由火爆转为低迷，市场格局变化之快使大多数企业始料未及。2014年上半年住宅市场总销售面积为264.69万㎡，相较于2013年上半年408万㎡与2013年下半年430.61万㎡的销售总额来看市场趋冷，陷入低谷。尽管上半年调控政策出台了定向宽松措施，但是对于市场成交量反弹的作用有限。
2014年上半年，楼市行情由火爆转为低迷，市场格局变化之快使大多数企业始料未及。2014年上半年住宅市场总销售面积为264.69万㎡，相较于2013年上半年408万㎡与2013年下半年430.61万㎡的销售总额来看市场趋冷，陷入低谷。尽管上半年调控政策出台了定向宽松措施，但是对于市场成交量反弹的作用有限。
在此背景下，郑州房管局官方微博于8月9日20点发布：“经报请上级部门批准，自即日起，在我市市内五区、郑东新区购买住房时不再需要提供住房套数证明以及居住、纳税和社保等情况证明。取消限购的消息一出，一石激起千层浪，在现今成交下滑明显的市场情形下，无疑给了市场一剂强心剂。
取消限购，理性回归
对于郑州取消限购一事，RET睿意德高级董事王玉珂表示：与此前已经取消限购政策的其他19座城市相比，郑州房地产市场的活跃程度既不需要行政控制、也不需要行政刺激，最关键是要有一个足够稳定的金融政策来做保障，因为政府调控的一个重要原因就是房地产投资占总固定资产投资比例过高。王玉珂曾先后服务于华润置地、鲁能集团、万科集团、花旗集团等多家知名房企及投资机构。
由于房地产是一个特殊的投资性商品，其政策不稳定直接导致投资预期忽高忽低，而房地产的波动又直接影响政府财政收入。新一届政府强调资源市场配置的合理性在于，就是减少人为干预房地产波动，真正实现一个健康的房地产市场。
因此这次郑州市场取消限购，是一个市场要素的理性回归，也是之前短期行为的纠偏。未来主要看点是下半场能否出台以市场为导向的政策去营造一个长期稳定的市场。
限购政策取消后，对郑州房地产市场未来走势会产生怎样影响？RET睿意德营销服务部总监胡勇表示：
首先，随着大环境向好，由限购导致积压的购房需求会逐渐开始释放，但对长远的市场影响有限。在政策调整的敏感期，市场可能会更加观望，购房者可能等待更多的政策出台；
其二，从郑州上半年成交排在前列的诸如万科城、建业国际城、和昌湾景国际等楼盘来看，成交的主力仍是以刚需为主的首套房或是改善型二套房，限购是否取消对这类群体的影响不大；
第三，郑州市的城区范围在快速拉大，楼盘结构和价格层次也比较丰富，在供应特点上和布局上来看，放开限购对楼市不会产生长远的影响；
第四，上半年郑州市场商品房备案销售350万㎡，同比下滑近3 成，但是销售均价9906元/㎡，同比却大幅上涨16%，并没有因为销售量的下行而价格下滑。对于开发商来说，上半年的销售业绩并不理想，部分房企的销售业绩甚至下降超过五成。为了缓解资金压力、冲刺半年销售业绩，房地产企业也不会排除采取以价换量的策略回笼资金，提升业绩；
第五，限购政策的调整只是解决了一小部分人的购房资格问题，没有解决更多人的购房能力问题。信贷政策才是成交放量、房价上涨的推手。目前郑州市各大银行针对购房的利率仍然是上浮15%-20%，使得购房者购房成本大幅增加，贷款速度慢及贷款额度的紧张未能得到缓解。贷款政策不调整，楼市下行仍有可能。
房地产经过十几年的发展，经过数次的政策干预，政府已经摸索出“因时、因地、因城施策，分类调控”的方针，同时，一些影响楼市长效机制的改革，也在加速推进。房价快速上涨，报复性反弹的时代不会再来。
河南为人口大省，郑州作为其省会城市，又是中原城市群的核心位置，得益于高速城市化所带来的人口红利，就郑州市土地市场而言，其并未受到整体市场降温的太大影响，供应与成交依然在历年平均水平徘徊。2014年上半年，郑州市总计成交土地125宗6724.57亩（1251.62万㎡），仅次于2013年同期的7249.19亩，远高于2011、2012年的同期水平，未来郑州市场扔然会大有作为。
市场最终走势仍然由供求关系起决定性作用，政策环境演变的最终目的应该是为了保持行业的持续健康平稳发展。无论是经济基本面还是政策面，趋好因素在增加，但能否真正实现成交量回升和行业回暖，主要取决于房地产开发企业的经营策略和资金面是否能够真正有所宽松。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
