[摘要] 在面临销量节节失守、回款压力增大等“不适”时，为了吸引客户促进成交，开发商和营销代理公司均拿出了看家本领，时尚范儿、温情范儿、文艺范儿、学术范儿……各种营销活动轮番上场，明争暗斗的同时也让购房者们找到了“上帝”的感觉。
遭遇“调整”对于楼市而言，就像得了一场流行感冒。
每逢此时，“动起来”增强抵抗力就显得尤为重要。于是，在面临销量节节失守、回款压力增大等“不适”时，为了吸引客户促进成交，开发商和营销代理公司均拿出了看家本领，时尚范儿、温情范儿、文艺范儿、学术范儿……各种营销活动轮番上场，明争暗斗的同时也让购房者们找到了“上帝”的感觉。
那么，面对各大楼盘频频上演的营销大戏，购房人更容易被哪些桥段打动呢？
楼市大咖百变促销 专家：购房窗口期开启
家住西工区准备买婚房的小唐对记者说，他近半个月来每天都能收到六七条楼盘短信，还会时不时接到一些电话，问他对投资商铺有没有兴趣，看过的房子能不能预订……
“感觉最近洛阳的楼盘活动挺多”，小唐说，虽然一些售房部人气不太旺，但能看出来开发商还是很重视的。
记者粗略统计一下，在刚刚过去的7月我市举行营销活动的楼盘有30多个。这其中，有认筹或开盘的，如君河湾、升龙天玺、洛阳碧桂园、祥瑞新城、繁华城等。
有限时优惠的，如美伦山水华府现房八五折清盘、香港城5期·幸福里清盘房源每套直减8万元、九鼎·中和湾部分房源一次性付款优惠9个点、方诚·棕榈泉开盘前每平方米优惠300元。
还有一些，则是楼盘为了提高自身关注度、服务新老客户组织的活动，如建业龙城2期的世界杯嘉年华、龙门一号的游园·听梦大型游园会、名门世家的“欢乐西瓜节”、开元壹号举行的以“丝路起点话洛阳”为主题的专家研讨会、君河湾的季睦邻文化节……
这些楼盘分布均匀、房源充足，而且所推房源类型和优惠内容不尽相同。怪不得近日，亚豪机构副总经理任启鑫做客人民网直播访谈时认为购房窗口期已经开启，“2008年、 2011年都是不错的购房期，2014年又给了大家一次抄底的机会，购房人应该考虑出手以免错过”。
四大营销模式受宠 购房人：不看广告看“聊效”
如今的楼盘促销方式五花八门，有直白叫卖的，也有凸显品位的。作为购房者，更喜欢吃哪盘“菜”呢？
■ 圈层营销
营销特点：圈层营销实际上是开发商针对目标客群的需求和购买力，对其进行细分宣传的营销策略，这种营销方式更加含蓄。在圈层里人们不仅能找到惺惺相惜的知己，还容易产生同样的价值观和情感共鸣。
他们这样看：做生意的马女士住在世纪华阳，说起圈层营销她很有感触。“以前世纪华阳老邀请新老业主参加活动，大家一起吃饭、旅行，觉得很谈得来。后来我把这种感受跟一个亲戚说了，她也来小区买了一套。”马女士说，这种彼此有一定共性的小范围聚会，“让人更愿意去参加”。
“我不喜欢被喊去听楼盘推销，像龙门一号那种品茶会和游园会形式的活动挺好的。”家住涧西区的王女士坦言，自己本来就很忙，偶尔有个空闲特别想放松一下，做点更有意义的事。自从参加过龙门一号的品茶会，她就觉得楼盘这种小众活动特别好。“一点广告都没有插播，大家就坐在草地上聊天、品茶。还有后来参加游园会，我带着孩子在草地上吃东西，听音乐，非常放松，因此也对楼盘很有好感。”她说。
小记发言：比较讲究的购房人，既注重活动品位，又注重个人隐私。因此，他们并不希望参与一些“形式化”的营销活动。另外，这些人见多识广，更关注楼盘品质和环境，对价格却不是很敏感，因此这种营销方式更适合高端项目。
■NO.2 价格营销
营销特点：对于大部分购房者而言，打折或巨额优惠的魅力是不可挡的。不论楼盘找什么噱头，特价、折扣、周年巨惠、直接降价，只要让利明显、品质不变，就一定能换来销量。
他们这样看：上个月，在涧西一家电脑公司上班的陈建斌买到了自己喜欢的房子。“一直很喜欢开元名郡，去看过好几次了，前不久它们推出了‘5000元抵30000元’的优惠，比以往优惠力度都大，我跟家人一合计就买了。”陈建斌说，开发商说得再好，购房人还是想用有限的钱尽量买自己喜欢的房子，为此他锁定了三个楼盘，哪儿优惠多就在哪儿买。
“我都跑了5个楼盘了，有的楼盘推出的特价房户型不好，有的优惠就是噱头，一点也不实在！”在我市某事业单位上班的薛丽说，虽然自己并不是瞅便宜就上，但是房子是大宗消费品，1平方米降500元，100平方米就是50000元，够买辆车了。
小记发言：楼市有个词叫“以价换量”，足见只要价格合适还是能促进销售的。合理让利是楼盘淡市突围最有效的方法之一，要么你品质很高不愁销路，要么你姿态放低拿出诚意。
■NO.3体验式营销
营销特点：让客户参与其中，亲身体验产品的功能，感受楼盘环境和氛围。这种营销模式把对购房者的全方位服务和尊重凝结在了产品层面，能让用户感受到被尊重、被理解和被体贴。
他们这样看：在参观碧桂园钻石·墅样板间时，记者遇到了正带女儿看房的刘燕，她表示很心动。“超市都开了，房子什么样也知道了，小区的环境更不用说，这房买着放心。”
“我同事前年买的房，开发商把楼盘描绘得很好，可是后来交付的时候，配套设施、园林绿化，很多都没实现，居住舒适度大打折扣！”外地来洛发展的姑娘小路说，她更喜欢“准现房”的销售模式，“何况现在市场不景气，开发商资金链紧张，买房也需要‘安全感’。看得见摸得着的现房、准现房，房屋主体已基本封顶完工，小区大致轮廓已呈现，质量更有保障”。
小记发言：在越来越理性的客户面前，“准现房”销售受到了热捧。俗话说“眼见为实”，记者近期采访过近10位购房者，其中80%也都表示会重点关注准现房楼盘。
■NO.4 加法营销
营销特点：加法营销与体验式营销类似，就是增加产品的前期投入，提升品质、服务，尽可能增加产品附加值，让购房者认为物超所值，能看到产品的超高性价比。
他们这样看：“房子不好光靠降价也不行。现在市场不好了，开发商光吆喝就能卖房吗？”君河湾的业主赵先生认为，楼盘真正的思路应该放在提高产品性价比上，“上次君河湾的工作人员就说，还会继续完善配套设施，提升服务，把景观不好的地方整整，让大家真正住进来时比现在还漂亮。这种思路才是对的嘛，好产品才能促进销售，这对购房者和开发商都好。”
对此，喜欢龙门一号的王女士也认为，“好楼盘不是房子卖出去就不管了，无论业主入住前后，都很注重硬件、软件的持续提升，这样的房子口碑才好，后期也就能持续热销”。
小记发言：俗话说，酒香不怕巷子深。当前洛阳楼盘遍地开花，不做好产品单凭营销手段就想立足市场显然难长久。无论什么样的市场环境，好产品才是发展的基石。
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