[摘要] 2014年转眼过半，洛阳的楼市整个儿感觉像个桑拿天，有点闷，透不过气儿，总感觉不是很爽。如果感性地看洛阳楼市,处处硝烟弥漫，混在其中的人谁也看不清楚方向。
2014年转眼过半，洛阳的楼市整个儿感觉像个桑拿天，有点闷，透不过气儿，总感觉不是很爽。如果感性地看洛阳楼市,处处硝烟弥漫，混在其中的人谁也看不清楚方向。为了更真实地反映洛阳楼市，大河报联手和利时地产机构发布洛阳地产“半年报”，全方位解读2014年上半年的洛阳房地产市场，用更加理性的视角解读洛阳楼市。
洛阳地产“半年报”之市场数据
宏观上看，2014年楼市进入调整周期主要源自于房地产行业四大内外部因素发生了明显转向：一是政策思路转换。房价处于下行通道时，政府不再轻易出手救市，并密切注视地方政府的各类托市行为，必要时予以纠偏。二是资金环境转变。资金环境延续紧张形势，开发商资金来源增速“断层式”下滑迫使其合理定价推盘，银行个贷政策收紧也对置业者购房需求形成抑制。三是供求关系逆转。供需关系的明显逆转导致总体库存大幅攀升，出清周期明显拉长。
就洛阳市场的具体表现而言，2014年1-6月份，总体供应面积269.85万平方米，其中住宅180.85万平方米，同比下降0.7%和26%，环比下降33%和37%，整体供应量呈现明显下降的趋势。
2014年1-6月份，总体销售面积142.95万平方米，其中住宅127.22万平方米，同比共同下降约30.5%，环比共同下降24%左右。销售量表现持续下降趋势，也就是说从去年下半年开始销售就呈现明显下滑态势。
2014年1-6月份，洛阳楼市总体库存量增加了126.9万平方米，其中住宅增加了53.63万平方米。虽然库存增速有所放缓，但是总体库存依然高企不下。
2014年1-6月份，总体销售均价实收5289元/平方米，同比上涨218元/平方米，环比下跌65元/平方米；其中住宅成交均价4912元/平方米，同比上涨448元/平方米，环比上涨49元/平方米。综合比去年全年总体上涨82元/平方米，住宅上涨257元/平方米。
综合以上数据分析，洛阳楼市数据表现是“有价无市”。随着2013年下半年洛阳楼市的整体直线上扬，洛阳市场整体均价就处于空心状态，从综合数据来看洛阳市场价格真心回落不多，但是整体销售着实不容乐观，供大于求，市场竞争激烈程度可见一斑。而这与和利时2013年年底报告中对2014年的预判基本吻合。
洛阳地产“半年报”之每月一览
离开数据，置身于市场之中，从一个房地产从业人员的感官来看，2014年上半年洛阳楼市进入全面的调整期。
先回顾一下2014上半年开发商是如何一路走来的。1-2月，洛阳楼市从供应销售到价格都呈现下滑趋势。主要受春节假期、房贷收紧、对政策预期不确定等因素影响。
3月洛阳楼市如天气一样“花迎春雨”。供应全面花开，3月认筹、开盘楼盘近20个。再加上媒体举办房展会提前，各种节庆节点暖场活动此起彼伏，也不乏明星助阵的热闹场面，在供应全面放量的基础上，需求也随之水涨船高，市场整体成交明显上升，但是与去年同期相比远不及去年销售整体全面上升的势头。从3月各楼盘开盘的情况看，基础都采取平价开盘，小频快跑的开盘架势，供应节奏明显上升。恒大绿洲、宝龙城市广场、升龙城……这些高流量项目开盘价格较前期呈现松动。
4月春风拂面，气候宜人。但是洛阳楼市却如一壶没有煮开的水，让人有点儿无所适从。4月份共10个楼盘开盘、6个楼盘认筹，从月头到月尾各个楼盘、各种活动不断，不可谓火势不旺。但是受整体市场环境的影响，个别楼盘的价格松动，各种需求从被抑转为持续观望，犹如一壶总也烧不开的水，让人不知道是应该提壶还是添火。
如果4月份的楼市看似一壶煮不开的水，5月份的洛阳楼市就变成了“热锅冻豆腐”。5月份洛阳8个项目开盘，5个项目认筹，而且很多楼盘在“五一黄金周”、母亲节以及六月初的儿童节和端午节等重要节日抓住时机促成销售高峰，加推新品房源、强推特价房、折扣促销、各种暖场好不热闹。但是5月份的客户完全不为所动，观望情绪空前高涨。归其原因，一方面，市场从4月份局部个别楼盘价格松动，变成了5月份各区很多楼盘全线促销，而且新开楼盘价格预期明显下降，造成了客户更多期待市场继续下行。另一方面市场供应持续增加，且热点区域供应过于集中，直接造成了本来就被观望冻结的客群分流。
进入6月，世界杯来了，另外一种激情开始燃烧，晚上看球，白天瞌睡，再加上炎热的天气进一步阻挠了客户的到访，部分城市出现了政策松动的表现，洛阳各楼盘好像也不约而同地静观其变，客户的情绪不知道是受到世界杯的转移还是其他反倒变得更加客观和冷静。总之一句话，6月热的除了天气，就只有“球”了。
洛阳地产“半年报”之关键词
从以上回顾，我们总结出2014年上半年洛阳楼市的关键词是：分化、集中、冻结、虚空。
关键词 分化
市场分化在2013年下半年就有所表现，应该说这也是市场化作用下的必然趋势。只是在市场下行的环境中，市场分化表现得更加突出，从样板示范区、价格、成交均有明显的表现。从的恒大绿洲中心湖景观区的强势亮相，到后来盛世至尊、升龙广场等斥巨资打造的规模售房部，这是较早的一批注重前期样板形象的品牌项目。接着，加州1885、君河湾、开元壹号、龙门壹号在景观示范和项目特色上做足功课，再到今年碧桂园、薰衣草庄园景观示范区的惊艳亮相，一个一个的项目都在改变着洛阳客户的观感和认知，也给洛阳众多的开发商树立起清晰的榜样。而这些，在销售中的作用，在今年的市场环境中已经充分表现。在分化的过程中，很多楼盘也意识到品牌、样板形象展示、品质的重要性，但是在执行过程中，因为固有的思维方式、资金的困扰、人员、理念等各方面的原因，造成东施效颦的尴尬。分化过后就会产生淘汰和重组，如何在目前的市场环境中调整心态，正视市场困境，协调投入和产出之间的时间差，找准市场定位，沉下心来，做点实事，或许才能在未来的重组过程中找到自己的位置。
关键词 集中
竞争的相对集中其实也是市场分化的重要表现，与洛阳房地产发展的历程也有直接的关系。就2014年上半年来说，竞争集中区域表现非常明显：高新板块锣鼓喧天，经开区、高铁板块针尖麦芒，瀍河老城新盘迭起，道北新区重整旗鼓，还有伊滨区正式开战。
高新板块在2014年可以说在没有任何铺垫的情况下，大盘迭起，竞争直接进入白热化阶段，路劲御城、升龙又一城、繁华城，三城肉搏，再加上京熙帝景、名门世家、加州1885、山水华府的存量，前几年名不见经传的高新区一下子涌入数百万方的体量集中供应，仅靠地缘性客户的消化恐怕难成气候，如何拓宽区域间隔，似乎又面临窘境。
经开区以及高铁龙门板块,虽然跨属两区，但是面临的客群却惊人的相似，都集中攻向关林市场以及周边的企业事业单位，所以竞争也就更加明显，前期建业龙城、绿都塞纳春天、开元壹号鏖战尚未结束又加入了鼎盛国际健康运动大盘、棕榈泉温泉小豪宅，还有丽都名邸、香山19号、乾坤御苑等中小楼盘的浑水摸鱼，成为洛河以南区域供应最为集中的区域。
老城、瀍河区从君河湾入市之初，市场就不再是恒大绿洲一家独大，2014年上半年升龙天玺不甘示弱，加快进度，迅猛入市，与君河湾形成直面竞争；另外圣域蓝湾、国泰美居乐广场以商业为重心的项目在瀍河落地，瀍河区应该说从来没有过规模商业，一下子上好几个几十万方的商业，一口气想吃成个大胖子，实在是在考验瀍河区人民的胃口。
道北新区是叫嚷了好几年，一直都是雷声大雨点小，好容易来了个鼎城，给一直以低端市场为主的道北带来了一抹艳丽，结果也因为种种原因沉寂近2年，道北新区还是在一片低端、低价、低形象的楼盘中摸爬滚打了两年。但是现在去看一看道北，路通了，引黄入洛动工了，鼎城璞园又入市了，还有香榭里定鼎广场、北辰御花园、和园，包括揽翠城、恒泰春天等规模项目，还有各种城中村改造项目均在如火如荼地建设中，相信下半年道北新区很多项目都将进入客户的眼帘，高低分化也会开始上演，但是同样是以地缘客户为主要去化对象的市场，一时半会消化不良也很有可能。
伊滨区碧桂园入市以后会不会像瀍河区来了恒大一样，带动伊滨区房地产市场发展，按照碧桂园的开发模式来说，还是很值得期待的。
总体来说，竞争集中的区域都在往边缘化发展，供应爆发时间短、体量大、空间发展不足，地缘性客户去化有限，使市场供大于求的矛盾更加突出。
关键词 冻结
2014年洛阳楼市的市场拐点在哪儿，其实应该就是在信贷从紧的那一刻开始，贷款放不下来，应该说也是2014年楼市的热词儿。贷款放不下来客户着急，优惠利率取消，二套房利率上调，客户心里很着急；甲方也很着急，房子卖出去了，钱回不来，楼还要盖，高额的利息像滚雪球一样压得开发商喘不过气来，而如果信贷政策不能有所改变，下半年开发商的压力会更大。
从客户情况来看，近两年洛阳市场一直是刚需撑市，改善型需求和投资型需求被全面冻结。所以整体需求面是相对狭窄的，要求中小户型，中低价位，地缘性以及高性价比。再加上区域供应过于集中，客户选择空间无限放大，所以各楼盘客户少了，成交慢了，客户变得越来越难缠了。市场CALL客、拓客、抢客，围绕解冻客户，绞尽脑汁。
关键词 虚空
2014年上半年很多楼盘都在促销、降价，但是要么是遮遮掩掩，要不就高开虚报，真正促销的也有，300-500元/平方米的优惠在4月份开始成为普遍的现象。在各种媒体广泛的宣传下，给市场的普遍信号是降价、降价、降价。
但是实际上的表现是，新开楼盘价格走平了，高流量项目比如恒大绿洲、升龙城、宝龙城市广场等今年开出来的价格似乎都低于前期的市场预期，价格促销被放大了，但无论从降价的力度、广度都和2008年、2012年年初的市场下行程度不可同日而语。
2014年上半年整体价格表现相对稳定，只是环比2013年下半年价格上涨的幅度，价格开始走平，价格上涨的预期无论是开发商还是客户信心都在下降。其实说得更加直白一点，开发商面临上半年的市场形势是不忍割肉的，毕竟还有刚需在，毕竟中小户型还保持相对平稳的销售态势，毕竟一些样板形象还是可以吸引大量的客群关注，所以市场似乎还是有希望的，并不是只有降价一条路可以走。
但是现实往往是残酷的，有价无市，价格虚空，成交下滑，各项目痛在心里。当然现在的市场比拼也不单单是价格的比拼，临门一脚肯定有价格的作用，但是吸引客户关注、认可并决定购买，是前期的基础。光想点球制胜，一招制敌，只会被残酷的市场打败。
洛阳地产“半年报”之机构观点
2014年下半年，区域集中竞争加剧，销售形势严峻。
应该说2014年市场遇冷，与以往不一样，这次市场萧条几乎与政策无关，所以这应该是市场自我调整的一个机会。而且或许将持续相当长一段时间。此外，商业银行按揭贷款额度总体偏紧，个贷利率上浮使相对购买力下降，同时市场预期改变使购房者观望情绪浓厚，加剧了房价下行压力。
2014年房地产已经开始从“圈养”时代向“放养”时代转变。虽然进入6月份，很多城市出现了救市的表现，可以预见的是，会有越来越多的城市不断被爆出取消限购的消息。但是新一届政府自上台以来，一改以往动不动就干预市场的理念，虽然坚持调控的大环境不动，但是在具体执行中已经分化成区别对待式的楼市调控政策，这种观念已经在上半年有所崭露头角，在下半年会体现得更加明显。对价格涨幅过大、投机过热的地区采取严格的调控政策，反之，则采取宽松、放松的政策措施。因此，决定下半年楼市走向的决定因素也不是调控政策，关键是供需和银行信贷。就洛阳市场具体情况来说：
供应方面
区域集中竞争的态势会愈演愈烈，并且将从预演状态向实战状态转变。上半年更多的是楼盘亮相、售房部进场或者认筹拦截客户，但是下半年，特别是到9月、10月份，众多楼盘会抢时间、抢节点，拿预售证开盘销售。因为无论市场怎么样，年底给工程结款付账是怎么也逃脱不了的。所以下半年的供应仍是不断上升的趋势。也有不少楼盘是值得期待，可圈可点的。
伊滨区的碧桂园自不必说，样板示范区还是给洛阳地产上了一课，成熟的模式、工程的速度、拓客的力度、震撼的现场感官，如恒大一样，简单的模仿和抄袭是很难复制实施的，或许也将是伊滨区的一针强心剂。
新区东头棕榈泉，西头龙海林溪都是工程进度大于销售速度，上半年都做足了功课，下半年的答卷还存在未知因素。
涧西名门世家的三盘联动，在高地价、高资金压力的状态下，名门项目该何去何从，加上高新区的“三城竞争”，还有建业峰渡的加入，群雄逐鹿，到底鹿死谁手，还有待观察。
瀍河区下半年好戏估计是升龙天玺和君河湾的正式开战，如果说恒大绿洲和君河湾还可能成为瀍河区哥俩好，各卖各的好，那么君河湾和天玺估计就真的是疆土之争了，估计谁也不会让谁分毫。国泰美居乐和圣域蓝湾住宅也就是个浑水摸鱼的角色，关键看商业，下半年戏份不会太大。
道北项目可能呈现两极化发展，无论从开发进度、项目档次、项目规模、营销手笔都会从无极向两极化转变。不过该区域想呈现标杆价格的可能性不是很大，平价入市，高性价比是区域项目制胜法宝。
销售方面
客户基本层面不会改变，仍将是刚需撑市，改善型需求和投资型需求继续冻结，所以下半年的销售不容乐观，但是也不会是一潭死水，区域的标杆项目将会给区域带来一些活力和刺激。
但是从整体来说，下半年的销售形势将更加严峻，因为下半年各项目将更加急于回款，必然会加大供货力度，供大于求的市场表现会更强于上半年，如果银行信贷仍然继续从紧，那么开发商的心态将会比上半年变得更加急躁，很可能出现眉毛胡子一把抓，能出什么是什么的状态。
价格方面
在供大于求的大背景下，下半年的市场价格将比上半年动荡。特别是到了第四季度以及2015年的季度，也就是春节前后两个月，这个节点出现价格明显下调的可能性。当然下半年平开平走，促销不断将是价格走势的主旋律。
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