[摘要] 近 几年，中国房地产行业信贷规模高于社会总信贷规模，房企融资规模持续增长。房地产行业融资呈现了股市融资规模急剧减少、开拓境外债券新渠道、信托融资放缓和私募基金稳步发展等特点。
近几年，中国房地产行业信贷规模高于社会总信贷规模，房企融资规模持续增长。房地产行业融资呈现了股市融资规模急剧减少、开拓境外债券新渠道、信托融资放缓和私募基金稳步发展等特点。
近年来，中国房地产投资保持长期较快增长，2006年-2013年，中国房地产行业实际到位资金（除上年末结余资金）分别为2.71万亿元、3.75万亿元、3.96万亿元、5.78万亿元、7.29万亿元、8.57万亿元、9.65万亿元和12.21万亿元，年均增长率为50%。
在房地产行业实际到位资金中，主要包括国内贷款、利用外资、企业自筹和其他资金来源等四个主要融资来源。2006-2013年，其他资金来源占比一直上升，从2006年的38.11%，上升到2013年的49.87%；企业自筹资金占比也一直处于稳步上升趋势，从2006年的25.49%，上升到2013年的30.33%；国内贷款占比略有下降，从2006年的23.87%，下降到2013年的18.40%；利用外资在整个房地产行业融资中比例，且呈下降趋势。
中国房地产行业融资规模及结构
具体而言，2013年房地产开发企业筹集其他资金5.45万亿，其中来自定金及预售款3.45万亿，个人按揭贷款1.4万亿，两者合计4.85万亿，占其他资金来源比例为89%；2013年开发企业自筹资金总共为4.74万亿，其中，企业自有资金为2.05万亿，占自筹资金比例为46.59%；2013年开发企业国内贷款筹集资金为1.96万亿，其中来自银行贷款为1.72万亿，占整个国内贷款的87.8%，来自非银行金融机构贷款为0.25万亿，占整个国内贷款比例为12.2%。
房地产行业银行信贷情况
1.房地产贷款规模占比逐年增加。2006年-2013年，中国房地产信贷规模占社会总信贷规模16%-20%，房地产是中国信贷资金流向最密集的行业。2006年6月，中国商业性房地产贷款余额为3.4万亿元，各类金融机构各项贷款余额为21.54万亿，商业性房地产贷款余额占金融机构各类贷款余额的比重为16%。此后，该比重一直稳步上升，并保持在20%左右。截止到2013年底，中国商业性房地产贷款余额为14.61万亿元，各类金融机构各项贷款余额为71.9万亿，商业性房地产贷款余额占金融机构各类贷款余额的比重为20%。
2.房地产信贷规模增速快于社会总信贷增速。2007年-2013年，中国商业性房地产贷款余额同比增长30%、10%、39%、28%、15%、13%和21%；与此同时，金融机构贷款余额增长速度分别为16%、16%、32%、20%、14%、15%和14%，商业房地产增速与金融机构贷款余额的增速之比分别为1.88、0.62、1.22、1.39、1.03、0.85、1.47，该比值大于1表示房地产信贷规模增速超过社会总信贷增速。过去7年，除了2008年金融危机和2012年中国房地产实施最严格调控外，中国房地产信贷增速远高于全社会信贷增长规模，2013年房地产信贷增速是信贷增速的1.47倍。
3.个人贷款是房地产信贷的主体，且比重逐年上升。过去七年，中国房地产开发贷款余额占商业性房地产贷款余额的比重保持在30%以上，且比重逐年下降；而个人购房贷款余额占商业性房地产贷款余额的比重为60%以上，且比重逐年上升。2006年6月份，中国商业性房地产贷款余额为3.4万亿，其中房地产开发贷款余额为1.3万亿，占商业性房地产贷款余额的比例为38%；个人购房贷款余额为2.1万亿，占商业性房地产贷款余额的比例为61%。到2013年，中国商业性房地产贷款余额为14.61万亿，其中房地产开发贷款余额为4.59万亿，占商业性房地产贷款余额的比例下降为31.42%；个人购房贷款余额为9.8万亿，占商业性房地产贷款余额的比例上升为67.08%。
资本市场融资此消彼长
1.房企股市融资急剧减少。股票市场作为成熟国家房地产行业融资的重要渠道，在中国并没有发挥积极作用。近几年，随着中国房地产调控趋紧，房地产企业几乎无法从股市融资。2010-2013年，中国房地产行业几乎没有新增一家企业首次公开发行（IPO），只有少数几家上市公司定向增发。2009 -2013年，上市房地产企业通过沪深股市融资额分别为600.97亿元、66.62亿元、211.93亿元、16.74亿元和3.07亿元，2013年房企股市融资几乎降至冰点。
2.境外债券融资成为房地产融资新渠道。随着国内股市融资受阻，房地产企业纷纷转向债券市场融资。2009-2013年，中国房地产债券融资规模分别为607.03亿元、270.86亿元、667.88亿元、906.36亿元和1504.93亿元，融资规模增长了1.5倍。由于近几年中国境内资本市场低迷，加上人民币预期致使境外融资成本低于内地，房地产企业逐步转向境外市场发行债券融资。2009-2013年，境内房地产企业在新加坡和香港市场发行债券规模分别为30.13亿元、164.85亿元、456.88亿元、385.36亿元和841.28亿元。境外债券融资规模占房地产企业总债券市场融资规模比例从2009年的4.96%上升到55.90%。
3.房地产信托融资放缓。信托是企业借贷融资的重要补充。在银行信贷政策趋紧的时期，信托便会成为企业融资的重要渠道。近几年，受存贷款利率管制的影响，影子银行发展迅猛，信托日益成为资金突破利率管制的重要渠道。2010-2013年，中国投向房地产行业的信托资金余额分别为0.43万亿、0.69万亿、0.69万亿和1.03万亿，占当年信托资金余额比例分别为14.83%、14.87%、9.89%和10%。2010-2013年，中国新增房地产信托资金总额占每年新增信托资金总额比例分别为12.89%、11.6%、7.06%、11.35%。从这两个比例变化情况看，中国房地产信托融资比重在逐渐降低，2013年出现回升。
4.房地产私募基金稳步发展。根据清科研究中心统计数据，2010 年房地产基金公司已达 100余家，2011 年，房企常规的融资渠道受限，私募房地产基金迎来一波发展高峰。2012 年共完成新募集房地产基金 94 支，为 2011 年的1.4 倍，持续保持增长。其中，90 支披露金额的房地产基金募资 59.55 亿美元，同比上涨1.6%。
房地产融资纠结
1.资本市场对房地产融资支持力度不够。当前，由于住房抵押贷款一级市场不规范、商业银行的积极性不高和法律配套环境不完善等因素，导致中国房地产抵押贷款证券化进程缓慢，尤其是房地产信托投资基金（REITs）规模小，银行仍然是中国房地产行业融资的主要渠道，通过债券、基金、信托、保险等其他资本市场获得资金的规模仍然非常小。以2013年为例，房地产行业通过股票市场融资规模为3.07 亿元，房地产行业债券发行规模为1504.93亿元 ，信托融资规模大概为1.03万亿元 ，私募信托基金约为0.036万亿元，四者融资总额为1.21万亿元，占2013年度房地产行业实际到位资金12.21万亿元的9.96%，而美国等发达国家房地产公司的证券融资约占其外部融资的 55%以上。
2.房地产业融资工具仍受政策和渠道限制。由于中国房地产局部出现价格上涨过快，银行收紧了对房地产的信贷支持。2003-2013年，十几次出台提高基准利率的政策，在抑制住房投机需求的同时，也导致房地产银行贷款规模减少。目前中国房地产企业上市遭受政策歧视，近年来房地产企业的上市融资计划几乎停止。但是，信托融资具有成本高和偿还周期短的特点，让房地产企业对信托融资望而却步。目前，中国有关产业基金的法律法规缺位，导致房地产私募基金发展缓慢，而且也很不规范，因此需要承担的风险很高。
3.影子银行等表外资金融资不规范。随着国家房地产调控政策不断收紧，房地产开发企业从银行获取贷款难度越来越大。一些房地产开发企业通过各种变通手段，绕开国家调控政策，违规获取信贷资金。影子银行体系则成为房地产融资的主渠道，主要包括银信合作理财、委托贷款、银行承兑汇票和民间借贷。商业银行通过信托公司将信贷资产转出表外，导致信托兑付风险增大。中信证券的研究报告预计，2014年将有7966只集合信托产品到期，规模共计达9071亿元。其中，房地产、地方融资平台类信托占比，分别达27.34％和24.82％，到期规模预计分别为2479亿元和2251亿元。银行通过委托贷款的方式，帮助房企融资的现象很普遍，不仅推高了房企融资成本，也加大了房地产经营风险。大量“高利贷”民间资本进入到房地产行业。中国社科院研究报告认为，中国民间借贷市场总规模超过4万亿元，约为银行表内贷款规模的10%-20%，其中很大一部分进入房地产行业。
4.房企融资成本高。银行信贷、委托贷款、信托、股权、民间借贷等是房企融资的主要渠道。银行贷给房地产企业的利率一般在10%左右。而通过信托、委托贷款或民间借贷的成本更高，信托资金成本一般在12%左右，而委托贷款一般在15%左右，通过信托和民间借贷方式的资金成本一般在15-20%，远远高于其他行业的融资成本。
（张影强 作者为中国国际经济交流中心信息部高级经济师）
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