[摘要] 中国的房地产泡沫即将破裂。但是，接下来会怎样？它可能会以若干种方式终结，而北京依然可以在很大程度上左右局面。但是，有以下三个特别“易燃”的区域—或者说“定时炸弹”—需要隔离，它们可能会燃烧并爆炸，带来诸多危害。
中国的房地产泡沫即将破裂。但是，接下来会怎样？它可能会以若干种方式终结，而北京依然可以在很大程度上左右局面。但是，有以下三个特别“易燃”的区域—或者说“定时炸弹”—需要隔离，它们可能会燃烧并爆炸，带来诸多危害。
颗定时炸弹是现金短缺的大开发商。
让一些房地产开发商头疼的是，他们的现金流转能力越来越差，从而造成偿付短期债务的能力越来越差。穆迪投资者服务公司说，去年底，随着债务不断增多，五家大开发商—越秀地产、雅居乐地产控股有限公司、碧桂园集团、广州富力地产(富力又一城富力盛悦居)股份有限公司以及花样年控股集团有限公司—的收入以及利润率遭受损失。
目前全中国有7.95万家开发商，其中许多都是去年才成立的，当时的融资环境很宽松，人们对房地产市场无限乐观。分析人士说，规模较小、没有上市的开发商将几乎注定出现更多的违约和破产情况。
第二颗定时炸弹是靠出售土地还债的大城市。
在从事地产顾问服务的中原集团监测的53个中国大城市中，有13个城市的房地产市场已经显现出危险迹象。这并非小事，因为共有4550万人生活在这些城市中，而且其中7个还是省会城市。
随着市场越来越不景气，购房者逐渐失去了购房兴趣，存量对销售量的比率将继续上升。这意味着这些城市的开发商已经开始惧怕买地建设新项目，从而为依靠卖地来还债的地方政府带来现金流转问题。地方政府对卖地的依赖程度令人目瞪口呆，在有些地方，这种依赖甚至上升到了危险的程度。
大多数分析人士认为，欠债总额达17.9万亿元人民币的地方政府—它们从国有银行借贷并向支柱性的金融机构发行债券—不大可能被允许出现集体违约的现象。
因此，如果这颗定时炸弹爆炸，它可能会被“消音”。分析人士说，就像过去常见的那样，政府或许会要求国有银行悄无声息地用“新债还旧债”的方式来处理不断增加的不良贷款。但是，旧债新偿的做法将损害银行增加放贷的能力，从而恶化对固定资产投资已经收紧银根的融资环境。
第三颗定时炸弹很有中国特色。北京打击影子银行的运动已经伤害到了今年的整体资金供应。
截至目前，受到最明显冲击的是房地产业和其他固定资产投资领域。因此毫不令人意外的是，一些重工业企业—包括钢铁业、铝业、铁矿石开采以及煤矿开采企业—已经受到影响。
穆迪投资者服务公司负责亚太地区业务的首席信贷官迈克尔·泰勒发出了明确警告：“信贷环境收紧有可能会造成比目前预期还要大的经济影响。在这种下行局面下，中国信贷市场将出现流动性困难。”
中国的信贷增加基本是由政策带动的，而不是对外赤字、财政失衡或是家庭开支过度杠杆化造成的。债务主要是由国内持有的，积累于发展的较早阶段，而且中国的资本账户较为封闭。因此穆迪公司认为，中国爆发全面危机的可能性极低。
然而泰勒在一份报告中写道：“就算不太可能爆发一场全面的债务危机，去杠杆化时期通常在经济上讲是很痛苦的。考虑到中国信贷繁荣的庞大规模，决策者面临的一个异常艰巨的挑战就是在逐步去杠杆化的同时避免经济急剧减速。”
4月份中国26城市房价停涨 创近18个月新高
中国楼市降温趋势在4月份进一步显现。当月，中国70个大中城市中，26个城市房价停下了上涨的脚步。停涨城市数量较3月份的14个几乎增加了一倍，创近18个月以来的新高。
中国国家统计局18日发布数据显示，2014年4月份，中国44个城市房价较上月出现上涨，房价环比上涨城市数量较3月份减少12个。当月中国有8个城市房价较上月回落，18个城市较上月持平。
更值得关注的是，当月各城市的房价环比涨幅为0.4%。在此之前，以“北上广深”为代表的一批城市房价的环比涨幅曾一度稳定在1%至2%的区间。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析说，4月份，中国70个大中城市房价走势总体平稳小幅上升，但涨幅收窄。其中，各城市新建商品住宅价格环比综合平均涨幅为0.1%，比3月份收窄0.2个百分点。在房价环比上涨的44个城市中，31个城市房价的涨幅比3月份回落。
中国主要城市房价4月份的表现进一步体现了中国楼市在进入2014年以来的温和降温态势。
过去的一年，中国房价逐月快速上涨。从2013年2月份到12月份，中国70个大中城市中房价环比上涨城市数量始终维持在62个以上。不过月度房价上涨城市数量构成的曲线进入2014年后开始掉头，至今已连续4个月下探。
虽然从同比数据看，4月份中国仍有69个城市房价较去年同期上涨。但2013年月度同比涨幅一度连续高企至20%以上的“北上广深”等一线城市的房价涨幅出现回落。除上海房价同比涨幅依然在13%以上，北京、广州、深圳3月份房价的同比涨幅均回落至11%左右。刘建伟也提醒说新建商品住宅价格同比上涨的69个城市中，67个城市房价的涨幅出现回落。
事实上，除了“70个大中城市住宅销售价格”，中国楼市温度变化已在多个领域显现。
国家统计局稍早时候发布的数据显示，4月份，中国房地产开发投资增速跌至近一年来新低。去年呈现出高增长态势的房地产开发企业土地购置面积和商品房销售这两项指标更是双双同比下降。
伴随着中国楼市降温态势的延续，楼市拐点是否到来也成为各方热议话题。
中国国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松在接受中新社记者采访时指出，从1998年-2013年中国楼市经历了十余年的快速发展期，期间包括房地产开发投资、销售、房屋新开工等核心指标均保持上涨态势。自今年以来楼市的明显降温则只是预示着房地产市场将进入平稳转换期。
新城控股高级副总裁欧阳捷分析说，在楼市告别高速增长的阶段之后，企业数量也会随之减少，不可避免地会出现一轮调整和企业倒闭。但这反而是市场回归理性和健康的表现。
中新社北京5月18日电(记者周锐)
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