[摘要] 尽管经历房地产调控的持续的影响，但在去年楼市回暖的带动下，上市房企整体业绩仍保持增长态势。
尽管经历房地产调控的持续的影响，但在去年楼市回暖的带动下，上市房企整体业绩仍保持增长态势。不过业内人士认为，随着城市分化的加剧，布局在一二线城市的房企业绩仍将上涨，但三四线占比较多的房企业绩上涨将面临乏力。虽然今年前两个月房企销售出现下滑，但随着推盘量增加，3月市场预期已有所回暖。
整体业绩保持增长
由于去年楼市复苏，上市房企的业绩仍保持稳步的增长。Wind数据显示，目前已经有42家上市房企披露了年报和快报，其中有34家公司的业绩出现同比增长。
大型的房企在去年的表现仍十分稳健。万科和保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)已经先后披露了去年的业绩情况。万科年报显示，公司去年实现营业收入1354.19亿元，同比增长31.33%;实现归属于母公司股东的净利润151.19亿元，同比增长20.46%;公司拟每10股派送现金4.1元(含税)。2013年，公司实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元，同比分别增长15.0%和21.0%，年度销售金额再度刷新行业记录。保利地产则披露了业绩快报，公司实现净利润107.7亿元，同比增长27.63%。此外，华侨城的净利润同比增幅也在10%以上。
与此同时，一些中小的房企也由于项目结算而实现业绩增长。国兴地产、冠城大通等公司的业绩增幅均在50%以上。
申银万国的研究认为，去年商品房销售增速创4年来新高，投资开工增速和新开工规模均有明显提高，虽然各个公司的发展策略、推盘量和所在区域的市场形势各有不同，但重点房企的合同销售额增长仍显著好于水平。
业内人士指出，随着城市分化的加剧，布局在一二线城市的房企业绩仍将上涨，但三四线占比较多的房企业绩上涨将面临乏力。中小房企因为融资压力大，市场占有率有下调的趋势，而万科等大型房企的业绩依然处于稳定上涨。
市场预期有所改善
尽管去年销售保持较快增长，但是年初以来房地产行业却遭遇“寒流”。从已经公布前两个月销售情况的房企来看，不少公司都出现了下滑。
中原地产研究部统计数据显示，目前共有30家房企公布了前两个月的销售业绩，其中两个月份30家房企销售收入合计665亿元，环比1月份的1082.88亿元下降了39%。在30家房企中，销售收入出现了分化。有16家公司前2月销售收入出现同比下降。特别是一些立足三四线城市的房企销售业绩下降比较明显。
“虽然2月份成交量下调主要是因为春节的因素，但仍具有警示意义。”中原地产首席分析师张大伟认为，布局三四线城市较多的房企，在2014年销售可能会遇到较大问题。一些二线城市项目价格出现调整，也预示着今年楼市分化将更加明显。特别是库存严重、人口新增放缓的城市，有可能再次出现降价。
值得注意的是，相比前两个月，3月份北京住宅市场项目入市积极性已有提升。根据亚豪机构的统计，3月预计入市的项目将超过30个，且多个项目的报价均出现上涨。亚豪机构副总经理高姗认为，3月大量房企项目整装待发，准备开始新一轮的销售季。再加上4万元以上中高端项目开始发放预售许可证，去年严格执行的“限价令”松动也使得房企入市积极性明显提升。
国泰君安分析师认为，前两个月出现销售下滑主要是受杭州降价影响，各地出现一定观望情绪，同时年初偏紧的信贷也导致签约速度变慢。预计3月推盘回升，可能带来成交量阶段性改善。
招商证券分析师认为，房价小幅回调、资金面的偏紧会带来成交量缓慢复苏以及行业洗牌的进一步加速。
受季节因素、调控不确定、杭州降价等多因素影响，今年前两月，各大房企销售业绩表现平淡。包括万科、首创、保利、金地、碧桂园等企业在内的众多企业销售环比均出现了下降。
截至日前，公布前两月业绩的招保万金等22家房企，2月单月的销售金额合计570.5亿元，环比1月的987.5亿元下降了42%。
业内人士预计，3月对房企能否完成全年销售目标将产生重要起势作用，各房企将采取积极推盘策略已实现“抢收”。
各大房企业绩环比下降
近日，多家上市房企发布了今年2月的销售业绩。其中，万科2月实现销售面积99.3万平方米，销售金额121.5亿元，同比分别增长19.4%和29.6%，与上月20.79%和45%的同比涨幅相比明显回落;但环比却降幅较大，跌幅分别高达49%和56%。
传统的招保万金四大房企中，保利和金地的销售面积、销售金额环比皆大幅下降。其中，金地2月降幅，实现签约面积11.2万平方米，环比下滑25.33%，同比下滑17.04%;签约金额13.5亿元，环比下滑36.32%，同比下滑16.67%。保利地产2月实现签约面积68.59万平方米，环比下降24.02%，同比下降24.77%;实现签约金额77.31亿元，环比下降22.43%，同比下降8.38%。
同样的现象也出现在碧桂园。作为去年的“黑马”，其2月的销售额为76.7亿元，销售面积为124万平方米，比1月分别下降57%和54%。中房地产一季度业绩预计将亏损约2100万元，而去年一季度为盈利4659万元。
首创置业公告显示，截至2014年2月底，公司所推楼盘累计实现签约面积、签约金额同比分别下跌28%和30%，全年销售目标仅完成了3%。花样年前两月实现销售额4亿元，仅为全年目标200亿元的2%。
据统计，已经公布前两月业绩的12家房企中，仅碧桂园、万科、恒大三家表现较好，全年销售目标完成率分别为21%、20%、18%，富力和中骏完成了11%和10%。
多因素影响企业业绩
对于上市房企业绩普遍下滑，北京中原地产首席分析师张大伟分析，2014年前两月房企销售业绩明显出现两个特点，一方面房企销售涨幅放缓;另一方面不同城市市场出现分化后，房企业绩也开始分化。
在春节假期的影响下，杭州等城市的价格调整被放大，影响了市场购房者入市的信心。同时，更让市场陷入观望的则是，年初信贷政策并没有像往年同期那样有松动迹象，房贷首付提高以及房贷优惠利率大幅收紧。由此，今年市场低迷期较长，从而影响房企业绩的下滑。
业内人士提醒，虽然2月成交量下调主要是因为春节因素，但相比2013年同期，今年2月出现市场下滑非常有警示意义。
事实上，今年前两月整个市场均处于淡季。购房者看盘的计划较少，故开发商在假日期间推盘热情较低。在供应量减少的影响下，2月重点城市的成交量普遍同、环比出现下降。
数据显示，2月各重点城市的供应水平较低，环比一致下滑。除上海以外，其他城市的环比降幅都在50%以上，杭州甚至下降97%，新申请预售证项目共1万平方米;而深圳甚至整个月都没有新增供应量。与去年同期相比，仅有北京、上海、武汉供应量上涨。
3月房企有望跑量
“3月房企业绩或出现明显转向”，一位开发商向记者表示，3月通常是楼市的轮销售高潮，这个月的表现对全年的业绩起到重要的影响。
一方面，由于春节假期的影响，大部分开发商把推盘节点放到3月;另一方面，开发商对市场逐渐回暖的预期，也将令市场上开盘量剧增。
同时，业内人士预测，年初业绩的不理想令房企对3月的期待有所增加，尤其是随着市场风险逐渐上升，以及项目持有成本的增加令一些企业有加速去库存的冲动。本月出现小阳春的现象将不会令市场感到意外。预计，随着政策明确表示一二线城市楼市调控政策依旧收紧，未来银行房贷如果持续紧缩，若期望出现以往3月出现的小阳春，房企在业绩的压力下则很有可能在价格上采取适度优惠策略，从而实现回笼资金目标。
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