[摘要] 中国即将步入老龄化社会，巨大的市场促使地产企业纷纷加快进入养老产业。据不完全统计，目前公开信息披露的养老地产项目已经达到了百个之多。而从实际情况来看，不少企业从事的养老地产更像一场以养老为名的“圈地运动”。
中国即将步入老龄化社会，巨大的市场促使地产企业纷纷加快进入养老产业。据不完全统计，目前公开信息披露的养老地产项目已经达到了百个之多。而从实际情况来看，不少企业从事的养老地产更像一场以养老为名的“圈地运动”。多位业内专家透露，目前房企进入养老地产还是在试水阶段，关于养老地产的政策支持、融资渠道、盈利模式尚不成熟，未来房企在养老地产的盈利能力如何将决定其市场份额。
房企掘金养老地产
庞大的市场潜力为老龄产业发展带来了广阔的空间，也吸引了众多房企投资养老地产，截至目前，包括保利、万科、远洋、绿地、合生、万达等企业在内，已有超过80家房地产企业进入养老地产领域。
12月24日，保利地产在北京正式对外公布公司的长期养老战略规划。当天保利地产董事长宋广菊对外表示，保利地产将打造由机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国式养老模式，目前在北京、上海、广州、成都、三亚等地已有六个养老产业项目在建。据悉，早在2008年保利就曾经派出高层奔赴国外考察养老地产，2011年正式将养老地产提升至集团战略高度，经过近五年准备，保利利用北京西山林语项目的酒店，改造成名为“和熹会“老龄公寓，并在2013年年初开始运营，成为保利在养老地产方面的试点项目。截至目前，该公寓共拥有200多个床位，拥有专业的护理人员，已有114人入住，年龄都集中80岁左右的老人。
除了保利地产之外，远洋地产养老项目——椿萱茂·凯健也已正式投入运营。据悉，椿萱茂·凯健位于远洋地产旗下的高端社区远洋天着内，建筑面积近6000平方米，床位数约110张。而万科在杭州打造的万科随园嘉树是其养老地产的一个试点产品，该项目在打造适老产品的同时，更加注重老年服务配套。
此外，万达也与中国太平保险集团有限责任公司签署战略合作协议，双方将在养老地产及商业地产方面展开合作。万达集团董事长王健林表示，“养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向。”
养老地产需要全产业链介入
尽管各大房企开始布局养老地产，但如何为养老地产找准发展方向，建立有效的运营机制，依然没有清晰的商业模式。在推出个养老地产试点项目后，万科总裁郁亮表示，万科还未看到养老地产清晰的商业模式，还需要进一步研究。
按照保利地产发布的养老计划，保利地产将联合老龄办共同举办“中国国际老龄产业博览会”。预计展会规模将达到22600平方米，参展企业350家，观众数量超过2万人次。
借助国际展览平台，保利地产通过展示老龄产业实时发展成果，吸纳国外先进的设备设施，反哺适老产品设计和适老服务标准，程度上促进养老服务的社会化、市场化和产业化，从而实现对养老产业全链条的整合。宋广菊表示，保利地产是站在战略的角度切入养老地产，再将全产业链搭建好后，经过逐步的培育，到了十年后可能就会成为公司新的利润增长点之一。
房企积极摸索盈利模式
“专业养老机构至少在现阶段很难盈利，如果开发商先想着盈利是很难做好养老地产的。”宋广菊坦言，但随着老年人消费能力的增长，以及消费需求的升级，未来还是可以盈利的，但这种利润可能是微利。对于未来保利地产在养老地产方面的盈利模式，宋广菊描述道：“未来十年对养老地产的品牌进行连锁经营，并对保利地产现有社区进行养老辐射，配建5万-10万平方米持有型的养老公寓。计划通过12-15年的产权长期租赁，以一次性支付租金的方式进行资金回笼。”
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多家险企近期来到广东查看相关地块，欲布局养老地块。不过，由于养老地产目前还没有具体成熟盈利模式出现，在现有的挂钩保单销售养老社区入住资格的模式下，有相关人士疑惑是不是险企借机推广高价养老险的策略之一？更有地产界人士质疑，在进入养老地产的众多地产商之中，不少是为了盘活问题土地，甚至是借着“养老”的名义圈地。
疑问1险企借机推广高价养老保险？
目前险企已做成的养老社区模式主要有两种，一种是挂靠现有保单，一种是直接房屋租赁。不过有业内人士质疑，“挂靠保单进行养老社区资格的销售，是否是险企变相地推广高价养老保险？”
记者了解到，以泰康人寿的挂钩养老保险产品为例，消费者若想入住养老社区，必须购买挂钩指定的保险产品以获得入住资格，而入住门槛高达200万~300万元。有销售人员告诉记者，即使交了这笔数百万元的“入场费”，入住之后还需要物业管理费、保洁服务费、基础文化娱乐活动费等相关费用。
记者发现，养老社区挂钩的保险产品与市场上其他的养老保险产品大同小异。“的差别在于将期缴产品的定额设置成每年20万元甚至更高，以此获得养老社区的居住权。其实也无形中推高了消费者的年缴保费。”
疑问2配套医疗护理难保障？
业内人士表示，“事实上，在选址时配套设施是消费者在养老社区最为看重的一个环节，尤其是医疗护理这块，但目前正在建设已经选址的养老社区多是选在远离市区的地方。”记者发现，目前泰康人寿拿下的地块地处广州市萝岗区永和区境内，远离市中心，该区土地主要以工业用地为主，有相关人士表示，地块周边生活设施配套并不完善，公共交通也并不发达。
记者此前在探访合众在武汉的养老社区时也发现，尽管硬件突出，人性化措施到位，但在一些周边配套问题上亟待完善。例如，养老社区全部建成后，可同时容纳3万名老人生活居住，但目前，社区周边还没有大型超市入驻。
疑问3借养老地产“打擦边球”
记者发现，目前市场上已出现的养老地产项目大多运营成本高企。以保利和熹会为例，尽管入住率达到50%~60%，收费较为高昂，但一直收不抵支。
部分旅游地产项目也借着养老地产的“东风”打“擦边球”宣传。去年，富力集团在惠州龙门的南昆山项目推出市场，主打养生别墅，并未有相应的护理配套，却在宣传上屡屡提及“养老地产”概念。而目前纷纷宣传要进入养老地产的许多开发商也并未有具体的销售模式及盈利模式。
至道地产总经理曾远明也直言，其实许多开发商进入养老地产“并没想好要做什么”，也有一部分开发商只是打着养老的名义做开发，因此有一部分现在是养老地产的规划，未来也可能有所修改。
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