[摘要] 尽管去年房企业绩一片飘红、多家上市房企跻身千亿军团，但房地产行业仍有别于其他行业，难现寡头竞争。
尽管去年房企业绩一片飘红、多家上市房企跻身千亿军团，但房地产行业仍有别于其他行业，难现寡头竞争。
记者统计发现，包括万科、保利地产(600048,股吧)、恒大地产、中海地产在内的十家标杆上市房企去年销售额达到8783亿元。在整个国内商品房销售额之中，这十家房企仅吃下一成份额，即便是房企龙头万科，其市场占有率也仅为2.1%。
短期市场格局难变
国家统计局昨日发布数据显示，去年商品房销售面积13.06亿平方米，比上年增长17.3%。其中，住宅销售面积增长17.5%，办公楼销售面积增长27.9%，商业营业用房销售面积增长9.1%。而商品房销售额达到8.14万亿元，增长26.3%。
据记者统计，去年销售额排在前十的上市房企包括万科、保利地产、恒大地产、中海地产、碧桂园、龙湖地产、世茂房地产、融创中国、金地集团(600383,股吧)、招商地产(000024,股吧)，上述房企去年总销售金额达到8783亿元。
以此计算，去年十大标杆房企销售额占市场销售额的10.78%。也就是说，国内这十家规模的房企分食了一成商品房市场。即便是房企龙头万科去年销售额刷新行业纪录，达到1709亿元，市场占有率也仅为2.1%。资料显示，美国房企十强市场占有率在30%左右。
“国内房地产市场有很多非市场因素，很难形成一个垄断的市场，即便出现也只是在局部地区。”一家具有央企背景的上市房企高层人士坦言。在他看来，未来几年内房地产市场散乱格局难以根本改变，如果集中度过高可能会导致市场形成一定垄断，不利于政府调控房价。
一二线城市集中度加强
不过，尽管目前整个房地产行业仍处于“战国时代”，但集中的程度在提高。据记者统计，2012年销售额排名前十的上市房企销售额合计6432亿元，占2012年商品房销售额的9.98%。经过一年时间，龙头上市房企的市场占有率已经提升0.8个百分点。
以万科为例，该公司2003年的市场销售额为63亿元，市场占有率为0.82%，而2011年的销售额增长至1215.4亿元，增长了18倍，市场占有率为2.06%。如今，万科的占有率已经达到2.1%。
近年来大型房企凭借资金优势，在土地市场上频繁拿地，为未来扩大市场占有率奠定基础。从万科、保利等多家房企2013年拿地情况来看，未来的发展重心依旧聚焦一二线城市。
据统计，这些标杆房企去年新增土地储备面积一二线城市占比高达69.9%，万科、保利、中海等标杆房企均表示将继续深化一二线城市布局。恒大地产去年逐步向一二线城市倾斜，拿地面积占比为48.48%，其中一线城市土地支出占37%，显示出恒大在充足资金保障下回归一线城市的决心。
“一线城市行业集中度正在迅速提高，而金融因素加快了集中的进度，有更多的公司会在买不起生产资料的过程中很自然地被淘汰出局。”某龙头房企高层人士直言。在他看来，在一线城市的房地产市场，半垄断的状况会在未来几年内形成。
并购提升集中度
房企间的并购重组也成为扩大市场占有率的重要途径。去年，包括绿地集团、万达、金地集团、招商地产在内的多家房企在香港借壳成功。“借壳上市只是房企并购的目的之一，房地产调控以及资本市场的不畅，一些房企因业绩下滑而需要甩项目，这显然会加大并购方的市场占有率。”兰德咨询总裁宋延庆表示。
金地集团去年就以超过16亿元，低成本获得星狮地产在京、沪、深等地的一批土地资产。世联行(002285,股吧)此前一份研报称，目前房地产行业洗牌仍在进行，并购重组案例层出不穷，未来一线城市的市场集中度提升毋庸置疑，但是形成像香港房地产市场的多寡头局面需要一个漫长的时间。
事实上，香港房地产市场不断地并购重组逐渐形成了高集中度的局面。“香港一些房产巨头如新鸿基、新世界、长江实业、恒基兆业等大型房地产商，基本控制了香港房地产行业。香港前十大地产商控制了80%市场份额，而国内一线城市前十房企的占有率还远远未达到这一水平。”宋延庆称。
商业地产的热潮仍在继续。2013年，万科、保利、华远等房企一改此前策略，纷纷对商业地产的扩张计划和动态。
据数据显示，2013年前11个月同比增速达27.6%，总量达到10739亿元。这也就意味着，商业用房开发投资的年增长速度有望连续第5年超过住宅开发投资。
不得不做的“功课”
曾对商业地产持谨慎观望态度的万科，在2013年也有了较大动作。11月27日，位于北京昌平区的金隅万科广场开始试营业。而试营业的一个月之后，万科董事长王石到访，并给予了“充分肯定”。
据万科集团总裁郁亮透露，万科进军商业地产最初源于“被动”——现在已经拿不到“干净”的地(即只有住宅，不需建其他配套设施的地块)。
不得不在商业地产“狠狠做功课”的还有恒大。“目前我们在为恒大东坝地块的商业部分提供增值服务。”盈石集团研究中心总经理张平向新华网记者透露。而服务的内容包括如何确定租售比，如何统一管理等。
两个月前，恒大以51.35亿元以及配建1.69万平限价商品房、11.2万平自住型商品的条件，拿下朝阳区东坝南区地块，刷新了今年总价地王纪录。
有业内人士告诉记者，恒大牵手盈石的动因显然很简单——拉高利润。“东坝地块中大面积的限价房和自住型商品房利润有限，恒大只能从不限价的产品（包括商业部分）中形成对销售业绩形成的有效补充。”
事实上，整个地产行业的发展趋势也迫使万科、保利等不得不涉足商业。“住宅市场不可能永远增长下去，不出10年我们会看到行业的天花板。”郁亮年中时曾表示。
当下人们议论纷纷的是，万科“地产一哥”可能不保。谁最有可能取而代之？答案是绿地和万达，这两家均为以商业地产为主的企业。
“转型以及扩大商业地产份额已逐渐成大型房企的发展趋势，企业纷纷提出未来商业地产的计划，并将不断扩大在商业地产领域的投入。”CRIC研究中心沈晓玲表示。
城市消化力不足或致运营风险
但沈晓玲也提醒，房地产企业在不断进入商业地产的同时，必须意识到诸多不定性因素或导致的经营风险。比如，城市消化力不足带来商业运营风险
“许多二线城市商业均已出现趋于饱和的态势，价值城市消化力不足，供大于求的市场环境将急剧增加企业商业运营的难度。”
沈以杭州为例分析称，2013年包括万达、华润、绿地、复地等多家企业均在杭州集中购入纯商业用地，但杭州无论住宅还是商业均已出现趋于饱和的态势，价值城市消化力不足，因此供大于求的市场环境将急剧增加企业商业运营的难度。
张平告诉记者，一个城市究竟需要多大量的商业体，其实很难科学的测算。但一些二线城市比如成都的供应量的确太大了，这也可能跟集中供应有关系。
“商业地产的发展应该因地制宜，要与当地的经济水平发展、相关产业的发展、普通老百姓的消费能力等因素相匹配，不同地区的商业地产的布局和结构都值得房企认真研究。”沈晓玲表示。
“我们需要那么大的餐饮比重吗？”
张平更为担忧的是，商业地产面临的同质化依然非常严重。“现在很多购物中心都在蜂拥增加餐饮比例，但好的体验不等于提高餐饮，我们需要那么大的餐饮比例吗？”
据世联商业的专题研究，源自22个城市103个购物中心的统计分析，103个购物中心中，餐饮店铺数量占14%。除此，增加玩乐也成为商业地产打造体验的途径。
这种千篇一律的增加体验方式她似乎并不赞同。张平认为，应该更注重以体验打造差异化。台湾诚品书店便以文化生活式的体验，吸引了人们潮涌前往。但目前国内很少有这种独特体验的商业项目。
当然如果反过来看，这也意味着商业地产还有很多机会。“随着技术运用的推陈出新，未来的购物中心将迈入更为科技化的时代。”张平表示。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
