[摘要] 十八届三中全会绘就全面深化改革蓝图，激发着每个人对更加美好生活的无限向往。新一轮改革的起步之年，民生领域将奏出怎样的全新乐章？百姓“住有所居”的梦想能否在这一年更好地实现？物价能否延续温和上涨的走势？经济增速放缓的背景下，就业会有哪些变化？
十八届三中全会绘就全面深化改革蓝图，激发着每个人对更加美好生活的无限向往。新一轮改革的起步之年，民生领域将奏出怎样的全新乐章？百姓“住有所居”的梦想能否在这一年更好地实现？物价能否延续温和上涨的走势？经济增速放缓的背景下，就业会有哪些变化？
《民生周刊》从今天起推出系列报道，围绕民生领域的热点难点问题，对话权威人士，回应百姓诉求，共同展望2014。
大城市楼市为何这么火
—此轮房价上涨，投机投资性需求不是主要推手，刚性需求量较大，楼市分化格局加剧，置业人群年龄下移
记者：刚刚过去的一年，楼市十分热闹。一线城市房价快速大幅上涨，而三四线城市交易相对惨淡，“地王”与“鬼城”并存，“房姐”、“房产税”、“小产权房”等涉“房”的词语都成了年度热词。如果请您总结这一年的楼市，您会如何评价？
秦虹：2013年的楼市呈现三大特点。
一是商品房销售增长很快。全年新建商品房销售面积预计达到13亿平方米，同比增长20%左右，商品房销售额的增速预计为30%左右。不仅如此，40个重点城市今年前三季度二手住房交易面积同比增长了83.4%。
二是楼市分化格局更加明显。到11月份，北上广深4个一线城市房价同比涨幅均超过20%，70个大中城市平均房价上涨不到10%，如果把657个城市的房价平均计算，估计同比上涨还不到5%，还有一些城市的房价是下跌的。一二线城市和三四线城市之间，以及三四线城市之间的楼市需求、库存、价格、销售都有更明显的分化。
三是开发企业资金状况良好。房地产开发企业的投资额、销售额和资金到位额三大指标显示，目前开发企业资金状况整体处于近几年来情况较好的时期，尤其是大企业资金到位情况特别好。
记者：为什么大城市楼市这么火爆？
秦虹：此轮房地产市场上涨与2005年、2007年及2010年的市场上涨相比还是有很大不同，投机投资性需求不再是主要推手，自住性需求，特别是刚性需求量较大。2011年新“国八条”实施之后，49个城市实施了限购政策，范围内购买第三套住房不贷款，这些政策在抑制新增的投机投资性需求上取得了一定效果。但限购、限贷的城市房价仍在上涨，只能说明市场供应难以满足需求。
为什么去年以来大城市楼市火爆，一个重要原因是，与人口的不均衡流动有关。一二线城市各种资源相对集中，就业机会多，流入人口较多。相对来说，供应却没有实现稳定增长，导致供求关系失衡，房价上涨。
其次，去年以来我国的信贷政策比较稳定，货币环境相对宽松。到去年11月末，广义货币余额107.93万亿元，同比增长14.2%。这对资金需求量大、资金密集性强的房地产行业来说是有利的。
第三，首次置业人群在低龄化，说明市场叠加了部分未来需求。受惯性思维影响，大家普遍认为房价仍会上涨。为了提前锁定交易价格，购房人群年龄下移的倾向十分明显。这在一定程度上实际是透支了未来几年的需求。
最后，楼市是诸多社会问题的集中体现。大城市房价高企既是区域、城市发展不均衡、公共资源配置不均衡的必然表现，也是居民追求货币资产保值增值的选择，所以，在我国居民购房是把住房改善与追求私人财富的积累并重考虑。此外，房地产市场更受到土地供给制度、财税制度等的影响。
还会出台统一的调控新政吗
—新出台一刀切的楼市调控政策已没有必要，政府应“补位兜底”，建好保障房，重视并支持“夹心层”的住房需求
记者：针对楼市现状，您认为新一年楼市调控应如何入手？
秦虹：由于市场分化已经比较明显，现在出台一刀切的楼市调控政策已经意义不大了，也没有必要。那么下一步调控的责任主体应该是地方。地方政府应结合本地实际情况，有针对性地出台政策。我认为，当前房地产市场的管理面临四大任务。
一是严格防范风险，确保金融安全。最关键的就是要守住底线，坚决不能搞过低的首付和利率，银行应严格按政策和风险防控的要求加强对企业开发贷款或个人按揭贷款进行审核发放。根据地区差异，差别化的信贷政策必须坚持，防止投机资金进入房地产市场。
二是根据实际需求，把握好土地供应的节奏。对人口密集、需求旺盛的大城市，要调整土地供应结构，加大住宅用地供应，不要再搞粗放低效的大规模土地供给；而对那些需求增长放缓、去库存压力较大的城市，应放慢土地供应节奏，稳定市场秩序。
三是政府做好“补位兜底”，进一步完善住房保障政策。自2011年以来，我国已经开工建设各类保障性安居工程2400多万套，建成1500万套以上，今年还将开工600万套。在保障性住房建设力度不减的同时，还应通过改革调整，使住房困难群体更便捷、更公平、更及时地享受到住房保障政策的实惠。
四是针对当前住房的主要矛盾，政策应支持“夹心层”的住房需求。房价过快上涨，对谁的影响？已经购房的人肯定是受益者。那些租房都租不起的低收入住房困难群体也不可能买房，房价过快上涨对其影响也不大，而且这些年保障性安居工程一直在加快推进，这项政策还会继续发挥“补位兜底”的作用。房价上涨受影响的恰恰是那些处于保障边缘的最需要住房而无住房的“夹心层”群体。
“夹心层”群体是指那些具有一定支付能力，但阶段性购房支付能力不足的人群。与收入、低收入的住房保障对象相比，目前城市“夹心层”群体的住房政策相对薄弱，虽然政策规定首次购房者贷款利率可以下浮，但由于是商业银行执行，政策落实并不稳定。下一步的住房政策，除了继续完善住房保障政策，还应对“夹心层”群体的住房需求出台稳定的、明确的、有力度的政策支持，这样住房政策的针对性就更强了。
2014年楼市会走得平稳些吗
—今年房地产市场预计比去年平稳，应建立稳定的、多层次的住房供应体系，让不同需求的居民知道针对他们的住房政策，形成稳定的预期
记者：老百姓还是很关心今年的楼市走向。您认为今年的楼市走势如何？楼市调控长效机制该如何建立？
秦虹：根据数据分析，预计2014年房地产市场将比2013年平稳，虽然市场分化格局将延续，但差异会缩小。宏观的货币环境、地方的政策动向都是值得关注的影响因素。
准确地讲，需要建立房地产市场健康发展的长效机制而不是楼市调控的长效机制。这个长效机制应该是一套稳定预期的政策组合，核心是建立一个稳定的、多层次的住房供应体系，即不同需求的居民知道针对他们的住房政策是什么。例如，一个住房困难的低收入家庭知道他的住房困难怎么解决，一个参加工作时间不长的新婚家庭也知道如何解决居住问题，一个已有一套住房但还想换大房子、好房子的家庭知道改善的渠道是什么，一个想投资购买多套住房的家庭也知道面临的政策是什么。
建立一个稳定的、多层次的住房供应体系并配套相关政策加以落实，长期坚持，就可以稳定预期，预期稳定了市场就会更显规律性。此外，影响房地产市场的因素众多，建立房地产市场健康发展的长效机制仅靠住房本身的政策还不够，还需要逐步改革和完善影响房地产市场运行的外部体制机制，这样的长效机制才算完善。但这不是一蹴而就的工作，需要持续稳妥地改革。
记者：在住房保障方面，去年一些地方开展了共有产权保障方式的探索。住房和城乡建设部也表示2014年将指导各地有序开展共有产权保障的探索。实际上，经适房、限价房这些共有产权住房在推行中，一直争议不断。您认为新一轮探索应注意什么？
秦虹：住建部提出开展共有产权住房的探索是非常有价值和有意义的。通过政府一定的帮扶政策支持，以“夹心层”群体自己的力量为主解决住房困难，可以大大减轻政府建设保障房的压力，有效地将保障与市场有机地结合起来，使住房政策支持更具针对性。
而且，设立共有产权也是消除牟利和寻租空间的一个较好办法。
昨天，国土资源部副部长徐德明在2014年国土资源工作会上透露，今年，我国将出台《不动产统一登记条例》，建立不动产统一登记信息平台，加快组建不动产登记局开展不动产统一登记。中国社科院法学研究所孙宪忠教授接受京华时报记者采访时表示，对于不动产统一登记的推行，最重要的就是制度制定后，尽快在各地加以落实，并确保政策执行到位。
名词解释
不动产登记又称为不动产物权登记，是权利人申请国家职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。不动产登记为《物权法》中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。不动产登记被作为一种物权公示手段。
2013 年11 月20 日，国务院常务会议通过关于依法公开制售假冒伪劣商品和侵犯知识产权行政处罚案件信息的意见，决定整合不动产登记职责，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担。
不动产登记设统一部门
徐德明表示，为实施以土地为核心的不动产统一登记制度，国土资源部将按中央部署，协调有关部门逐个落实统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿证、统一登记信息平台这四项主要内容。重点是做好不动产统一登记的顶层设计，制度安排。首先落实好统一登记机构和统一登记依据，尽快协调有关部门，建立部际联席会议制度，加快组建不动产登记局，机构人员要到位，以加强工作支撑。
逐步以土地登记信息动态监管查询系统为基础，整合推进不动产统一登记信息管理基础平台和查询服务系统建设，推进信息共享。抓紧制定统一的登记簿和证书等登记文书，研究编制不动产产权产籍调查规程和相关标准。进一步加快农村地籍调查和农村土地确权登记颁证，完善确权政策，落实所有者和使用者的土地权益，与不动产统一登记做好衔接，同时积极推进农村土地产权制度改革，引导土地股份制改革。
此外徐德明还强调，不动产统一登记，具体工作主要在地方，特别是市、县一级，今年要努力争取将不动产统一登记工作纳入地方政府机构改革和职能转变工作重点，做好省、市、县的职责整合和机构设置工作。有的地方特别是一些大城市，土地、房屋行政管理在一个部门，统一登记已经有很好的基础，要积极与其他有关部门沟通协调，争取把工作再向前推一步，为开展不动产统一登记提供经验。
□解读
孙宪忠介绍，我国《物权法》明确提出，不动产要实行统一登记这一重要制度，国家对不动产实行统一登记制度。但《物权法》只确定了原则，并没有具体的操作性方案。今后我国进一步推行不动产统一登记，主要是为不动产交易提供法律依据，这也是基于市场经济的需求，防范交易风险，保证交易的安全。
孙宪忠解释，比如对普通百姓来说，不动产登记有些类似于购买二手房后去住建部门过户并领取房产证的环节。
而购买的房屋的所有权在某个层面来说是个抽象的概念，只有通过不动产登记环节，才能更彻底地受《物权法》等法律的保护，彻底实现物权的转移。这对于不动产所有人来说，是非常关键的环节。
各类型不动产各有管理部门
孙宪忠介绍，其实不动产登记涉及范围远不止房屋这么单一。目前，我国统一进行的不动产登记包括国有建设用地使用权在土地管理部门的登记，房屋在房产管理部门的登记；草原、滩涂在农业部的登记；林业资源在林业局的登记。没有对所有不动产进行统一登记，的问题就是存在交易风险。
去年11月20日，李克强总理主持召开的国务院常务会议决定，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，理顺部门职责关系，减少办证环节。建立不动产登记信息管理基础平台。推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全，保护群众合法权益。
要确保登记与法律权利统一
对于《不动产统一登记条例》的主要内容，孙宪忠认为，条例应首先明确不动产统一登记的基本制度。厘清制度的一般程序和一般管辖权。具体来说，包括哪个部门登记，不动产所有者有哪几类，去哪儿登记，工作流程是什么，都要加以明确。
除了国土部明确的“四统一”外，还应统一登记的法律效果，确保不动产登记后的法律权利是统一的。以房屋为例，有的地区其所有权证叫“房产证”，有的地方就叫“房地产证”，这种不统一就亟须通过不动产统一登记来加以规范。不排除以后居民的“房产证”可能改叫“不动产登记簿”或“不动产登记证”。
政策出台之前先堵制度漏洞
孙宪忠建议，如果通过人大立法的方式出台《不动产统一登记法》，权限，覆盖范围将最广。但这一过程相对较长。目前来看，我国很可能先由国务院出台《不动产统一登记条例》。
此外孙宪忠透露，目前他了解到国务院确实可能在年内出台《不动产统一登记条例》。不过他认为，其实《不动产统一登记条例》不用过于急着出台，应先充分研究，细化规定，尽量在出台前堵住可能存在的制度性漏洞。
阻力来自部门利益纠葛
对于推行不动产统一登记，孙宪忠认为，的阻力将来自于利益纠葛。一方面不动产价值极高，又直接牵涉个人经济利益，不排除有人对此登记采取抵触态度。同时，目前不动产登记又牵涉到不同的执法部门，这些部门的相关队伍是否合并、精简的安置问题，都需先通过顶层设计定调。
基于不动产价值高昂的特性，孙宪忠提出在制度推行中还要明确有关罚则，例如登记机关工作失误导致误登记对所有者权益造成损害，以及登记人员串通他人规避法律以权谋私，都应该对如何处理、处罚加以限定。
□影响
1.是否是遏制腐败的途径？
仍需后续制度支持
此前有观点认为，不动产登记制度具有“反腐”功能，将使一些官员不敢违规持有房产。
孙宪忠则认为，不动产登记并不具有直接“反腐”功能，这并不是为了信息公开。因为不动产登记虽然将是面向全民的，但其信息只能向特定的利益关系人公开。而反腐只涉及官员群体，明显属于一个制度次生问题，需要后续推出相关的官员财产公示制度。但有专家表示，这对于违规持有房产的公务员来说仍有震慑作用。
2.对抑制房价会有何影响？
难对楼市有大影响
有专家表示，不动产统一登记将难以起到抑制房价过快上涨的作用。但亚太城市房地产研究院院长谢逸枫称，不动产登记条例出台，能逼出部分存量二手房，但不会对楼市供应产生巨大的“倾向力”。他认为，房价是供给者与需求者间讨价还价的过程，可以预见的是在未来中国经济的增长过程中，刚需是主体，保值投资需求、投机需求将会大幅压缩。未来房价是否上涨，则主要取决于供给。
3.为开征房地产税做准备？
登记与征税无联系
此前有专家认为，不动产登记系统及房屋价值动态评估系统是房产税全面开征的两大必要技术前提。目前一二线城市的房屋价值动态评估系统在逐渐完善。如果不动产登记系统能够建立，房产税的推进将会明显加速，也会促进住房信息联网这两件业内大事的推行。但对此，孙宪忠认为，这三者均是孤立事件，并没有必然联系，其推行与推广，也不存在什么因果关系。
4.个人信息是否会被泄露？
以人查房或仍被禁
不动产登记信息公开，会否造成个人信息泄露，也成为推进工作的障碍。中投顾问房地产行业研究员韩长吉此前接受京华时报记者采访时表示，建立统一登记的难点在于涉及到个人私有财产或者隐私，人们存在理解上的误差，不愿意配合，这与国人“有财不外露”的观念有关,同时也存在个人财产信息泄露的危险。但据多方报道显示，即将在今年6月出台的不动产登记条例，以人查房或仍被严格禁止。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
