[摘要] 各地新“国五条”细则基本尘埃落定，截至目前，共有20余个城市明确出台了自己的地方版细则，而35个除拉萨以外的直辖市、省会城市和计划单列市，均已按照新“国五条”要求公布了2013年度的房价控制目标。
各地新“国五条”细则基本尘埃落定，截至目前，共有20余个城市明确出台了自己的地方版细则，而35个除拉萨以外的直辖市、省会城市和计划单列市，均已按照新“国五条”要求公布了2013年度的房价控制目标。
随着地方版“国五条”细则的出台，进入4月，“国五条”威力开始显现。4月9日，新华社报道称，“国五条”天津（楼盘）细则正式出台后的周，天津二手私产住宅共成交2084套，与上周相比下降60.5%，降幅超过一半。而深圳（楼盘）当地媒体也报道称，上周(4月1日至4月7日)，深圳二手住宅成交768套，相比此前一周，成交套数大幅下跌89%。
但在相关专家看来，撇除地方版细则不细的通病，“国五条”内容本身也是老调重弹，毫无新意，其中一些条款如“征收20%的个税”反而会助推房价上涨。在城镇化建设这一新背景下，中国的房地产调控需要的是一种顶层设计的长效机制。
20%个税或推高房价
沪版“国五条”细则落地首周，恰逢清明假期，上海（楼盘）楼市毫无意外地出现降温。二手房市场上，不少卖家取消了挂牌选择观望，部分二手房门店4月份以来新挂牌的房源量为零。
但昨日，同济大学房地产研究所所长施建刚在接受《国际金融报》记者采访时，对于“国五条”的评价并不高，“没有新意，甚至说空洞也并不过分”。
他认为，新“国五条”中涉及的内容以前都提到过，这实际上是一个重申。
施建刚指出，房价还未到顶，肯定会继续上涨。就上海地区来看，房价涨幅可能还是会在10%至15%之间，比人均家庭可支配收入以及GDP涨幅还要高，“但政府不敢这样提出来，只能小心翼翼列出几条”。
对于“20%个税”这记新政策中的重拳，施建刚表示，现在政府通过各种税收好像是在控制房价。从逻辑上来讲，不管是经济学还是管理学角度都是说不通的。“房价肯定和成本有关，20%一旦真的要收，成本肯定就上涨，房价也必然上涨。”
SOHO中国董事长潘石屹(微博)更是直言，“国五条”把流通的税加了20%的措施完全不对，而应该增加物业持有税，这样才有利于控制房价。
调控需长效机制
业内人士认为，根据城镇化布局的发展思路和要求，新型城镇化战略有利于房地产市场，尤其是目前城镇化率低于50%的三线城市发展空间更大。
“由于城镇化在未来经济发展中作用重大，因此从中央到地方的各级政府都把推进城镇化作为经济发展的重大抓手。这显然会给房地产的新一轮发展带来很大机遇。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受《国际金融报》记者采访时指出。
施建刚也认为，城镇化使得工业化与农业现代化有机结合。农业现代化牵涉到土地的流转问题，工业化则涉及到农民工住房的问题。城镇化的后续发展必然会推动房地产的发展，可能是以中小城市为主、以保障为主的建设。
不过，施建刚强调，房地产调控应该建立长效机制，从顶层设计开始。首先，应该取消限购、限贷、征收20%个税这种行政调控，取而代之采取宽进严出的方式有需求就可以买，但出售时不能赚钱，从限购变成限售。
“这种宽进严出的办法，既能保证真正的需求不被抹杀，也可让投机分子因尝不到甜头而主动放弃投机，同时税费收入投入到资金缺乏的保障房建设中，以解决目前低收入者的住房问题。”施建刚还指出，要建立信息联网，“马上联网马上公开，个人买房也会更小心。”
“此外，监管部门要放下统一口径，不要一有风吹草动就出台临时政策。宁愿三年出台一个政策，但这个政策一定是强而有力的政策。”施建刚认为，现在政府部门出台政策有一个时间差，还未出台便有很多坊间传闻，给了不少反应的时间，这样效果并不好。
施建刚强调：“最重要的是要发展房地产的租赁市场，改变人们认为租赁不好的观念。德国房价20年不变，就是因为有60%住房都是租赁的。”
新“国五条”细则之最
最严厉：北京（楼盘）、上海
北京版新“国五条”细则中的严厉之处主要体现在三方面：一是按照新“国五条”要求，明确对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，依法严格按照个人转让住房所得的20%计征，而北京地税更是公布征收细则，使其具有可行性；二是对北京户籍单身人士禁售二套房；三是成为所有明确2013年度房价调控目标的城市中，惟一提出“降价”的城市。
上海细则虽不如北京措辞严厉，但当中也暗藏“杀招”。沪版细则从信贷着手，强调严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款；严禁发放第三套及以上购房贷款。同时也要求严格按个人转让住房所得的20%征收所得税。而北京细则中被认为最严厉的单身人士限购政策，据了解上海此前已对本地单身限购一套住房，所以上海对信贷审核的加码，看上去比北京细则更严厉。
最简洁：南京（楼盘）、杭州
南京市发布的《关于公布南京市2013年度新建商品住房价格控制目标的通知》，即所谓南京版“国五条”细则，将2013年房价控制目标确定为：2013年度全市新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。这则通知正文仅132个字，被网友吐槽为“字数仅仅相当于一条微博”。
杭州（楼盘）则于4月1日在该市住保房管网上发布了一条消息，明确2013年度该市新建商品住房价格控制目标为：全市新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。内容仅35个字，同样被称为“微博体”细则。南京、杭州的“微博体”细则，自然难逃敷衍之嫌。
最发狠：青岛（楼盘）、西安
在3月31日公布2013年度房价调控目标的城市中，青岛和西安（楼盘）都作出了“确保2013年新建商品住房价格增长幅度明显低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅”的表述。其中“明显低于”的表态，与其余城市的表述相比，显得更“狠”，但是却并没有20%个人所得税征收、差别化信贷等政策支撑，如何完成调控效果尚存疑问。
国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知
国办发〔2013〕17号
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
2011年以来，各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。为继续做好今年房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：
一、完善稳定房价工作责任制
认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。各省级人民政府要更加注重区域差异，加强分类指导。对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标；对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定。要建立健全稳定房价工作的考核问责制度，加强对所辖城市的督查、考核和问责工作。国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。
二、坚决抑制投机投资性购房
继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）基础上，进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城（房价户型二手房租房）市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。各地区住房城乡建设、公安、民政、税务、人力资源社会保障等部门要建立分工明确、协调有序的审核工作机制。要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，对存在规避住房限购措施行为的项目，要责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究当事人的法律责任。
继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反政策规定的，要及时制止、纠正。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第（房价户型二手房租房）二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人（房价户型二手房租房）所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。
三、增加普通商品住房及用地供应
各地区要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划，保持合理、稳定的住房用地供应规模。原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城(小区网论坛)市，以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。加大土地（房价户型二手房租房）市场信息公开力度，市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划，稳定土地市场预期。各地区要继续采取有效措施，完善土地出让方式，严防高价地扰乱市场预期。各地区住房城乡建设部门要提出商品住房项目的住宅建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等要求，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。
各地区发展改革、国土资源、住房城乡建设部门要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，提高办事效率，严格落实开竣工申报制度，督促房地产开发企业严格按照合同约定建设施工，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。
全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。各地区要抓紧把建设任务落实到项目和地块，确保资金尽快到位，尽早开工建设。继续抓好城市和国有工矿（含煤矿）、国有林区、垦区棚户区改造，重点抓好资源型城市及独立工矿区棚户区改造；积极推进非成片棚户区和危旧房改造，逐步开展城镇旧住宅区综合整治，稳步实施城中村改造。
强化规划统筹，从城镇化发展和改善居民住房条件等实际需要出发，把保障性安居工程建设和城市发展充分结合起来，在城市总体规划和土地利用、住房建设等规划中统筹安排保障性安居工程项目。要把好规划设计关、施工质量关、建筑材料关和竣工验收关，落实工程质量责任，确保工程质量安全。要合理安排布局，改进户型设计，方便保障对象的工作和生活。要加大配套基础设施投入力度，做到配套设施与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用，确保竣工项目及早投入使用。
加强分配管理。要继续探索创新保障性住房建设和管理机制，完善保障性住房申请家庭经济状况审核机制，严格准入退出，确保公平分配。加大保障性安居工程建设、分配和退出的信息公开力度。严肃查处擅自改变保障性安居工程用途、套型面积等违法违规行为。2013年底前，地级以上城(小区网论坛)市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。要加强小区运营管理，完善社区公共服务，优化居住环境。
五、加强市场监管和预期管理
2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。
加强房地产企业信用管理，研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。国土资源部门要禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得发放新开发项目贷款，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。税务部门要强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。住房城乡建设、工商等部门要联合开展对房屋中介市场的专项治理工作，整顿和规范市场秩序，严肃查处中介机构和经纪人员的违法违规行为。有关部门要加强房地产开发企业资本金管理，加大对资产负债情况的监测力度，有效防范风险。
各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析，及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息，正确解读市场走势和有关调控政策措施，引导社会舆论，稳定市场预期。要加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清。对诱导购房者违反限购、限贷等政策措施，造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的企业、机构、媒体和个人，要进行严肃处理。
六、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制
各有关部门要加强基础性工作，加快研究提出完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架，推进房地产税制改革，完善住房金融体系和住房用地供应机制，推进住宅产业化，促进房地产市场持续平稳健康发展。
国务院办公厅
2013年2月26日
（此件公开发布）
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
